세림칼럼                                                                                                                                                                                                                              김창진

다주택자 중과에 대한 절세전략

이번에는 다주택자 중과와 관련한 마지막 순서로 몇 가지 현실적인 절세 전략을 살펴보고자 합니다.

이미 몇 차례 언급한 바와 같이 2018년 4월 1일 이후 부터는 다주택자에 대한 양도세 중과제도가 본격적으로 시행되는데, 그 내용의 요지는 ‘조정지역' 내에 2주택 이상을 보유자한 자 그 중 1주택을 양도하고자 하는 경우 양도소득세를 중과하도록 하는 제도인데, 2주택자는 기본세율에 10%를 가산하고, 3주택자 이상인 자에 대하여는 기본세율에 20%를 가산하도록 하는 제도입니다. 또한 다주택자의 경우는 물가상승공제에 해당하는 장기보유특별공제를 배제하도록 함으로써 다주택자의 경우 실질적인 세금은 상당할 것으로 예상됩니다.

따라서 다주택자의 경우 절세의 절략을 심각하게 고려해 볼 필요가 있는 상황이 되었습니다. 관련한 상담이 많이 들어오기에 그런 내용을 위주로 정리해 보았습니다.

첫째로 가장 먼저 생각해 볼 수 있는 것은, 우선 정부정책에 적극 호응하는 방법으로 임대주택등록하는 방법이 있습니다.

둘째로 또 다른 방법으로 다주택을 전략적으로 처분하는 방법을 생각해 볼 수 있을 것입니다. 처분에 있어서는 양도 차액이 적은 것을 먼저 처분하는 것이 다주택 중과의 부담을 최소화 할 수 있는 방법이 됩니다. 처분의 또 다른 수단으로 증여가 있을 수 있습니다.

셋째로 보유자산의 구성에 있어서 주거용 부동산을 줄이고 비주거용 부동산을 보유하는 방법도 다주택 중과에 대한 전략이 될 수 있을 것입니다.

아래에 각 경우별 구체적인 전략을 살펴봅니다.

[1] 임대주택 등록

다주택자의 경우 임대주택으로 등록하는 것이 가장 알기 쉬운 중과세 피하는 방법이라 할 것이다. 이는 우선 정부정책에 적극 호응하면서 다주택을 보유하는 전략인 셈이 된다.

임대주택으로 등록을 했을 때의 혜택은,

(1) 먼저 임대주택으로 등록한 주택은 양도세 계산 시 주택 수에서 제외하므로

다주택자 중과대상에서 제외되는 것이 가장 중요한 요소가 됩니다.

(요건)

임대개시일 당시 기준시가 수도권 6억, 비수도권 3억 이하의 주택.

이 경우 최소 5년 이상 임대가 요건인데, 4월 이후는 준공공임대 주택의 경우 8년 이상 임대하도록 되어 있으므로 사실상 8년 이상 장기 임대하는 것으로 봐야 할 것입니다. 다만, 임대사업자간 양수도는 인정이 되므로 5년간 임대 후 임대사업자에게 양도하는 경우는 가능할 것으로 생각됩니다.

(2) 또한 임대주택은 양도소득세 계산 시 장기보유특별공제적용 받을 수 있습니다.

(요건)

장기 임대주택 -> (4월 1일 이후) 준공공임대 주택

전용면적 85㎡ 이하, 연간 임대료 증가율 5% 이하 유지 조건.

임대기간 8년 이상 경우에는 50% 적용

임대기간 10년 이상 경우에는 70% 적용

(3) 임대주택은 1세대 1주택 판단 시 주택 수에서 제외되므로,

거주용 1주택 외에 임대주택만 있는 경우 거주용 1주택이 1세대 1주택의 요건 을 충족하면 양도소득세 비과세 판단합니다.

다만, 8.2 대책 이전 취득한 주택의 경우 거주 요건이 없었지만,

그 이후는 2년 거주요건이 추가되었습니다.

(요건)

임대개시일 당시 공시지가 수도권 6억 이하, 비수도권 3억 이하의 주택.

5년 이상 임대 요건

(4) 종합부동산세 과세 시 임대주택으로 등록한 주택의 경우 과세대상에서 제외

(합산배제)합니다.

(요건)

5년 이상 임대, 수도권 6억 이하 비수도권 3억 이하의 주택

[2] 전략적 처분

다주택자 중과세를 피하는 또 다른 방법으로 다주택을 전략적으로 처분하는 방법을 생각해 볼 수 있을 것입니다. 처분이라는 것은 양도만 있는 것이 아니고 증여도 생각해 볼 수 있다는 것을 염두에 두고 생각해야 할 것입니다.

먼저 양도하는 것을 고려한다면 너무나도 당연한 말씀이겠지만, 처분에 있어서는 양도 차액이 적은 것을 먼저 처분하는 것이 다주택 중과의 부담을 최소화 할 수 있는 방법이 됩니다. 물론 선택이 가능하다는 전제하에, 그런 선택을 할 수 있을 것입니다.

