세금이야기 

                                                              김창진

종합부동산세 절세를 위한 노력

2017년부터 다주택자에 대한 양도세 중과제도가 다시 시행된데 이어, 금년부터 보유세인 종합부동산세 부담의 가중함이 현실화되기 시작하였습니다. 최근 종합부동산세 고지서를 받아 보신 분들의 아우성이 곳곳에서 터지고 있음을 볼 수 있습니다. 정부에서 그 동안 몇 차례 공언해온 바와 같이 부동산 보유자에 대한 보유세 부담 현실화, 특히 고가주택 또는 다주택자에 대한 보유세 부담의 현실화가 제대로 시행되고 있는 것 같습니다.

정부의 정책은 존중되어야하지만 개별 납세자의 입장에서는 다양한 대책을 세우는 것은 당연한 권리이기에 나름의 대책을 검토해 보고자 합니다.

먼저 종합부동산세에 대한 대략적인 정리를 하고 대책을 강구하는 순서로 진행해보고자 합니다.

종합부동산세 정리

종부세는 주택과 나대지(종합합산토지)와 상가 등 부속토지(별도합산토지)로 구분하여 과세합니다. 주택은 세대별로 합산하는데 주택공시가격이 6억원 초과분에 대하여 과세대상으로 하는데, 1세대1주택자인 경우 9억원 초과분을 과세대상으로 하고, 부부 공동소유인 주택은 각각 6억원으로 하여 12억원 까지는 과세대상에서 제외합니다. 나대지는 개인별로 합산하는데 개별공시지가 5억 초과분에 대하여 종부세 과세합니다. 상가 등 부속토지에 대하여 개인별로 합산하는데 개별공시지가가 80억 초과분에 대하여 종부세 과세 합니다.

종합부동산세 부담에 있어서 특히 올해부터 많이 달라지는 특징은,

과세표준의 현실화

개별주택공시가격이나 토지공지가를 많이 현실화하였기 때문에 시가를 좀더 반영하게 되었고, 더구나 과세표준 적용비율인 공정시장가액비율을 지금까지 80%를 적용하던 것을 올해 85%를 적용하는 것을 시작으로 내년부터 5%씩 인상하여 2022년 까지 적용율을 100%로 현실화할 예정입니다. 따라서 종부세율이 같다하더라도 세부담이 올라갈 수 밖에 없게 되었습니다.

다주택자에 대한 중과

금년부터 3주택자나 조정대상지역 내 2주택자의 경우 더 높은 세율을 적용하도록 다주택자의 경우 한층 더 종부세 부담이 커졌다 할 수 있습니다.

주택에 대한 종부세 일반 세율은 3억원 이하 0.5% ~ 94억 초과 2.7% 까지 인데 비하여

다주택자에 대한 종부세율은 3억원 이하 0.6% ~ 94억원 초과 3.2% 까지로 높게 산정되어 있습니다.

세부담상한초과세액 초과율에 차등

종부세는 주택공시가액이나 토지공시지가를 기반으로 세부담액을 산정하게 되므로 주택공시가액의 과도한 상승 등의 이유로 전기 대비 세부담액이 과도하게 상승하여 재산 원본 침해 우려를 최소한이라도 방지하고자하는 의미로 장치를 두고 있는데 이를 ‘세부담상한초과세액 공제'라 합니다. 그런데 다주택자에 대하여는 전기 대비 초과율에 차등을 두고 있습니다. 2주택 이하인 경우 전기 대비 150%를 상한으로 두고 있는데 비하여, 3주택자의 경우 300%, 조정대상지역의 2주택자는 200%로 상한을 더 크게 두고 있습니다.

절세 대책

장기임대주택으로의 전환

종부세법 개정으로 2019년부터 특히 다주택자에 대한 세부담이 많이 가중하게 되었습니다. 조정대상지역의 2주택자나 3주택자의 경우 세율에서 더 높은 세율을 적용받게 되어 세부담이 느는 것은 물론, 전기 대비 세부담상한의 한도도 일반적인 경우 150%인데 비하여, 다주택자의 경우 200% 또는 300%로 적용받아 전년도 대비 세부담이 상당히 증가될 수 밖에 없도록 되었습니다.

이에 대한 대책으로 2주택 이상인 경우 처분하는 것이 대책이 될 수 있겠지만, 현실적으로 양도세 중과라는 문제 때문에 그 또한 쉽지 않는 경우가 많습니다. 이런 경우 가장 현실적인 대책 중의 하나가 거주용 주택 이외에 임대하고 있는 다른 주택이 있다면 장기임대주택으로 등록하는 것을 고려해 볼 필요가 있습니다. 현실적으로 양도세 중과 문제를 피하기 위해서라도 많이 선택하는 방법이기도 합니다.

