입주권 증여시 증여가액


작성일:2010.01.20
작성자:한주현세무사



1. 개요
A(부) => B(자녀) 에게 입주권 증여 시 증여가액산정액


2. 판단
(1) 실제거래가액(매매사례가액)
시가로 보는 매매사례가액 판정시 증여일 전후 가장최근의 매매계약일 기준으로 3월이내 거래된 가액을 기준으로 하는 것임(재산-1362, 2009.07.07)

(2) 기준시가(불입액+프리미엄)(재산-946, 2009.05.15)
부동산을 취득할 수 있는 권리를 증여받는 경우 증여재산가액은 평가기준일(증여일)까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가함


3. 예규
(1) 재산-946, 2009.05.15 *
【제목】
부동산을 취득할 수 있는 권리를 증여받는 경우 증여재산가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가함

【질의】
(사실관계)
- 본인은 84세 부친과 79세 모친을 봉양하고 사는 세대주로서 부친이 철거원주민에게 주어지는 입주권으로 ○○뉴타운아파트 특별분양권을 취득하여 1차 계약금 33,838,000원을 2008년 2월 20일 납부함.
- 경기침체가 장기화되어 본인이 위 아파트분양권을 증여받고자 함.

(질의내용)
- 위와같은 경우 증여재산 평가액을 어떻게 산정하는지.

【회신】
부동산을 취득할 수 있는 권리를 증여받는 경우 증여재산가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가하는 것임. 이 경우 “평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액”은 그 당시 불특정다수인간의 거래에 있어서 통상 지급되는 프리미엄을 말하는 것이며, 이는 당해 권리에 대한 거래상황 및 가격변동, 당해 권리와 면적ㆍ위치ㆍ용도 등이 동일하거나 유사한 다른 권리에 대한 프리미엄 등 구체적인 사실을 확인하여 산정할 사항임.

(2) 재산-1362, 2009.07.07 **
【제목】
시가로 보는 매매사례가액 판정시 증여일 전후 3월이내에 해당하는지 여부는 매매의 경우 매매계약일을 기준으로 하는 것임

【질의】
(사실관계)
- 증여인 [갑]과 수증인 [을]은 자매관계임.
- [갑]은 2006.8.8. 여동생 [을]에게 입주권을 증여하였음.
- 증여세 신고에 있어서 증여가액은 프리미엄을 포함하여 신고하는 것이나, 유사매매사례가액을 알 수 없어 평가금액(425,400,000원)과 증여일까지 납부한 추가분담금(90,000,000원)을 합한금액(515,400,000원)으로 증여세 신고하였음.
- 그러나 2009년에 2006.10.17. 계약되고 잔금일이 2006.11.29.인 입주권 매매사례가액이 있다하여 증여세가 추가 고지될 예정임.

(질의내용)
- 위와같은 사례처럼 증여세신고를 함에 있어서 신고기한 내에 납세자와 세무서에서 유사매매사례가액을 알 수 없는 경우에도 단지 계약일이 신고기한 내이기 때문에 유사매매사례가액을 증여가액으로 볼 수 있는지 여부

- 유사매매사례가액을 증여가액으로 봐야 한다면 신고기한내에 알 수 없는 유사매매사례가액에 대한 추가 고지분에 대하여 납부불성실가산세가 모두 부과되는지 여부

【회신】
1. 「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 증여재산의 가액은 증여일 현재 시가에 의하는 것이며, 시가란 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로서, 같은 법 시행령 제49조 제1항 각호의 1에 해당하는 가액은 당해 증여재산의 시가범위에 포함되는 것임. 이 경우 증여일 전후 3월 이내의 기간중에 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우 그 가액은 시가로 인정될 수 있는 것이며, 증여일 전후 3월이내에 해당하는지 여부는 매매의 경우 매매계약일을 기준으로 하는 것임.

2. 증여재산에 대하여 구 「상속세 및 증여세법」(2006.12.30. 법률 제8139호로 개정되기 전의 것) 제78조 제1항 제1호의 평가가액의 차이로 인하여 신고하여야 할 과세표준에 미달하게 신고한 때에는 신고불성실가산세가 부과되지 아니하는 것이나, 납부하지 아니한 세액 또는 미달한 세액에 대한 납부불성실가산세는 납부할 세액에 가산하는 것임.