등록임대주택사업자의 의무와 제재

 

작성일자 : 2023.08.02.

작성자 : 황정민

 

1. 민간임대주택에 관한 특별법 상 의무와 제재

 

(1) 임대차계약 변경신고 ( 방법 : 방문 / 렌트홈 ) ( 과태료 최대 1,000만원 )

 

민간임대주택에 관한 특별법 제46조 (임대차계약 신고)

 

① 임대사업자는 민간임대주택의 임대차기간, 임대료 및 임차인(준주택에 한정한다) 등 대통령령으로 정하는 임대차계약에 관한 사항을 임대차 계약을 체결한 날 (종전임대차계약이 있는 경우 민간임대주택으로 등록한 날을 말한다) 또는 임대차 계약을 변경한 날부터 3개월 이내에 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고 또는 변경신고를 하여야 한다.

 

-묵시적 갱신에도 신고를 하여야 함에 유의하시길 바랍니다.

 

민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제 36조 (임대차계약 신고)

② 제1항 각 호의 사항을 신고 또는 변경신고하려는 임대사업자는 국토교통부령으로 정하는 신고ㆍ변경신고서에 법 제47조에 따른 표준임대차계약서를 첨부하여 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장 또는 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출해야 한다. 다만, 법 제44조제1항제2호 단서에 따른 종전임대차계약을 신고(변경신고는 제외한다)하는 경우로서 법 제47조에 따른 표준임대차계약서를 사용하지 않은 경우에는 다음 각 호의 서류를 모두 첨부해야 한다.

 

1. 임대차계약서

2. 임대사업자가 임차인에게 임대사업자로 등록한 사실을 직접 전달했거나 내용증명우편 등으로 통보한 사실을 객관적으로 증명할 수 있는 자료

 

과태료 규정

 

제 67조 (과태료)

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 1천만원 이하의 과태료를 부과한다.

5. 제46조에 따른 임대차계약 신고를 하지 아니하거나 거짓으로 신고한 자

(2) 부기등기의무 ( 방법 : 방문 / 인터넷등기소 / 대행 ) ( 과태료 최대 500만원 )

 

제5조의2(등록 민간임대주택의 부기등기)

 

① 임대사업자는 제5조에 따라 등록한 민간임대주택이 제43조에 따른 임대의무기간과 제44조에 따른 임대료 증액기준을 준수하여야 하는 재산임을 소유권등기에 부기등기(附記登記)하여야 한다.

 

② 제1항에 따른 부기등기는 임대사업자의 등록 후 지체 없이 하여야 한다.

다만, 임대사업자로 등록한 이후에 소유권보존등기를 하는 경우에는 소유권보존등기와 동시에 하여야 한다.

 

방법.

1. (오프라인) 등기과 방문 > 신청서 작성 후 부기등기 신청

- 필요서류 : 신분증, 임대사업자 등록증, 인감증명서 및 인감도장

- 비용 : 15,000원

임대사업자 등록증은

렌트홈 > 임대사업자 등록신청 > 등록증 발급신청에서 발급 받을 수 있음.

 

2. (온라인) 대법원 인터넷등기소 통하여 신청

 

3. 법무사 대행하여 신청 ( 임대사업자등록증 구비 )

 

과태료 규정

 

제 67조 (과태료)

③ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 500만원 이하의 과태료를 부과한다.

1. 제5조의2에 따른 부기등기를 하지 아니한 자

(3) 임대의무기간 이전 무허가 양도시 과태료 발생 문제

 

제43조(임대의무기간 및 양도 등)

 

① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 “임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.

 

② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.

 

 

과태료 규정

 

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 3천만원 이하의 과태료를 부과한다.