이 때 장기 임대주택의 요건은 조정대상지역의 경우 6억 이하의 주택(기타 지역은 3억원 이하)으로 주소지 구청에 8년 장기 임대주택으로 등록하고 세무서에 임대주택사업자 등록한 경우를 말합니다. 이 경우 임대료 5% 증액 요건도 준수하여야 합니다. 이렇게 요건을 갖춘 임대주택의 경우는 합산배제신청을 하면 과세표준에서 제외됩니다. 다만 2018.9.14. 이후 취득분은 합산배제에서 제외됩니다.

세대 분리된 자녀에게 증여하는 방법

현재는 양도소득세 중과제도가 강력히 시행되고 있으므로 처분하는 것도 그리 만만하지 않습니다. 다주택을 소유한 많은 사람들이 양도소득세를 가상으로 계산해보고는 마음을 단념하는 경우를 종종 보게 됩니다. 이런 경우 전술한 바와 같이 임대주택으로 등록하는 경우도 방법이겠지만, 이 경우도 주택의 사정이나 개인적인 사정에 따라 여의치 않는 경우가 있을 것입니다. 이런 경우는 세대가 분리된 자녀에게 증여하는 것도 고려해 볼 수 있을 것입니다. 현재 세대가 분리 되지 않는 자녀라면 합리적인 범위 내에서 세대 분리 가능하다면 세대를 분리하여 증여하는 것이 좋고, 그렇지 않다면 가능할 시기에 세대 분리될 것을 고려하여 지금 증여하는 것도 고려해 볼 방법일 것입니다. 비록 현재는 세대 분리가 되지 않아서 종부세의 부담에 당장은 혜택이 없다 하더라도 주택 가격의 상승기에 증여세 부담을 고려하고, 나중에 부담하게 될 양도세의 절감을 고려한다는 차원에서 자녀에게 증여의 시기를 결정하는 것도 중요한 판단 사항일 것입니다.

나대지를 상가 등 건물 신축

나대지의 경우 개별공시지가가 5억 이상인 경우 종부세를 과세하도록 되어 있으므로 나대지를 보유하는 경우 상대적으로 종부세를 부담하게 될 가능성이 높아집니다. 따라서 나대지는 나중에 처분 시에도 양도세 중과 문제가 있으므로 종부세나 장래의 양도세 부담측면에서 본다면 상가 건물 등으로 신축하는 것이 권장할 만합니다. 물론 세부담 측면 뿐만아니라 개인의 자금 흐름 등 자산관리적 측면을 모두 고려하여 판단하는 것이 타당할 것입니다.

종부세 과세 기준일은 매년 6월 1일

재산세와 같이 종부세도 6월 1일 소유자 기준으로 과세합니다.

부동산을 처분하거나 신규로 취득할 때에 6월 1일 이전에 잔금을 납부하고 소유권이전등기를 한 경우, 그 때의 소유자가 재산세와 종부세의 납부의무자가 되는 것입니다. 따라서 6월 1일 전후로 소유권 이전에 변동이 생긴다면 이러한 점을 고려하여 부동산 잔금일과 등기일을 정하는 것도 방법일 것입니다.

주택공시가격과 토지공시지가 결정에 관심

매년 상반기에 건교부 주관으로 공시되는 주택 공시가격과 토지 공시지가 상승률이 보유세 부담에 결정적 영향을 미치게 됩니다. 주택공시가격은 매년 4월30일에 공시되고, 공시한 달 전인 3월에는 공시할 가격에 대한 열람과 의견진술(20일간)이 있고, 공시 후 한 달 후인 5월에는 공시한 가격에 대한 이의신청을 할 수 있습니다.

그리고 토지공시지가는 5월30일에 공시되는데, 마찬가지로 매년 4월에는 공시할 지가에 대한 열람과 의견진술이 있고, 매년 6월에는 공시한 지가에 대한 이의신청을 할 수 있습니다.

그러므로 의견진술기간과 이의신청기간에 시·군·구에 주택공시가격과 토지공시지가를 확인하여 잘못 고시된 경우 의견진술이나 이의신청을 하는 등 합리적인 가격이 공시될 수 있도록 관심을 가지는 것도 자산관리의 중요한 방법일 것입니다.

현재의 동향과 추세를 보았을 때 보유세인 재산세와 종부세의 부담은 점차 강화되는 것이 추세일 것으로 예상됩니다. 더구나 다주택자에게는 더 과중한 세부담이 되도록 제도화 되고 있는 상황이므로, 다주택 보유자의 경우 매년 보유세 부담에 대한 자금흐름에 유의하여야 할 것입니다.

자산관리적 측면에서 볼 때 보유 주택과 토지의 가격상승 예상액이 보유세와 양도세를 부담하고도 이익이 있을 정도라면 계속 보유하는 것도 고려대상이지만, 그렇지 않을 경우 처분의 우선순위를 정하여 일부 부동산을 처분하거나 세대 분리된 자녀에게 증여하는 것도 절세 포인트가 될 것으로 생각합니다.

종합 부동산세 세액 계산 흐름도

※종합부동산세로 납부할 세액의 20%를 농어촌특별세로 추가 납부

※납부할 세액이 250만원을 초과하는 경우 6개월 분납 가능

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