지주공동사업 시행 형태별 검토

(시행 형태별 개념 파악 및 세무상 업무 흐름 검토)

작성 일자 : 2017.12.30.

작 성 자 : 세림세무법인

Ⅰ. 개요

1. 의의

지주공동 사업이란 지주사(토지소유자)와 시공사(건설회사)가 공동으로 주택이나 상가를 건설하여 분양하는 시행사업으로써, 지주사와 시공사가 공동으로 사업을 수행함에 있어서 발생하는 사업이익을 기여도에 따라 분여하는 형태를 말한다.

지주인 토지소유자와 시공자인 건설회사가 시행사업을 공동으로 수행하는 형태인 지주 공동사업은 아래에 설명하는 바와 같이 몇 가지의 사업 유형이 있지만 중요한 점은 어떠한 형태로 사업을 수행하던, 사업에 참여하는 양측이 시행사업의 공헌도에 따라 손익을 분여한다는 점은 같다.

실무에 있어서 지주공동사업의 수익을 분여하는 방법은 토지소유자는 토지출자가액을 기준으로, 건설회사는 건설투입원가를 기준으로 분양가액에 연동하여 수익을 배분구조로 사업이 이루어진다. 물론 약정 당시의 단순 투입원가 외에 사업인허가 과정, 분양과정 등과 관련한 공헌도에 따른 수익의 배분약정을 달리 정함이 있다면 그에 따라 수익의 배분을 다르게 할 수도 있을 것이다.

(아래의 형태별 분류는 일반적인 경우의 분류에 치중한 것이며, 대규모 분양사업에 있어서 인허가상의 제한 때문에 형태의 제한이 있을 수 있어 실제 Case별 적용에 있어서는 차이가 있을 수 있음)

Ⅱ. 시행주체(인허가 등 제반업무의 진행 주체)에 따른 분류

1. 시공사(건설회사) 시행 형태(사실상의 양도)

⓵ 지주(A)가 소유하고 있는 토지를 시공자인 건설회사(B)에 명의 이전하고 건설회사가 시행사로 공동사업을 진행하는 것을 말한다.

⓶ 따라서 시공사 시행 형태의 시행사업은 시공자인 건설회사(B)명의로 사업이 이루 어 지며, 신축 준공도 시공자 명의로 이루어진다. 다만 사업 이익은 쌍방이 투입 비율로 나누어 가지는 계약 형태이다. 따라서 사업에서 손실이 발생한 경우도 특약이 없는 한 같은 비율로 나누어 가지는 것이 논리적이지만, 현실적으로는 시공사가 부담하는 것이 일반적이다.

⓷ 이 경우 지주(A)는 토지 매각 시점에 확정된 토지 매각대금(a1)외에 시행 사업 으로 인한 이익(a2)을 시공자(B)와 사업 투입 비율로 추가로 나누어 가질 수 있다.

⓸ 지주(A)의 토지 매각에 따른 대금의 회수는 지주도 분양에 책임을 함께하는 의미 로 분양대금의 회수 진도에 따르는 경우가 일반적인데,

토지에 대한 소유권 이전 등기는 분양대금이 회수되기 시작하여 토지대금의 상당부분(대부분)이 지급되는 시점에 이루어진다.

이 경우 지주가 부담하는 세금은 확정분 토지 매각대금(a1)과 분양사업의 성과에 따라 추가로 받은 부분(a2)에 대한 수입을 합하여 토지분 양도소득세로 부담한다.

⓹ 다만, 토지매각 대금이 확정되고(a1) 시행사업 출자시점에 토지 등기 이전이 이루어진 경우, 그리고 시행사업의 분양 성과로 인한 지주 몫의 사업수입(a2)을 추후 별도로 구분하여 분배받는 경우, 전자(a1)는 토지 양도에 따른 양도소득으로 과세하고, 후자(a2)는 사업소득으로 보고 과세하는 것이 원칙이다.

2. 지주(토지소유자) 시행 형태(지주공동사업의 일반적인 형태)

⓵ 지주(A)가 사업의 시행사가 되며 분양가 (분양성과) 연동형 공사도급계약에 따라 시공자인 건설회사(B)로 부터 건설용역을 공급받아 공동으로 사업을 진행하는 형태이다.

⓶ 지주 시행 형태의 시행사업은 지주(A)명의로 사업이 이루어지며, 신축 준공도 지주 명의로 이루어진다. 다만 공동사업이므로 사업이익은 쌍방의 투입 비율로 나누어 가지는 계약 형태이다. 공동사업이므로 사업에서 손실이 발생한 경우도 특약이 없는 한 같은 비율로 나누어 가지는 것이 일반적이다.

⓷ 시행사업의 손익은 지주(A)와 시공자인 건설회사(B)가 시행사업에 투자하는 투입비율로 나누어 가진다. 즉, 지주의 토지 평가액(a)과 시공사의 건축비(b)를 시행사업에 투입한 투자금으로 보고 시행사업으로부터 얻은 소득을 투자금액 비율로 분수한다.

(투자금액 비율로 분수하기로 한 계약, 또는 투자 금액에 대한 일정한 환산 비율로 분수하기로 한 계약)

⓸ 이 경우 지주(A)는 사업시행에 따른 지주 몫으로 분수된 소득을 사업소득으로 하여 소득세나 법인세를 부담한다.

⓹ 시공자인 건설회사(B) 당초 지주와 체결한 공사도급계약서에 의한 도급 급액(b1)과 시행사업의 분양 성과에 따라 증감된 사업수익을 공사도급금액으로 보아 가감한 도급금액(b2)를 합한 금액을 건설공사의 도급매출로 하여 소득세나 법인세를 부담한다.

⓺ 지주(A)의 경우 공동사업에 출자한 경우 출자일에 유상 양도한 것으로 보도록 예규(재산1021, (2009.12.16.))에서 규정하고 있는데, 상기의 지주 시행 형태의 시행사업이 결과적으로 공동사업 출자의 형태에 해당된다면, 출자일에 지주(A)는 토지를 유상 양도한 것에 해당되며, 이 경우 공동사업 출자일의 시가를 양도가액으로 하여 양도세를 부담하여야 한다. 양도세 부담한 경우 양도가액이 지주(A)의 출자가액이 된다.

3. 지주단독사업형태 (분양가 연동형 공사도급계약서)

⓵ 지주단독사업형태란 사업의 시행은 지주(A)가 단독 시행하고, 분양가 연동형 공사도급계약서에 따라 건설회사(B,시공사)로 부터 건설용역을 공급받는 형태로 진행되는 사업형태를 말한다.

⓶ 이는 상기 2항의 경우(지주시행)와 사업진행흐름은 동일하지만, 단독사업의 형태이므로 당초의 도급계약에 따라 시공사인 건설사의 기본적인 공사이익은 보장이 되고 분양가 상승 및 하락에 따른 추가적인 이익과 손실에 대해서는 분양가연동형 공사도급계약서에 따라 지주와 건설회사(B, 시공자)가 분담한다는 것이 차이점이다.

③ 이 경우 지주(A)는 토지 이전 등이 없어 양도세가 발생하지 않으며 시행사업으로 인한 사업이익만을 분수하므로 시행사업 손익에 대한 소득세나 법인세만 부담하게 된다.

④ 시공자인 건설회사(B)는 지주와 체결한 분양가연동형 공사도급계약서에 의하여 당초 도급급액(b1)에서 시행사업의 분양성과에 따라 증감된 도급금액(b2)을 가감한 금액으로 시행사업의 도급매출로 하여 소득세나 법인세를 부담한다.

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이하 중략


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