세금이야기 

                                                              김창진

시기별 양도세 중과세 적용 등 확인

최근 몇 년간 양도소득세 제도, 특히 주택에 대한 양도소득세가 점차 강화되고 있는 추세이고 그 결과, 과세 구조도 매우 복잡해지게 되었습니다.

일반인은 물론 전문가마저도 혼란스럽고 실수하기 쉬운 상황이 되어 있습니다.

짧은 기간 중에 몇 차례에 걸쳐서 몇 단계의 과세강화 조치가 시행되면서 더 복잡하게 느껴지고, 실무상 실수 사례도 많아지는 것 같습니다.

따라서 주택에 대한 세제 위주로 각 시기별로 양도소득세의 중요 Point를 간략히 확인해 보았습니다.

1. 양도세 중과세 제도의 부활

2017.08.03. ~ 2018.03.31.

수도권과 5대광역시 소재 주택으로서 3억 초과 주택을 3주택 이상 보유하는 경우(세대별 판단)로서 투기과열지구에 있는 주택을 18.03.31 까지 양도하는 경우는, 일반세율에 10%를 가산하여 과세(중과세)하도록 하는 제도가 부활하였는데, 다만 이 때 까지 양도 분은 장기보유공제는 적용하였습니다. 이 경우도 2017.12.31. 까지 양도한 경우는 일반세율을 적용하여 중과를 배제하도록 유예하였습니다.

이 경우 18.03.31 양도하는 경우는 비록 3주택자라 하더라도 10% 중과는 하지만 장기보유공제를 허용하므로 아직까지 세부담이 그리 크지 않았던 상태로 갑자기 다주택 중과제도가 시행되는데 대한 처분에 대한 시간적 말미를 주었던 시기였습니다.

2. 양도세 중과세 본격 시행

2018.04.01.이후 부터는

양도세 중과제도가 본격적으로 시행되게 되었는데 그 내용은 아래와 같습니다. 중과세 내용의 대부분은 현재도 적용되고 있는 내용입니다.

3주택 이상 소유자

1세대가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우 기본세율에 20% 가산하고 장기보유공제는 배제합니다.

다만, 중과대상 주택 수 계산은 조정대상지역 및 아래 가액기준에 해당하는 주택을 말합니다.

*) 가액기준 지역 : 수도권 및 광역시 특별자치시 외의 지역으로서 기준시가 3억초과 주택

3주택 이상자의 경우 20% 중과하는 것 뿐만 아니라 장기보유공제를 배제함으로써 오랫동안 보유하던 주택일수록 세부담이 과중하게 되는 것을 보게 됩니다.

2주택 소유자

1세대가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우 기본세율에 10% 가산하고 장기보유공제는 배제합니다.

다만, 중과대상 주택 수 계산은 조정대상지역 및 아래 가액기준에 해당하는 주택을 말합니다.

*) 가액기준 지역 : 수도권 및 광역시 특별자치시 외의 지역으로서 기준시가 3억초과 주택.

2주택자의 경우도 장기보유공제가 배제되므로 3주택자와 거의 같은 정도의 세부담의 무게를 느끼게 됩니다.

3. 거주 2년 요건 도입

2017.08.03. 이후 취득분부터

지금까지는 1주택자로서 2년 보유요건만 충족하면 1세대1주택자로서 양도소득세 비과세 요건을 충족하였으나,

조정대상지역의 주택소유자의 경우 2017.08.03. 이후 취득자 부터는 2년 거주요건을 충족하여야 1세대1주택자로서 양도세 비과세 대상이 되도록 개정.

*) 2017.08.03. 이후 조정대상지역 내의 1세대 1주택 비과세 요건(개정 내용)

-> 2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하 + 2년 이상 거주

4. 일시적 2주택 보유기간 축소(실수요자 중심 추가적인 안정화대책)

2018.09.13. 까지는

일시적 2주택자가 신규주택 취득 후 3년 이내 종전 주택 양도하면 1세대 1주택자로서의 요건을 충족하였는데,

2018.09.14. 이후 부터는

조정대상지역의 일시적 2주택자의 경우는 신규주택 취득 후 2년 이내에 종전 주택을 양도하여야 종전주택이 비과세 요건을 충족하도록 개정하였습니다.

* 조정대상지역의 일시적 2주택자

* 대책발표일(2018.09.14.) 이후 신규 취득자부터 적용

(조정대상지역에 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역에 신규주택을 취득한 자)

(대책 발표 전 계약 체결하고, 계약금을 지불한 경우 종전 규정 적용함)

5. 조정대상지역 신규취득 임대주택 양도세 중과

2018.09.14. 이후 신규 취득분부터 적용

현재까지 조정대상지역의 다주택자가 장기임대주택 등록한 경우(수도권 6억, 비수도권 3억 이하)로서 요건 충족한 임대주택을 양도한 경우 양도세 중과 제외하였는데,

2018.09.14. 이후 조정대상지역에 신규 취득한 임대주택은 양도세 중과하도록 개정.

*) 2주택자 : 10%P, 3주택자 : 20%P

*) 대책발표일 이후 취득 분부터 적용(계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우 종전규정을 적용함)

6.고가 1주택자 장기보유 특별공제요건 강화

2020.01.01. 이후 양도하는 분부터 적용

현재까지는 고가(실거래가 9억원 초과) 1주택자는 거주기간 요건 없이 보유기간에 따라 최대 80% 장기보유특별공제(10년, 최대 80%) 적용하였는데,

2020.01.01. 양도하는 분부터는 2년 이상 거주하는 경우에 한하여 종전처럼 최대 80% 공제율 적용하고,

2년 미만 거주 시에는 일반 장기보유특별공제율(15년, 최대 30%) 적용하도록 개정.

7. 1세대 1주택 양도세 비과세 보유기간 요건 강화

2021.01.01. 이후 양도하는 분부터 적용

현재는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 보유기간

이 취득일로부터 2년 이상일 경우는 양도세 비과세하도록 하고 되어 있는데,

2021.01.01. 이후 양도분 부터는 다주택을 보유한 기간은 제외하고 최종적으로

1주택만 보유하게 된 날로 부터 보유기간 2년을 기산하도록 개정.

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