세림칼럼                                                                                                                                                                               김창진

주택 임대사업과 세금

‘8.2 부동산 대책'이 발표되고 이제 한 달이 지나가고 있습니다. 전격적으로 발표된 만큼이나 시장에 주는 영향도 큰 것 같다는 반응입니다. 그 중 가장 많은 영향을 미치는 부분은 수요에 직접적인 영향을 주는 요소인 LTV(담보인정비율) 축소 와 DTI(총부채상환비율) 축소로 대표되는 금융제한이 가장 큰 영향을 주고 있습니다. 한편으로 은근히 지속적으로 영향을 미치는 부분으로 세제부문의 강화도 그 영향이 크다 할 것입니다.

이미 말씀드린 바와 같이 이번 ‘8.2 부동산 대책' 중 양도소득세 강화 방안의 주요 골자는 다주택자(2주택자, 3주택자 이상)에게 양도소득 세율을 중과하도록하고 장기보유 공제를 배제하도록 함으로써 세부담이 늘어나게 하는 규정입니다.

(*) 다주택자 양도소득세율 중과 내용

- 2주택자 기본세율 + 10%P 가산

- 3주택자 이상 + 20%P 가산

또한 조정대상지역 내의 1세대 1주택의 요건으로 2년 거주요건을 추가하였습니다.

정부 당국에서 이번에 전격적인 조치를 한 취지는 투기지역의 아파트 등 주택으로 비롯한 부동산 가격의 급등의 원인이 다주택 소유자들로부터 기인한 것으로 보고 실소유자 위주로 소유하게 함으로써 부동산 가격을 안정화 시키고자 함에 있다고 합니다.

그러한 한편 임대주택 제도와 그와 관련한 세제혜택은 대체로 종전처럼 그대로 유지하기로 하였는데, 이러한 점을 고려하여 바뀐 양도소득세 강화 정책에 대비한 다주택자들의 대응 방안에 대하여 간략히 설명해 보고자 합니다.

먼저 바뀐 양도세 강화 방안에 따르면, 다주택자는 계속 보유함으로써 중과세를 그대로 부담하던가? 양도세 중과를 피하려면 과세 유예기간(2018.03.31.) 중 처분하던가? 를 선택하여야 할 것입니다. 세금도 비용의 일부분으로 생각하여 유예기간 이후도 중과된 세금을 부담하고도 추가적인 부동산 시세차익이 예상되어 불이익이 없다고 생각된다면 더 보유하는 선택을 하겠지요.

하지만 제도적인 측면으로 생각한다면, 다주택자들이 선택할 수 있는 합리적인 방법 중 하나로 임대주택으로 등록하는 것을 적극적으로 고려해 볼 필요가 있을 것입니다.

이 경우 유의하여야 할 점은 주소지 관할 구청에 임대사업자 등록하고 사업장 관할 세무서에 임대사업자 등록한 경우, ‘민간임대주택에 관한 특별법상'으로 임대주택의 요건은 1호 이상 4년 이상 임대사업에 공하면 요건을 충족하지만, 소득세법이나 종합부동산세법상으로는 다른 제한 사항이 있기에 소개하고자 합니다.

◉ 1세대 1주택 비과세 특례

먼저 주택임대사업자의 거주용 주택 양도 시 1세대 1주택으로 양도소득세 비과세 특례적용을 받으려면 임대주택과 거주용 주택이 다음과 같은 요건을 충족하여야 합니다.(소득세법 시행령 제155조 ⑳항)

① 임대주택

- 5년 이상 임대하여야 하고,

임대 개시일 당시에 임대주택의 공시가격이 6억 이하(수도권 밖은 3억 이하) 이어야 합니다.

- 또는 2호 이상 임대자의 경우, 5년 이상 임대하고,

취득 당시 기준시가 3억원 이하인 주택이어야 합니다.

⓶ 거주용 주택(양도 주택)

- 2년 이상 거주요건 충족

(2년 이상 거주하던 주택을 양도하여야 비과세 특례 적용함)

◉ 종합부동산세 합산배제

한편 임대주택의 경우 종합부동산 계산 시 보유주택수 계산에서 제외하도록 하고 있는데,(종합부동산세법 제8조 ⓶항 시행령 제3조)

이 경우도 합산 배제의 조건이 5년 이상 계속 임대, 호별 공시가격 6억원 이하(수도권 밖 3억원 이하)의 요건을 만족하여야 합니다.

일반적으로 간과하기 쉬운 부분이 임대주택법의 개정으로(정확하게는 ‘민간임대주택에 관한 특별법상'으로) 4년 임대 부분만 생각하는 경우가 많은데,

소득세법과 종합부동산세법상으로는 5년 임대하여야 비과세 특례요건을 충족하고, 합산 배제의 요건을 충족한다고 규정하고 있음을 유의하여야할 것입니다. 또한 임대주택의 가격 요건이 있음을 꼭 유의하여야 합니다.

- 임대 개시 당시 6억 이하(수도권 밖 3억 이하)

사람들은 부동산은 정부정책에 따라가야 돈을 번다고 합니다. 지금 정부는 다주택자들에게 금융을 축소하고 세금을 중과하는 억제 정책을 펴고 있습니다. 법에 정한 바에 따른 임대주택사업은 정부에 정한 바에 따른 사업이므로 순리에 역행하는 사업은 아닐거라 생각하며 간단히 설명을 드렸습니다.

(‘임대주택'에 관하여 정리한 내용 별첨합니다)

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