세림 칼럼                                                                                                                                                                                                                                김명석 세무사

 

 

신축판매업의 세금 처리 방법

 

 

 

 

신축판매업을 영위하는 시행사의 입장에서는 업종이 어떻게 분류되는지에 따라서 사업자등록증상의 업태 및 세금신고의무 등의 차이가 날 수 있으며, 주의해야 할 사항도 발생하게 되는데, 세금 측면에서 유ㆍ불리가 있을 수 있으므로 시행업을 할 때 참조하기 바랍니다.

 

 

신축판매업의 업종 분류

신축판매업은 3가지로 크게 분류되는데, 하나는 건물을 신축해서 판매하는 경우이고, 하나는 주택을 신축해서 판매하는 경우이다. 또 하나는 건물과 주택을 혼합해서 판매하는 경우이다.

이는 건축(시공)만 하는 것이 아니라 분양까지 하는 시행업이 여기에 해당이 된다. 시공을 100%외주에 주는 경우가 문제가 되는바 이에 대해서 업종 분류에서 검토해야 한다. 업종 구분은 한국표준산업분류표(통계법 제22조)에 나와 있으며, 통계청에서 고시되고 있다. 소득세법에서는 한국표준산업분류표를 근간으로 경비율 등을 정하고 있다. 법인세법도 이를 근거로 업종을 분류하는 것으로 보면 된다. 단, 차이가 발생하는 경우는 아래의 표와 같다.

 

(1) 한국표준산업분류표상과 세법상 업종 구분

대 분류	중 분류	산업분류표상 세분류		소득세법상 세분류
건설업*1	종합 건설업 *2	건물 건설업	주거용 건물 건설업	주거용 건물 건설업	*도급 및 자영건설업자의 의한 건설 *건설공사에 대한 총괄적 책임을 지고 하도급을 주어 건설공사를 관리하는 경우 포함 *직접 건설활동을 하지 않고 전체 건물건설공사를 일괄 도급한 주거용 건물을 건설하고 판매->건물건설업에 해당
			건물 건설업	건물 건설업	*도급 및 자영건설업자에 의한 건설(총괄책임으로 관리하는 경우 포함) *건물건설용역만 해당 (건설후 판매-> 부동산매매업)
부동 산업	부동산 임대 및 공급업	부동산개발 및 공급업	주거용 건물 개발 및 공급업*3	주거용 건물개발 및 공급업	*부동산매매업/부동산개발 및 공급업에 해당함 *구입한 주거용 건물 재판매도 여기 해당함
			건물 개발 및 공급업	건물 개발 및 공급업	*부동산매매업/부동산개발 및 공급업에 해당함 *구입한 건물의 판매 및 건설후 판매(건물의 건설판매는 세법상 부동산매매업으로 분류함

*1> 건설업에는 종합건설업과 전문공사업이 있다.

*2> 직접 건설 활동을 수행하지 않더라도 공사에 대한 총괄책임을 지고 분야별로 하도급을 주어 전체적인 공사를 관리하는 경우도 종합건설업에 해당한다. 단, 전체 건설공사를 다른 건설업체에게 하도급해서 건물을 건설하게 한 후 이를 분양 판매하는 경우는 부동산개발 및 공급업에 해당한다. 주택건설도 마찬가지이다.

 

(2) 조세특례제한법상 혜택

대표적인 조특법 상 혜택에는 건설업에 대해서 중소기업특별세액감면(5-30% 감면)을 받는 것인데, 이런 감면 혜택은 요건을 갖춰야 한다.

 

첫째, 중소기업이어야 한다.

중소기업 해당 여부는 조특 시행령 제2조에서 모두 갖춘 기업을 중소기업이라고 정의했다.

 

① 매출액기준

해당 기업의 주된 업종	규모 기준
22. 건설업	평균매출액 등 1,000억원 이하
40. 부동산업 및 임대업	평균매출액 등 400억원 이하

 

② 독립성기준: 실질적인 독립성이 중소기업기본법 시행령 제3조 제1항 제2호에 적합할 것

③ 업종기준: 소비성 서비스업을 주된 사업으로 영위하지 않을 것

④ 자산총액기준: 자산총액이 5천억 원 이상인 경우에는 중소기업으로 보지 않는다.

