종합부동산세 합산배제

작성일 : 2021. 10. 12. 작성자 : 김대원 세무사

1. 개요

공익목적 등 일정한 요건을 충족한 주택에 대해서는 종합부동산세 과세대상에서 제외 또는 중과세 배제하는 등의 과세특례를 두고 있다.

2. 종합부동산세 합산배제

(1) 합산배제대상 임대주택 : 과세기준일인 6월 1일 현재 지자체 및 세무서에 등록한* 임대주택으로서 다음의 요건을 충족한 주택은 과세표준의 합산대상이 되는 주택으로 보지 않는다. 합산배제대상 임대주택 외 1주택만을 소유하고 있는 경우 주택 수에 포함하지 않으며 1주택을 소유한 것으로 본다.(감면 등 적용가능)

* 과세기간 현재 임대를 개시한 자가 합산배제 신고기간 종료일까지 (9월 30일) 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

① 건설임대주택(18년 3월 31일 이전 등록, 4년 의무임대)

**최초 임대개시일 또는 최초 합산배제신고연도의 과세표준일 현재 공시가격(개별주택가격 등이 공시되지 않은 경우 지방세법 상 과세표준액에 따름)

***19.02.12 이후 갱신 또는 체결분부터

참고건축법에 따른 다가구주택은 1주택으로 보되, 합산배제 임대주택으로 신고한 경우 독립하여 사용할 수 있도록 구획된 부분을 각 1주택으로 본다.

② 매입임대주택(18년 3월 31일 이전 등록, 4년 의무임대)

③ 기존임대주택 : 2005.1.5. 이전부터 임대하던 주택으로서 요건을 갖춘 주택

④ 리츠·펀드 매입임대주택 : 법에 따른 투자회사 또는 투자기구가 2008년 취득 및 임대하는 비수도권 소재 매입임대주택으로서 요건 충족하는 주택

⑤ 미분양 매입임대주택 : 비수도권 매입임대주택(미분양주택으로 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지 최초로 분양계약 체결하고 계약금을 납부한 주택)

⑥ 건설임대주택 중 장기일반민간주택 :

**** 2020년 8월 18일 이전 8년

⑦ 매입임대주택 중 장기일반민간주택 :

**** 2020년 8월 18일 이전 8년

개인 - 2018년 9월 14일 이후 취득(매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙에 의하여 확인되는 경우 포함)한 주택으로서 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 조정대상지역에 있는 주택을 새로이 취득한 경우 장기일반임대주택 등록하여도 합산배제 대상 제외

법인 - 법인 또는 법인으로 보는 단체가 조정대상지역 내 주택을 20년 6월 18일 이후 임대주택 등록하는 경우 합산배제 대상 제외

(2) 합산배제대상 사원용주택 등 : 과세기준일인 6월 1일 현재 지자체 및 세무서에 등록한* 임대주택으로서 다음의 요건을 충족한 주택은 과세표준의 합산대상이 되는 주택으로 보지 않는다.

(3) 주택건설사업자가 취득한 토지에 대한 과세특례

①개요 : 주택법에 따라 주택건설사업자 등록을 한 주택건설사업자가 주택을 건설하기 위하여 취득한 토지 중 취득일부터 5년 이내 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받은 종합합산과세대상 토지

②적용대상 : 각 법에 따른 주택건설사업자 등

③과세특례요건 : 과세기준일 현재 보유하고 있는 주택신축용 토지에 대해 특례적용을 받고자 할 경우 합산배제 신고기간에 주택신축용 토지합산배제신고서를 제출. (최초 신고 이후 변동사항만 신고) 토지취득일부터 5년 내 사업계획의 승인을 받지 못할 경우 종합부동산세와 이자상당액 추징.

(4) 합산배제 및 과세특례 신고기간 : 9월 16일부터 9월 30일까지 신고·신청하는 것이 원칙이나, 합산배제 및 과세특례 신고기간에 신고·신청하지 못한 경우 12월 정기신고기간에 신고·신청 가능 (부부 공동명의 1주택자 과세특례, 법인 일반누진세율 적용신청 등 동일) 최초 신고 시 변경사항이 있는 경우를 제외하고는 최초 합산배제 신고 계속 적용(정기 합산배제 신고기간 이후 신고한 경우 재신고 필요)

3. 법인 일반세율 적용신청

(1) 신청대상 : 단일 최고세율이 아닌 개인과 동일하게 일반세율이 적용되는 법인

<신청 시 적용>

① 기본공제금액 6억원 적용

② 일반 누진세율 적용

③ 세부담상한초과액 적용(150% 또는 300%)

(2) 신청기간 : 합산배제 신고기간에 신청가능하며 매년 재신청.

(3) 제출서류

4. 관련 예규 및 판례

게시글 SNS 공유