세림칼럼

법인 명의로 부동산(주택)을 취득한 경우의 세금

       김창진

최근 정부가 다주택자에 대하여 세율 중과 등 과세강화하고 있고, 한편으로 금융상으로도 다주택자나 고가주택 취득자에 대하여 대출을 엄격히 제한하고 있습니다.

개인이 고가주택을 취득할 경우 또는 다주택자가 추가로 주택을 취득할 경우는 담보대출이 안되거나 매우 제한 되는데,

 법인이 취득하는 경우 현재는 특별한 제한이 없다고 합니다.

 이러한 점에 대하여만 본다면 상대적으로 법인에 비하여 개인을 차별하고 있는 셈입니다.

이러한 정부의 규제에 대하여 다양한 대응법이 나오고 있는데, 개인사업자로서 임대주택사업자로 등록하여서 취득하는 경우도 있지만, 부동산(주택)을 법인 소유로 취득하는 방법으로 규제를 피하는 사례가 종종 나오고 있습니다.

 최근 언론에 보도된 내용에 의하면 서울 지역의 주택매매 통계를 보더라도 최근월 전체 주택 매매량의 약 8~9%정도가 법인이 취득한 것이라고 합니다.

그러한 점을 고려하여 주택을 법인이 취득하는 경우에 어떠한 세금 문제가 있는지 검토 해보고자 합니다.

취득 과정에서의 세금, 취득세

부동산을 취득할 때 부담하는 세금이 지방세목으로 취득세가 있습니다.

기본적으로는 법인이 주택을 취득하는 경우에도 개인이 주택을 취득하는 경우와 같은 취득세율을 적용합니다. 하지만 설립된 지 5년 미만 법인이 수도권에서 부동산을 취득하는 경우 3배 중과되는 규정이 있는데, 이는 수도권 과밀 억제의 수단 중과하고 있습니다. 그러므로 법인 명의로 부동산을 취득하고자 하는 경우는 법인의 존속기간에 따라 중과대상인지 판단 후 취득하는 검토하여야 할 것입니다.

물론 취득세 중과를 부담하고도 이득이 된다고 판단이 되면, 선택할 수 있을 것입니다.

중과되는 경우의 세율의 예시는 아래표와 같습니다.

예를 들어 수도권에서 85㎡ 이하의 10억 짜리 주택을 5년 미만 법인이 취득한 경우와 5년 이상된 법인이 취득한 경우를 비교해보면,

* 5년 이상 법인이 취득하는 경우 : 10억 * 3.3% = 3천3백만원

* 5년 미만 법인이 취득하는 경우 : 10억 * 7.9% = 7천9백만원

<취득세 중과되는 경우 세율표>

법인세법상 판단

법인이 부동산(주택)을 취득하고자 하는 경우, 법인 등기부상 목적사업 범위 내의 취득이어야 하고, 취득한 부동산에 의하여 적정수익이 창출되어야 합니다. 그렇지 않은 경우는 법인의 비업무용 자산으로 분류될 가능성이 많습니다.

이 경우는 관련 비용지출이 부인(불인정)되고, 더 나아가 개인적 사용 자산을 법인이 취득한 것으로 인정이 되면, 전액 가지급금과 같이 취급될 수 있고, 또 다른 문제도 야기할 수 있습니다.

법인 등기부상 목적사업의 범위 내가 되려면 등기부상 임대사업 또는 주택임대사업 등이 있으면 됩니다. 그렇지 않은 경우는 법인이 고유사업에 사용하는 경우로서 기숙사나 사택을 사용하는 경우도 있을 수 있습니다.

적정수익의 창출은 부동산을 활용하여 타인에게 임대하는 경우는 시장가격에 따른 임대수익이나 임대보증금을 받는 다면 별문제 없겠지만, 임직원이 활용하는 경우는 기숙사나 사택의 요건에 해당하지 않는다면 적정임대료를 계상하여야 할 것입니다. 또한 대표이사 등 출자임원에게는 사택을 무상제공하면 무상제공 가치 만큼 세무상 익금으로 계상하여야 합니다.

재산세와 종합부동산세 검토

법인이 주택을 취득한 경우 재산세와 종합부동산세의 부담은 개인의 경우와 같다고 보면됩니다. 다만 개인이 취득할 자산(주택)을 법인이 취득함으로써 개인의 기존 보유분과 합산하여 부담해야 할 것을 각각 취득함으로써, 종부세 과세 대상에서 제외되거나 과세표준이 낮아 진다면 그 부분 만큼은 잇점이라 할 수 있을 것입니다.

처분 시 세금 검토

부가가치세

개인이 보유 주택을 처분하는 경우는 사업용에 사용하던 주택이 아니면 부가가치세 부담 없이 양도할 수 있습니다.

반면에 법인이 보유하던 부동산을 처분하는 경우로서 국민주택규모(85㎡ 이하)인 경우는 부가가치세 부담에서 자유롭지만, 국민주택규모를 초과하는 주택을 처분하는 경우는 매매가액에 대한 부가가치세를 부담하여야 합니다. 이 경우의 부가가치세는 매매가액 중 건물분에 대한 가액에 대하여 10%가 됩니다.

대략적으로 계산해 보면, 법인이 10억짜리 주택을 양도하는 경우 부가가치세는 ?

먼저 매매가액에서 건물가액이 대략 50%라고 가정하면, 10억 중 5억이 건물가액이 되고 이 중 10%인 5천만원이 양도 법인이 납부하여야할 부가가치세가 됩니다.

주택의 경우는 특성상 매수자에게 부담시키기가 곤란하므로 매매가액에서 그 만큼 부가세로 납부하여야 합니다. 그 만큼 매매가액을 적게 받은 것과 같은 효과가 됩니다.

양도소득세

법인의 경우 법인이 보유하던 일반부동산을 양도하면 별도의 양도소득세를 내지 않습니다. 다만 주택이나 비업무용부동산 등을 양도하는 경우는 개인의 경우 양도소득세와 같은 개념으로 양도차익에 대하여 10%를 ‘토지 등 양도차익에 대한 법인세'로 추가 부담하여야 합니다. 이 경우 법인이 주택 양도로 인하여 부담할 세금은 양도차익에 대하여 최고 33%(사업소득에 대한 법인세율 22%와 양도차익에 대한 추가 과세 11%)가 됩니다.

한편 다주택자인 개인이 양도하는 경우는 2주택자의 경우 최고 세율은 기본세율 46.2%(지방소득세 4.2% 포함)에 중과세율 11%(지방소득세 1% 포함)를 더하여 57.2%가 될 수 있으며, 3주택자 이상자의 경우는 46.2%에 중과세율 22%를 더하면 68.2%까지 과세될 수 있습니다.

개인의 경우 일부 다주택자에게는 장기보유특별공제를 적용해주지 않으므로 중과세율에 더하여 세부담을 더 크게 느끼게 됩니다. 하지만 법인은 다주택 여부와 무관하게 장기보유특별공제를 적용하지 않으므로 이 부분에 있어서는 개인과 차이가 없다고 할 수 있을 것입니다.

이상에서 법인으로 주택을 취득할 경우의 세금 부담에 대하여 간략히 검토해 보았습니다.

법인의 상황에 따라 취득과 보유 및 양도의 과정을 고려하여 전체적인 세금 부담을 판단하여 법인으로 주택을 취득할지 여부를 검토하는 것이 필요할 것입니다.

게시글 SNS 공유