 

둘째, 한국표준산업분류표상의 건설업에 해당이 되어야 한다.

직접 건설을 수행하지 않고, 일괄 도급을 주어 주거용 건물을 건설하고 분양 판매하는 경우에는 분류표상에 부동산공급업에 해당하기 때문에 감면을 받을 수 없다. 결국, 부분도급을 하는 경우에는 건설업에 해당이 되므로 감면을 받을 수 있다. 부분도급의 판단 기준은 각 공정별로 별도의 공사계약서등이 있는 경우에는 부분도급으로 보아야 한다. 예를 들어 창호공사, 설비공사 등의 별도 공사 계약서가 존재하는 경우에 해당된다.

 

 

2. 개인사업자와 법인 사업자의 선택

개인사업자를 할 경우에 단순경비율이 적용이 될 경우에는 세법상 절세가 될 수 있으나, 세법 개정으로 단순경비율 제도를 적용하기가 어렵게 되었다. 그러므로 개인사업자와 법인사업자 중에서 선택 사항은 아래의 일반적인 비교에 의해서 선택가능하다.

구분	종합소득세	법인세	배당소득세
과세소득	총수입금액-필요경비	익금-손금	배당처분액
세율	6-42%	10-25%	기본14%
감면적용	중소기업특별세액감면○	좌동	해당없음
기타	*열거주의 과세 *대표자의 인건비는 필요경비제외	*순자산증가과세 *대표자의 인건비 손금 인정	*2천만원이 넘을 경우 근로소득과 합산

 

 

3. 신축판매업의 주요 세금 비교

구분	주택신축판매업	건물신축판매업
세법적용 시 업종	건설업/주택신축판매업	부동산업/부동산매매업
용지취득 시	취득세 중과대상 아님	중과세 대상이면 중과세됨
건축 시	보유세 과세*1	보유세 과세
부가세환급여부	과세분만 환급	과세분만 환급
분양 시 세금	소득세 혹은 법인세 기본세율	좌동*2
감면혜택	감면함*3	감면 적용하지 않음

*1> 건축 시 토지분에 대해서는 재산세가 부과됨.

*2> 단, 토지가 비사토에 해당될 경우(예, 토지 취득기간이 긴 경우)에는 소득세는 비교과세(양도세율과 소득세율 중 높은 세율 적용)되고, 법인세는 추가과세(10%)가 적용됨.

*3> 단, 일괄도급인 경우에는 한국표준산업분류표상에 건물신축판매업으로 보기 때문에 감면대상이 되지 않음.

 

 

4. 사업시행사의 세무처리법

구분	절차	내용	시행사 세무 상 쟁점
사업 준비 단계	사업 계획 수립	-사업부지 선성 및 분석 -사업타당성분석(수익분석) -사업운영자금 검토 -사업계획서작성	-자금출처조사 대비 -사업형태 고려(개인 혹은 법인) -사업자등록(사업장관할세무서) -수익/수지분석 상의 공사예정원가로 진행기준 적용
	건설 용지 매입	-사업부지매입 -임장활동 후 방해요인제거 -가설계 도면 확인 -대출금액 확인 -규모가 큰 경우 P/F검토	-토지취득계약서 등 검토(잔금 연기 규정을 꼭 삽입할 것) -토지 취득 부대비용에 대한 부가가치세 검토 -철거비용등에 대한 부가가치세 검토 -취득세 중과세 검토 -차입금이자 검토(P/F이자, 중도상환수수료 등 확인)
공사 단계	건축 인허가	-주택법등 법률 검토 -건축인허가 -허가용 도면 작성 -영향평가 (건축, 교통, 소방 등)	-설계용역에 대한 부가세 검토 -컨설팅용역에 대한 부가세 검토
	사업 승인 및 착공	-사업계획승인 -착공계 제출 -착공 및 착공신고	-공사비에 대한 부가세검토*1 -차입금 이자 검토(토지분과 건물의 구분하여 회계처리)*2 -착공시부터 업무무관자산 제외 기산시점임
분양 단계 *4	분양 개시	-선후분양 파악할 것 -분양개시공고 실시 -광고여부 검토 -분양대행업체 선정	-모델하우스 비용 등 처리 -분양수익에 대한 법인세 등 처리*3 -미분양에 대한 세금 문제 검토 -기부채납관련 세금 문제 검토*5
	준공	-사용검사 신청 (입주자 사전점검 포함) -준공신청	-하자보수 등에 대한 처리 검토
	건물 보존 등기	-법무사에게 보존등기 신청	-과세표준 산정 방법과 취득세율 검토 -대출금 근저당 등의 설정 등기
분양 완료 단계	분양 등기	-법무사에게 소유권이전등기 신청 -대출금 승계 유무 파악 (대출금 규제가 있을 경우)	-계약자 부담하는 부가세 등 검토 -선분양하는 경우에는 분양권 전매 관련 세무 문제 검토 -분양가 할인(대주단의 요구 등) 문제

