증여재산의 평가시 유사매매사례가액에 대하여 요지 증여재산의 평가시 유사매매사례가액은 같은 동의 아파트라도 층이 다른 경우 그 가액을 당해 재산의 시가로 볼수 없으며, 전세계약과 증여계약시 명시한 전세보증금의 금액이 다른 경우 실제 인수한 전세보증금을 증여재산가액에서 차감하여 재산가액을 평가해야 합니다. 사건의 개요 청구인 A와 그 형제는 2004년 4월 28에 그들의 아버지로부터 62평형의 아파트를 1/3씩 증여받았습니다. 증여재산가액은 기준시가로 약 8.2억원이었으며 증여당일에 청구인의 아버지는 세입자 하○○와 전세보증금 4.2억원의 전세계약을 체결하였습니다. 전세보증금에 대해서 청구인은 3억원을, 아버지는 나머지 1.2억원을 인수하기로 하였고 추후에 납부할 증여세 및 취득세등의 납부편의상 청구인들이 인수할 3억원의 보증금을 우선 아버지가 인수하고 그 금액에서 증여세등을 납부한후 그 잔액을 청구인들에게 다시 돌려주기로 하였읍니다. 청구인들은 증여세 신고시 아파트의 평가는 기준시가로 하였으며 전세보증금중 아버지가 인수한 1.2억원을 차감한 잔액으로 하였으며 납부는 전세계약시 약정대로 아버지가 납부하였습니다. 이에 과세관청은 아파트의 평가에 대해서 증여일전후 3개월이내에 같은 동에서 매매된 사례가액 10억여원이 있으며 인근 공인중개사 사무실에서 탐문한 바에 의해서도 10억여원으로 가격이 형성되고있음을 확인하여 청구인들이 평가한 증여재산가액을 부인하였으며, 청구인이 인수한 전세보증금은 추후에 청구인들이 상환할 채무의 성격이므로 청구인의 아버지가 납부한 증여세등은 아버지가 재증여한 것으로 보아 증여세등을 추가로 2천4백여만원을 부과하였습니다. 청구인은 과세관청이 평가한 증여재산가액에 대해서 일조권,조망권등 개별적인 사항의 반영없이 매매사례가액으로 평가한 것, 그리고 증여세등을 대납한 것이 증여재산가액에 포함된 것은 보증금을 증여했다가 다시 증여받는 모순된 경제행위가 되는 것을 들어 심판청구를 제기하였습니다. 법령해설 / 증여재산가액의 범위 및 평가 증여세의 대상이 되는 증여재산에는 경제적 가치가 있는 모든 물건과 재산을 대상으로 하고 있으며 그 재산에 설정되어 있는 부채가 있는 경우에는 그 채무액을 제외한 순 재산가액에 대해서 증여세의 대상으로 하고 있습니다. 증여세신고시 재산의 평가는 증여일 당시의 시가로 하도록 하고 있으며 시가의 범위로는 증여일 전후 3개월 이내에 매매, 감정, 수용, 경매등을 통하여 확인되는 가액이 있으면 그 가액을 시가로 보도록 하고 있습니다. 국세심판원의 결정 국세심판원은 증여재산 평가시 당해 재산과 유사한 위치를 하고 있는 재산의 매매사례가 있는 경우 그 재산가액을 당해 재산가액으로 보도록 하고 있으나 위 사례의 경우 아파트의 층 및 동에 따라 재산이 다르게 형성하므로 일방적으로 이를 적용할 수는 없으며 관할세무서에서 비교대상으로 제시한 아파트는 2층이며 당해아파트는 1층이므로 일반적으로 1층이 2층보다 가격이 낮게 형성되므로 과세관청에서 제시한 재산가액은 부당하다고 보았습니다. 그리고 증여세의 재차증여 과세분에 대해서도 증여계약은 청구인들이 채무 1.2억원을 승계하기로 되어있었고 임대차계약에서는 청구인들이 전세보증금 4.2억원 전체를 받는 조건으로 되어 있는데 이는 아버지가 임차인에게 지급해야할 3억원의 보증금과 임차인이 청구인에게 지급해야할 3억원을 직접 아버지가 청구인에게 지급한 것으로 보아 청구인의 주장에 타당성이 있다고 판단하였습니다 따라서 과세관청이 부과한 증여세를 취소하도록 하는 결정을 내렸습니다. 국심 2006 서3967 (2006.09.18) 참조 조세불복센터 지원팀