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부동산취득 자금출처조사
작성일자 : 2022.07.06.
작성자 : 정혜미세무사
부동산취득시 자금출처 조사대상 및 증여세 과세범위에 대하여 알아보고자 한다.
Ⅰ. 자금출처조사의 흐름도
첨부파일참고
Ⅱ. 재산취득자금 등의 증여추정 배제기준
재산취득자금 또는 채무상환자금이 재산취득자의 직업, 연령, 소득, 재산 상태 등을 고려하여 재산취득일 전 또는 채무상환일 전 10년 이내에 해당 재산 취득자금 또는 해당 채무 상환자금의 합계액이 5천만원 이상으로서 채무자의 연령·직업·재산상태·사회경제적 지위 등을 참작하여 국세청장이 정하는 금액 이하인 경우에는 증여추정 규정을 적용하지 않는다(상증령 §45 ③).
즉, 재산취득일 전 또는 채무상환일 전 10년 이내에 주택과 기타재산의 취득가액 및 채무상환금액이 각각 아래 기준에 미달하고, 주택취득자금, 기타재산 취득자금 및 채무상환자금의 합계액이 총액한도 기준에 미달하는 경우에는 법 제45조제1항과 제2항을 적용하지 않는다. 그러나 아래 금액 미만이더라도 취득가액 또는 채무상환금액이 타인으로부터 증여받은 사실이 확인될 경우에는 증여세 과세대상이 된다. 이 경우에는 증여사실을 과세관청이 입증해야 하는 것이다(상증사무처리규정 §42 ①). 그 동안 증여추정의 배제요소로 세대주를 포함하였으나 재산취득 능력과 무관하므로 2020.2.11. 이후 증여세 결정분부터는 이를 배제하도록 삭제하였다.
[표1] 상속세및증여세법사무처리규정 제42조 [재산취득자금 등의 증여추정 배제기준]
구분 |
취득재산 |
채무상환 |
총액한도 |
|
주택 |
기타재산 |
|||
30세 미만 |
5천만원 |
5천만원 |
5천만원 |
1억원 |
30세 이상 |
1.5억원 |
5천만원 |
5천만원 |
2억원 |
40세 이상 |
3억원 |
1억원 |
5천만원 |
4억원 |
Ⅲ. 자금출처조사
1. 재산취득자금 등의 증여추정
재산취득(또는 채무상환)한 자의 직업•연령•소득•재산상태 등으로 볼 때 자력으로 취득 또는 상환하였다고 인정하기 어려운 경우로서 자금출처로 입증된 금액의 합계액이 취득재산가액에 미달하는 경우에는 그 재산을 취득(상환)한 때에 그 재산의 취득(상환) 자금을 그 취득자(채무자)가 증여받은 것으로 추정하여 이를 증여재산가액으로 보아 증여세를 과세한다.
2. 증여재산가액
증여재산가액은 취득재산가액에서 자금출처로 입증된 금액을 차감한 금액으로 한다.
다만, 입증되지 아니한 금액이 취득 재산의 가액 또는 채무의 상환금액의 20%에 상당하는 금액와 2억원 중 적은 금액에 미달하는 경우를 제외한다.
3. 자금출처로 인정되는 경우
① 상증법 시행령 제34조 제1항 각호에 따라 입증된 금액은 다음의 구분에 따른다.
- 본인 소유 재산의 처분사실이 증빙에 따라 확인되는 경우 그 처분금액에서 양도소득세 등 공과금 상당액을 뺀 금액
- 기타 신고하였거나 과세받은 소득금액은 그 소득에 대한 소득세 등 공과금상당액을 뺀 금액
- 농지경작소득
- 재산 취득일 이전에 차용한 부채로서 상증법 시행령 제10조 규정의 방법에 따라 입증된 금액. 다만, 원칙적으로 배우자 및 직계존비속 간의 소비대차는 인정하지 아니한다.
- 재산 취득일 이전에 자기재산의 대여로서 받은 전세금 및 보증금
⓶ ①에 따라 자금출처를 입증할 때 그 재산의 취득자금을 증여받은 재산으로 하여 자금출처를 입증하는 경우에는 상증법 시행령 제 34조 제1항 단서를 적용하지 아니한다.
4. 자금출처의 입증책임 완화
재산 취득자금의 출처를 입증함에 있어서 입증되지 아니하는 금액이 취득재산의 가액 또는 채무의 상환금액의 20%에 상당하는 금액과 2억원 중 적은 금액에 미달하는 경우에는 재산 취득자금의 증여추정 규정을 적용하지 아니한다.
그러나, 자금출처를 입증할 때 그 재산의 취득자금을 증여받은 재산으로 하여 자금출처를 입증하는 경우에는 상증법 시행령 제34조 제1항 단서의 입증책임 완화규정을 적용하지 아니함을 유의하여야 한다.(상증세법 통칙 45-34 2항)
5. 자금출처로 인정되는 대표적인 항목과 증빙서류
소득구분 |
자금출처로 인정되는 금액 |
증빙서류 |
근로소득 |
총급여액-원천징수세액 |
원천징수영수증 |
퇴직소득 |
총급여액-원천징수세액 |
원천징수영수증 |
사업소득 |
소득금액-소득세상당액 |
소득세신고서 사본 |
이자,배당,기타소득 |
총급여액-원천징수세액 |
원천징수영수증 |
차입금 |
차입금액 |
부채증명서 |
임대보증금 |
보증금 |
임대차계약서 |
보유재산처분액 |
처분가액-양도소득세 등 |
매매계약서 |
<참고> (상증세법 통칙 45-34 2항) 적용예시
(1) 재산취득자금 입증금액에 증여재산가액이 없는 경우
부동산 취득가액 : 15억원
입증금액 (근로소득 등) |
14억 |
미소명금액 |
1억 |
자금출처가 불분명한 금액이 증여추정배제금액인 Min( 15억원 x 20%, 2억원 ) = 2억원에 미달하여 증여세가 부과되지 않는다.
(2) 재산취득자금 입증금액에 증여재산가액이 있는 경우
부동산 취득가액 : 15억원
입증금액 (근로소득 등) |
13억 |
입증금액 (증여재산가액) |
1억 |
미소명금액 |
1억 |
증여추정배제금액 적용이 배제되므로 자금출처가 불분명한 1억원에 대하여 증여세가 부과된다.
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