1. 제43조제1항을 위반하여 임대의무기간 중에 민간임대주택을 임대하지 아니한 자

2. 제43조제4항을 위반하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 허가를 받지 아니하고 임대의무기간 중에 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도한 자

3. 제44조제1항제1호를 위반하여 공공지원민간임대주택의 최초 임대료를 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 정하지 아니한 자

4. 제44조제2항에 따른 임대료의 증액 비율을 초과하여 임대료의 증액을 청구한 자

 

제출 서류 첨부

 

■ 민간임대주택에 관한 특별법 시행규칙 [별지 제19호서식] <개정 2019. 3. 20.>
민간임대주택 양도신고서
※어두운 난( )은 신고인이 작성하지 않으며, [ ]에는 해당되는 곳에 √표를 합니다.										(앞쪽)
접수번호		접수일자					처리기간		10일
임대 사업자 (양도인)	[ ] 개인사업자	성명			생년월일
	[ ] 법인사업자	법인명(상호)			법인등록번호
	주소(법인의 경우 대표 사무소 소재지)				전화번호 (유선) (휴대전화)
					전자우편
민간임대 주택 (양도할 주택)	민간임대주택의 소재지			주택 구분	주택 종류	주택 유형		전용 면적			임대 개시일
	건물 주소		호, 실 번호 또는 층
양수인	[ ] 임대사업자(임대사업자 등록 예정인 자를 포함)
	[ ] 개인사업자	성명			생년월일
	[ ] 법인사업자	법인명(상호)			법인등록번호
	주소(법인의 경우 대표 사무소 소재지)				전화번호 (유선) (휴대전화)
					전자우편
	[ ] 임대사업자가 아닌 자(임대의무기간 경과 후 양도하는 경우로 한함)
	성명(법인명)				생년월일(법인등록번호)
					전화번호 (유선) (휴대전화)
「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제2항ㆍ제3항 및 같은 법 시행규칙 제15조제1항ㆍ제16조에 따라 위와 같이 신고합니다.
년 월 일
신고인					(서명 또는 인)
특별자치시장 특별자치도지사 시장ㆍ군수ㆍ구청장		귀하
210mm×297mm[백상지(80g/㎡) 또는 중질지(80g/㎡)]

2. 세법상 추징문제

 

지방세특례제한법 제31조 [ 임대주택 등에 대한 감면 ]

 

[ 취득세 추징 ]

 

③ 제1항 및 제2항을 적용할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 제1항 또는 「공공주택 특별법」 제50조의2 제1항에 따른 임대의무기간에 대통령령으로 정한 경우가 아닌 사유로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 감면된 취득세를 추징한다.

 

1. 임대 외의 용도로 사용하거나 매각ㆍ증여하는 경우

2. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소된 경우

 

[ 재산세 추징 ]

 

⑤ 제4항을 적용할 때 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조에 따라 임대사업자 등록이 말소되거나 같은 법 제43조 제1항 또는 「공공주택 특별법」 제50조의2 제1항에 따른 임대의무기간에 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 매각·증여하는 경우에는 그 감면 사유 소멸일부터 소급하여 5년 이내에 감면된 재산세를 추징한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 추징에서 제외한다.

 

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조 제1항에 따른 임대의무기간이 경과한 후 등록이 말소된 경우

2. 그 밖에 대통령령으로 정한 경우

 

 

대통령령으로 정한 경우 ( 지특법 시행령 제 13조 )

민특법 43조 4항 > 부도, 파산 등 그 밖의 특별한 사유로 인하여 허가 받고 양도하는 경우

 

 

3. 결론

 

부득이한 경우가 아닌 한 포괄 양수도로 임대 또는 증여하는 경우에

민간임대주택에 관한 특별법 상 과태료 (주택당 3천만원) 는 면할 수 있지만

세법 상 취득세 및 재산세는 추징됨에 유의하시며

등록임대주택은 취득 / 보유 / 양도 단계에 있어 세제상 많은 혜택이 있는 만큼

이행하여야 하는 의무와 사후 관리가 엄격하며 추징이 이루어질 수 있는 점 충분히 고려하여

최적의 의사결정을 하시길 세림 세무법인은 진심으로 기원합니다.

감사합니다.