*1> 주상복합을 신축하는 경우와 같이 겸업을 하는 경우에는 부가세 안분 계산함.

*2> 아래 5. 참조

*3> 분양수익에 대해서 진행기준 또는 완성기준을 적용할지 여부 파악함.

*4> 6월1일 이전에 사용승인이 나는 경우에는 준공여부와 상관없이 건물에 대한 재산세를 부과받게 되므로 사용승인일 조정이 필요함.

*5> 건설 중에 도로 등을 기부채납하는 경우에 부가가치세의 환급여부가 문제가 되는바 토지와 구분된 별도의 감가상각대상자산(예, 구축물)인 경우에는 부가가치세의 환급 대상이 되며, 겸업하는 경우에는 안분계산대상이 됨.

 

 

5. 차입금이자에 대한 회계처리기준과 세법의 차이 비교

(1) 정의

① 특정차입금 : 사업용 고정 등의 취득에 사용하기 위한 목적으로 특정하여

차입한 자금

② 일반차입금: 일반적인 운영자금등의 목적으로 차입한 것이지만 사실상 건설

등의 목적에 사용한 자금

 

(2) 차이비교

자산유형	차입금유형	K-GAAP	일반기업회계기준	법인세법	지방세법
재고자산 투자자산	특정차입금	의무	의무	당기비용	과표포함
	일반차입금		선택*1	당기비용	과표불포함*2
유형자산 무형자산	특정차입금		의무	의무	과표포함
	일반차입금		선택	선택	과표불포함

*1> 법령 제52조 ⑦항에 따라서 회사에서는 선택하여 처리함.

*2> 다툼의 여지가 있음.

 

 

 

 

 

 

(3) 건설자금이자 계산 기간

토지	계약금의 지급일-대금청산일(또는 실제사용일)
건물	착공일-준공일(또는 사용개시일)
기계장치	설치일-목적에 실제사용되는 날

 

(4) 시행사의 차입금의 이자 처리

시행사의 지주 작업 단계에서 토지 구입 시 차입금의 이자는 법인세법상 당기비용으로 처리해야 하며, 시공단계에서 발생한 차입금의 이자도 당기비용처리해야 한다.

만약 기업회계기준에 따라서 회계처리한 경우에는 특정차입금의 이자는 자본화가 의무로 되어 있으므로 이 부분에 대해서 세무조정이 발생하게 된다.

<세무조정 사례> 차) 토지 1,000,000 대) 이자비용 1,000,000   세무조정: 손금산입 토지 1,000,000 (△유보)

 

 

6. 신축판매업의 부가가치세 처리법

(1) 일반적인 원칙

구분			매입 시	시공 시	분양 공급 시
주택신축	토지		부가세 없음	환급불가	부가세 징수×
	주택	85㎡이하	부가세 없음	환급불가*3	부가세 징수×
		85㎡초과	부가세 없음*1	환급가능	부가세 징수○
건물신축	토지		부가세 없음	환급불가	부가세 징수×
	건물		부가세 환급*2	환급가능	부가세 징수○

*1> 사업자로부터 구입 시에는 부가세가 있으며, 이 경우 환급가능하나, 주로 사업자가 아닌 경우가 많으므로 부가세가 없는 경우가 많음.

