Ⅰ. 오피스텔 임대사업
(1) 오피스텔은 주택인가 상가인가 ? 판단은
=> 사용 기준에 의하여 판단함.
① 오피스텔은 취득할 때,
- 건물분매입가액에 대하여 부가가치세를 부담하고 취득함
② 비주거용으로 사용 및 임대할 경우는,
- 취득 시 부담한 건물분 매입부가가치세를 환급받을 수 있음.
③ 주거용으로 사용하거나 임대하는 경우는,
- 취득 시 부담한 건물분 매입부가가치세를 환급받을 수 없음.
만약, 이 경우 환급받았다면 추후 추징당할 가능성이 있음.
(2) 오피스텔을 주거용으로 임대사업하는 경우
1) 상기 1 (1)항의 기준에 따라 임대주택으로 등록하는 것도 가능하고
2) 임대소득에 대한 소득세 계산도 상기 1 (3)항의 기준에 의하여 계산함
단, 주택으로 사용한다는 입증책임은 본인에게 있음.
Ⅱ. 상가의 임대사업
(1) 상가의 취득
① 상가를 취득하는 경우,
취득가액 중 건물분에 대하여 부가가치세를 부담하고 취득
② 임대사업자가 취득 시 부담한 건물분 매입부가가치세액은
전액 환급받을 수 있음.(일반과세자)
③ 규모에 따른 사업자의 구분 : 간이과세자, 일반과세자
간이과세자의 경우는 건물분 매입세액을 환급받을 수 없음.
(2) 임대수입에 대한 과세
1) 부가가치세
① 상가의 경우 주택과는 달리 상가임대료수입에 대하여,
부가가치세가 과세됨(임대료 수입에 대한 매출부가가치세 과세)
1) 부가가치세
① 상가의 경우 주택과는 달리 상가임대료수입에 대하여,
부가가치세가 과세됨(임대료 수입에 대한 매출부가가치세 과세)
② 또한 상가 임대업을 수행하기 위하여 지출이 있는 경우,
지출에 대한 매입 부가가치세액은 매출 부가가치세액에서 공제됨.
(수선비, 관리비에 관련된 매입부가가치세)
2) 소득세
① 상가임대업의 경우 수이금액(매출)은,
부가세 신고 시 신고된 임대료수입금액(임대료 및 관리비)과 보증금에 대한 간주임대료(보증금 * 2.5% -> 1.8%(18') -> 2.1%(19'))를 과세 수입금액(매출)로 보며,
② 관련된 주요 필요경비는,
임대용 건물에 대한 감가상각비, 건물 수선유지비, 관리비 건물 관리인 인건비 및 복리비 등을 수입(매출)에 차감되는 필요경비로 보고,
③ 수입금액(매출)에서 관련 필요경비를 차감하여 상가임대사업의 소득금액으로 계산합니다.
<임대사업 수지표>
| 필요경비 |
수입 |
| 감가상각비 |
임대료 수입 |
| 건물 수선유지비, 관리비 |
간주임대료 (보증금 * 2.1%) |
| 인건비 및 복리비 |
(관리비 수입) |
| 기타 경비 |
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| (=) 상가 임대사업 과세소득 (과세소득율)(A) |
|
(참고) 과세소득율(A)
(1) 주거용 부동산의 단순경비율(701102) : 42.6 -> 57.4%
(기준시가 9억원을 초과하지 않는 아파트, 공동, 다가구, 단독주택)
(2) 주거용 부동산의 단순경비율(701103) : 60.2 -> 39.8%
(공동주택 및 5호이상 단독주택 임대)
(3) 주거용 부동산의 단순경비율(701104) : 59.2 -> 40.8%
(다가구주택 임대)
(4) 비주거용(상가 건물) 건물의 임대 단순경비율(701201) : 41.5 -> 58.5%
업종별 세무부동산임대업(주택임대업)부동산임대업 