그러한 선택을 하기 위하여는 보유 자산 중 처분을 고려하고 있는 주택의 양도소득세를 미리 예상해보고 최선의 의사결정을 할 수 있습니다.

처분의 또 다른 수단으로 증여를 고려한다면, 다주택 해소의 수단으로 유용한 경우가 될 수 있습니다. 평소 자녀에게 자산의 이전을 고려하고 있었다면 다주택 해소의 차원으로 증여를 선택할 수 있을 것입니다.

이 경우 주의하여야할 점은 통상적으로 자녀에게 자산을 증여할 때 증여세의 절세의 차원으로 그 자산에 부담된 차입금이나 전세보증금 등 부채를 부담하는 조건으로 증여하는 계약을 하는 경우가 많습니다. 그럴 경우 증여자산의 가액 중 부담된 부분을 공제한 나머지만 증여세를 부담하므로 증여세 부담이 절감됩니다. 반면 부담 부분은 증여자가 양도세로 부담하여야 합니다. 그런데 다주택자가 부담부 증여를 선택할 경우, 증여세 부담은 부담부 증여로 줄어들 수 있지만, 부담부분에 대한 양도세는 다주택자 양도세 중과가 적용된다는 점을 유의하여야 합니다. 취득한 지가 오래된 주택이거나 차익이 많은 경우는 오히려 부담부 증여가 세부담이 많이 늘어날 수 있음을 알고 선택하여야 할 것입니다.

[3] 자산보유 구성의 변화 – 비주거용 부동산의 보유

마지막으로 보유자산의 구성에 있어서 주거용 부동산을 줄이고 비주거용 부동산을 보유하는 방법도 다주택 중과에 대한 전략이 될 수 있을 것입니다.

주택이라는 자산에 대하여 세제나 금융적으로 비우대가 지속되는 것이 예상되므로 비주거용 자산을 보유하거나 투자하는 것을 시도하는 것도 지혜로운 선택이라 생각합니다.

최근의 동향으로 주거용으로 전환이 가능한 오피스텔 보다는 오피스텔과는 비슷하지만 일반적인 상가와는 다른 지식산업센타(아파트형공장)로 투자하는 경향이 늘어나는 것도 같은 이유라고 합니다.

모든 경제적 의사결정은 경제주제가 생각하는 바에 따라 가기 마련인데, 그런 의미에서 어떤 사람들은 중과제도가 시행되면 부담 증가를 고려하여 처분할 것인가 임대주택 등록할 것인가 선택의 고민을 많이 하는 반면, 혹자는 양도세 중과가 시행되더라도 처분만 하지 않는다면 양도세 중과부담을 염려할 필요가 없으므로 개의치 않는다고 말하기도 합니다. 물론 이 경우도 보유세 부담은 늘어난다는 것은 고려하여야 할 것입니다.

모든 경제주체는 그 부담의 크기를 고려하여 감당 가능한 범위 내에서, 모든 경제적 의사결정을 하게 되고, 그 선택의 결과로 미래의 일정기간 후에 각각 다른 성과를 맞이하게 될 것입니다. 지혜로운 선택이 기대 됩니다.

<임대주택 관련 참고 사례>

수도권에 주택 3주택 보유자의 선택

(Case1)

A 9억(거주용)

B 8억(임대 중)(임대주택등록) (85평방미터 이하 가정)

C 7억(임대 중)(임대주택등록) (85평방미터 이하 가정)

=> 4월 1일 이후,

A를 먼저 처분하는 경우, A는 양도세 중과됨, 3주택이므로 기본세율 + 20% 과세

B를 처분하는 경우, (A주택이 있는 상태에서 처분하는 경우 포함) B는 임대주택 등록되었으므로, 비록 6억이 넘은 주택이지만

8년 이상 임대 후 양도하는 경우, 장기보유특별공제 대상(50%), 10년 이상(70%).

다만, 임대개시 당시 6억원이 넘은 주택이므로 중과대상임(3주택인 경우 +20%).

3. C를 처분하는 경우, B의 처분하는 경우와 같음.

다만, B 처분 후 C를 처분한다면, 중과세율은 +10%임.

4. B와 C를 처분 후, A를 처분하는 경우, A는 비과세 대상이 됨.

(Case2)

D 9억(거주용)

E 6억(임대 중)(임대주택등록) (85평방미터 이하 가정)

F 5억(임대 중)(임대주택등록) (85평방미터 이하 가정)

=> 4월 1일 이후,

5. D를 먼저 처분하는 경우, E와 F가 임대주택으로 등록되었으므로

D는 1세대1주택으로 비과세 대상임(E와 F가 6억 이하로서 임대주택 등록되었으므로)

다만 E와 F임대주택의 요건을 지켜야함.(사후관리 대상)

6. E주택을 양도하는 경우, 임대주택으로 8년 이상 의무임대기간을 임대 후 양도하는 경우, 양도세 중과 배제, 장기보유공제 50%(8년 임대 시), 70%(10년 임대 시)

7. F주택을 양도하는 경우도 E주택을 양도하는 경우와 같은 요건임.

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