세림 칼럼                                                                                                                                                                                                                                김창진

주택을 양도할 때 꼭 Check 해야 할 사항들

최근 양도소득세제도가 규제 위주로 많이 바뀌었는데 특히 주택에 대한 양도소득세 규정이 많이 엄격해 졌습니다. 그렇기 때문에 일반인들이 혼란스러워하는 것을 많이 보고, 일상의 상담과정에서 보면 조그만 실수로 재산상의 큰 손실을 보는 경우를 종종 보게 됩니다. 실제로 일반납세자 뿐만 아니라 세무전문가 마저도 매우 혼란스러워하는 경우도 많고, 이 글을 쓰고 있는 필자 또한 다르지 않음을 고백합니다. 하지만 어떠한 규정이나 법규이라도 미리 잘 알고 그에 따른 충분한 대책을 세운 후 거래를 한다면 손실을 충분히 회피할 수 있고 또 다른 기회가 될 수 있는데, 그러한 회피 행위 또한 중요한 경제활동의 한 부분이라 생각하기에 이 지면을 통하여 간략하게 설명을 드리고자 합니다.

중요한 것은 그 모든 것을 알고 있는 것보다 그러한 규정이 있다는 사실만이라도 알고 있다면 손실을 피할 수 있고, 실제로 구체적인 행위(부동산을 처분 등의 행위)를 할 때에는 전문가와 상의하거나 스스로 확인해 볼 수 있는 기회를 가질 수 있을 것입니다. 중요한 것은 어떠한 사실을 알고 있다는 자체로 회피하거나 대비할 기회를 가질 수 있다는 점입니다.

1. 1세대 1주택자가 주택을 양도할 때

(확인할 사항)

1세대의 확인(세대 구성원 확인)

가족(세대원)의 주택 보유현황 확인

실거주 여부 확인(조정대상지역 주택)

고가주택인 경우

일시적 2주택자

◎ 1세대 1주택 양도소득세 비과세는 본인과 배우자와 동거 부양하는 자녀들로 구성되는 1세대가 1주택을 2년 이상 보유한 경우 양도소득세를 비과세하는 제도입니다.

◎ 이 경우 부부는 비록 주소가 따로 있어도 당연히 1세대로 보기 때문에 1채만 보유하여야 1세대 1주택 적용을 받을 수 있으며, 자녀는 따로 거주하더라도 일정한 요건이 되어야 별도세대로 인정됩니다. 30세가 넘거나, 소득이 있거나, 결혼을 한 자녀만 별도 세대로 인정이 됩니다. 한편 동거하는 부모나 형제자매도 같은 세대로 보며, 장인 장모도 동거하는 경우는 같은 세대로 보기 때문에 반드시 주택 양도일 현재 동거 가족 여부를 반드시 확인 하여야 합니다.

◎ 취득 당시 조정대상지역의 주택인 경우는 2년 보유요건 외에 2년 거주요건을 충족하여야 비과세 대상이 되도록 규정이 강화되었습니다.(2017.08.02. 이후 매매계약을 체결하여 취득하는 주택의 양도분부터)

◎ 1세대 1주택으로 비과세 대상 주택이라 하더라도 고가주택인 경우는 9억까지만 비과세되고, 9억원이 넘는 부분에 대한 양도차익에 대하여는 과세됨을 유의하여야 합니다. 하지만 이 경우 장기보유공제가 최대 80%까지 허용되고, 9억 원이 넘는 부분에 대한 양도차익에 대하여만 과세되므로 양도세 부담은 생각보다 적게 느껴지는 경우를 많이 보게 됩니다.

◎ 대체주택 취득 목적으로 일시적 2주택이 된 경우 3년 내에 종전 주택을 처분여야 하는데, 조정대상주택의 경우 2년 내에 처분하도록 강화되었습니다. 다만 혼인 합가나 동거봉양 합가로 2주택이 된 경우는 종전과 변경 없습니다.

(2018.10.23. 이후 적용)

⋅동거봉양(혼인)합가 10년(5년)

⋅귀농주택 5년

⋅취학⋅근무상의 형편 3년

⋅공공기관 지방이전 5년

2. 다주택자가 주택을 양도하는 경우

(확인할 사항)

다주택자 적용세율 확인

조정대상지역 해당여부 확인

임대주택자 보유 여부 확인

다주택자가 최종적으로 1주택을 보유하게 된 경우 변경된 제도 확인

◎ 최근 양도소득세 개정 내용의 주된 내용은 주로 다주택자에 대한 과세 강화에 관한 내용이 주된 내용입니다.

2주택자에 대하여는 기본세율에 10%를 가산하고, 3주택자 이상자에 대하여 기본세율에 20%를 가산하도록 하고 장기보유공제를 배제하는 것을 기본적 구조로 하고 있습니다.

◎ 이 때 주택의 소재지가 조정대상지역 인지 여부에 따라 적용 여부를 달리하고 있습니다. 이 때 조정대상지역 주택과 수도권외 지역 중 3억 원 초과 주택은 양도세 중과 대상 판단에서 주택 수에 포함하여 계산하며, 이 경우 조정대상지역 주택을 양도할 경우 양도소득세 중과합니다.(중과하고 장기보유공제 적용하지 않음)

*수도권외 지역(광역시의 군 지역, 경기도의 읍·면지역, 그 밖의 시·도지역)

◎ 등록된 임대주택을 보유한 경우, 임대주택은 양도세 중과 판단에서 주택 수에서 제외됩니다. 다만, 임대주택의 의무임대기간 중에 해당 임대주택을 처분하는 경우는 이미 중과 제외하였거나 양도세 비과세 판단한 것을 취소하고 추징당할 가능성이 있습니다.

◎ 등록된 임대주택 외에 1주택을 보유한 경우(조정대상지역 여부 무관)로서 1세대 1주택 비과세 대상이 되는 경우는 2년 보유요건 외에 2년 거주요건을 충족하여야 비과세 대상이 됩니다.(§소득세법 시행령 155조 ⑳)

◎ 다주택자가 기존주택을 양도함으로써 최종적으로 1주택자가 된 경우,

지금까지는 최종적으로 1주택이 되는 순간 (보유기간이 2년 이상이 되었다면) 언제든지 양도하여도 비과세 대상이 되었지만, 세법개정으로 최종적으로 1주택이 되고 2년의 보유기간이 지나야 1세대1주택으로 비과세 대상이 될 수 있습니다.

(2021.01.01 이후 양도분부터 적용)

(*) 조정대상지역

□ 서울특별시 : 전지역□ 경기도 : 고양시, 과천시, 광명시, 남양주시, 동탄 제2신도시, 성남시, 하남시, 구리시, 안양시 동안구, 광교택지개발지구, 수원시 팔달구, 용인시 수지구, 용인시 기흥구□ 부산광역시 : 해운대구, 동래구, 수영구□ 세종시

(*) 양도소득세 중과 대상 보유주택 수 계산

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