*2> 사업자로부터 구입 시에는 부가세가 있으며, 이 경우 환급 가능함. 단, 포괄양수도계약으로 구입하는 경우에는 부가세문제 없음.

*3> 주택법에 따른 국민주택이하의 건설용역은 부가가치세가 면세임.(조특령 제106조) 주택법에 의한 건설용역이므로 오피스텔의 건설용역은 주택법의 주택에 해당이 되지 않으므로 부가가치세가 면세되지 않음.

 

(2) 토지 관련 매입세액 검토

토지 관련해서 발행한 매입세액은 토지의 공급이 면세이므로 매입세액도 불공제된다.

 

① 토지 관련 매입세액 항목

토목설계비/토지 취득 전 토지적성평가용역/환경영향평가용역

부지개발타당서 평가용역/형질변경 지적측량 관련 용역

 

단, 토지조성이 완료된 토지의 건물 신축 관련 교통영향평가용역은 공제가능하다.

 

② 건물 철거 관련 매입세액

건물 신축 분양 목적(재고자산)으로 건축물이 있는 토지를 취득하여 건축물을 철거한 경우에는 곧 철거할 것으로 간주하여 토지의 자본적지출로 보아 건축물의 취득 및 철거 관련 매입세액은 매입세액이 불공제된다.

 

<주의> 구입 시 매도자가 임대업을 영위하다가 매매하는 경우에 포괄양도하는 경우에는 문제가 발생할 수 있다.

 

(3) 공사 진행시 공통매입세액 안분 계산

겸업 사업에 공통으로 사용된 매입세액은 안분 계산하여야 하는데, 이는 각 사업(현장)단위별로 진행한다.

원칙적인 안분 계산 방법은 과세와 면세의 공급가액 기준(토지를 포함한 총 공급가액)으로 안분계산하면 된다.

당해 과세기간의 과세공급가액 *공제되는 매입세액=공통매입세액×----------------------------- 당해 과세기간의 총공급가액

 

다만, 공급가액을 하나 이상 알지 못할 경우에는 아래의 순서에 따라 안분 계산한다.

(①-->②-->③)

① 총예정사용면적(토지면적 제외)에 대한 면세사업에 관련된 예정사용면적의 비율

② 총매입가액(공통매입가액은 제외)에 대한 면세사업에 관련된 매입가액의 비율

③ 총예정공급가액에 대한 면세사업에 관련된 예정공급가액의 비율

확정신고 시에는 다음과 같이 공통매입세액을 정산해야 한다. 이는 예정신고 시에는 가안분방법을 사용했으므로 확정신고 시에 제대로 정산하기 위함이다. 예정신고 시에 가안분방법을 사용한 방식으로 확정신고 시에 똑같은 가안분방법을 사용해야 한다. 즉, 예정사용면적비율로 했다면 확정신고 때도 예정사용면적비율로 안분해야 한다.

 

면세공급가액 *총공통매입세액×(1-공급가액이 확정되는 과세기간의----------- - 기공제세액 총공급가액

 

(4) 실무 적용

 

① 건축관련 매입세액 안분

사례	안분기준
공사비, 설계비, 감리비 모델하우스 설치비, 모델하우스 운영비	토지 공급가액을 제외하고 국민주택이하/초과 및 상가 면적(가액)으로 안분

<이유> 건축 관련된 것이므로 토지 공급가액과는 관련이 없기 때문에 토지 공급가액은 제외하고 배분함.

② 분양관련 매입세액 안분

사례	안분기준
광고선전비, 일반관리비, 분양대행수수료 등	토지, 국민주택이하/초과 및 상가 공급가액으로 안분

<이유> 분양과 관련된 공통매입세액은 면적기준으로 안분할 수 없으므로 결국 총매입가액(공통매입가액을 제외)->총예정공급가액(토지포함)으로 안분하는 것임.(서면3팀-674.2007.03.02.)

실무에서는 총공급가액을 기준하는 것이 일반적임.

 

(5) 겸업으로 분양하는 경우

국민주택규모이하 및 초과되는 주택을 분양하거나 주상복합을 분양하는 경우에 부가가치세에 대한 안분문제가 발생한다. 안분 계산 기준은 실지거래가액->감정평가가액->기준시가 순으로 하면 된다.(부가령 제84조의2 ④항) 실지거래가액은 분양가액이 정해져 있으면 그 기준으로 하면 되는데, 분양가액은 각 층별 호별 원가비율을 정하고 각 층별 호별 분양가액을 산정한 후 각 층별 호별 토지와 건물의 감정평가액 등을 기준으로 안분하는 방법이 일반적이다.

 

 

7. 시공사와의 세금계산서 공급시기 검토

(1) 건설공사 계약(완성도 지급 기준이 대부분임)

공급시기	대가의 각 부분을 받기로 한때*1
준비서류	계약서, 기성청구서류, 대가 지급 등 확인

*1> 대가의 각 부분을 받기로 한때는 계약서를 기준으로 기성청구서류에 의해서 대가 금액을 청구한 금액에 대해서 세금계산서를 받으면 된다. 즉, 가장 안전한 경우는 기성청구확정일에 세금계산서를 발행받거나 대가를 받기로 한 때(실제 지급 받은 때) 발행받으면 된다.

<예> 기성청구(확정일)3.31이고, 7일 이내 대가 지급 조건일 경우 4.3일에 대가를 지급한 경우에는 4.3일이 공급시기이고, 4.3일에 대가를 지급하지 못한 경우에는 4.7일이 공급시기임

 

(2) 공급시기 이전 선발급 세금계산서 적정 여부 검토

대가를 지급하지 않고 선발급된 경우에는 매입세액이 불공제되므로 주의를 요한다. 이 경우 발급일로부터 7일 이내에 대가를 지급한 경우에는 정상으로 인정된다.

계약서등에 대금청구시기와 지급시기가 별도로 기재되고, 대금청구시기와 지급시기 사이의 기간이 30일(또는 동일과세기간)이내이며 정상으로 인정된다.

 

(3) 중간지급조건부에 해당될 경우

① 조건

-계약일로부터 용역의 제공 완료하는 날까지의 기간이 6개월 이상일 것

-계약금, 중도금, 잔금으로 나눠져 있을 것(최소 3회 이상 분할 지급할 것)

-지급날짜 및 금액이 구체적으로 명시되어 있을 것

 

② 사례

도급금액: 20억 원

계약금: 2억 원 (2019.01.03.)

1차중도금: 8억 원(2019.03.30.)

2차중도금: 8억 원(2019.06.30.)

잔금: 2억 원(준공 후 지급)

준공일: 2019.09.30.

잔금수령일: 2019.10.02.

 

이 경우 세금계산서를 받는 시기는?

계약금, 1차중도금, 2차중도금은 그 받기로 한 때인 각 날짜에 세금계산서를 받으면 되고, 잔금은 10.02에 지급했더라도 용역제공완료일인 2019.09.30.에 세금계산서를 받으면 된다.

 

 

 

 

김명석 세무사

(프로필 소개)

- 경북대학교 경제학 졸업

- 성균관대학교 경영학(회계학전공) 석사

계명대학교 세무학 박사과정 수료

- MBA/세무사/경영지도사/경 ․ 공매사

건국대학교 부동산 경매 전문가과정 세법 강사(현)

세종대학교 및 동국대학교 CEO 경매 과정 강사(현)

- 국세공무원교육원 재무회계학 강사(현)

- 세림세무법인 세무사(금천2지점장)

 

- 저서:

“지방세 국세 세무조사대책실무”,세연T&A,2013년

“경매부자들만 아는 절세의 비밀”,가나북스,2013년

“사회복지법인의 세무와 회계실무”,세연T&A,2013년

“맛있는 부동산 절세 및 세무상식”,가나북스,2013년

“생활속에 세금 산책”, 계명대출판부, 2014년