종합부동산세

(2019.01.01.시행)

 

작성일 : 2019.12.18.

작성자 : 세림세무법인

 

 

1. 종합부동산세란

 

전국의 부동산을 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 일정기준을 초과하는 보유자에게 과세되는 세금.

* 1차로 부동산 소재지 관할 시. 군. 구 에서 관내 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세를 부과하고, 일정금액 초과 시 주소지(본점 소재지) 관할 세무서에서 종합부동산세를 과세함.

 

 

(1) 과세기준일 (매년 6월 1일)

 

매년 6월 1일 현재 소유 부동산을 기준으로 종합부동산세 과세대상인지 여부를 판정함.

 

 

(2) 과세대상

 

주택(부속토지포함), 종합합산토지(나대지등의 비사업용토지), 별도합산토지(빌딩, 상가, 사무실 부속토지 등의 사업용 토지)로 구분하여 기준금액 초과 시 과세대상이 됨.

 

 

(3) 기준금액

 

인별로 전국 합산하여 ‘과세기준금액'을 초과하는 경우에만 납세의무가 있음.

과세대상	과세기준금액
주택	개별주택공시가격 6억원 (1세대 1주택자 9억원)
종합합산토지	개별공시지가 5억원
별도합산토지	개별공시지가 80억원

 

※ 배우자와 1주택을 공동 소유시 공제액은?

 

☞ 1세대 1주택자란 세대원 중 1명만이 주택 분 재산세 과세대상인 1주택을 단독으로 소유한 경우를 말하므로 주택을 배우자 또는 세대원과 공동으로 소유하는 경우에는 각 지분 소유자별로 각각 6억원을 공제한다.

 

2. 종합부동산세의 특징

 

(1) 1세대1주택의 경우 5년이상 보유시 장기보유공제를 해주고 있음 (최대50%)

 

(2) 일정 임대주택은 합산배제 신청시, 과세대상에서 제외 해주고있음

 

(3) 세금부담이 전년도의 경우와 비교하여 일정한 기준이상 증가하지 않도록 ‘세

부담상한제'를 두고 있으나 다주택자는 세부담 상한이 상향조정되었음.

 

3. 납세 의무자

 

(1) 기본요건(재산세 납세의무가 있는 자)

 

과세기준일(매년 6월 1일) 현재 사실상 소유자

 

※ 과세기준일 현재 양도 양수된때에는 양수인을 해당연도의 납세의무자로 본다

양도 및 취득시기란 : 잔금청산일과 등기접수일 중 빠른날

 

 

(2) 개인의 경우

 

공시가격이 과세기준금액을 초과하는 주택 또는 토지 소유자

 

 

(3) 법인(단체, 종중 등)의 경우

 

주택 및 토지의 공시가격을 법인별로 전국합산하여 과세기준금액을 초과하는 소유법인

 

4. 납세지

 

납세의무자	납세지
개인	주소지(또는 거소지)
단체(종중, 동창회 등)	대표자(또는 관리인)의 주소지
법인	본점(또는 주사무소)의 소재지
외국인, 외국법인	국내사업장 소재지

 

5. 과세대상의 구분은?

 

주택과 종합합산토지(비사업용토지)와 별도합산토지(사업용토지)로 구분하여 각각 종합부동산세 과세표준과 세액을 계산하며, 상가 등 일반건축물과 분리과세 토지는 재산세만 과세

 

구분		재산의 종류	재산세	종부세
건 축 물	주 거 용	․ 주택(아파트, 연립,단독/다가구/다세대, 오피스텔(주거용) ․ 별장(주거용 건물로서 휴양/피서용으로 사용되는 것) ․ 일정한 건설임대주택/매입임대주택 등 장기 임대주택 ․ 일정한 미분양주택 사원주택 기숙사 가정보육시설용 주택	○ ○ ○ ○	○ × × ×
	기타	․ 일반건축물 (상가, 사무실, 빌딩, 공장건물, 사업용 건물)	○	×
토지	종합 합산	․ 나대지, 잡종지, 일부 농지 임야 목장용지 등 ․ 재산세 분리과세 대상토지중 기준면적초과 토지 ․ 재산세 별도 합산 대상 토지중 기준면적 초과 토지 ․ 재산세 분리과세/���별도합산대상이 아닌 모든 토지	○ ○ ○ ○	○ ○ ○ ○
	별도 합산	․ 일반건축물의 부속토지 (기준면적 범위내의 것) ․ 법령상 인���허가받은 사업용 토지 (운송사업 차고용 토지 등)	○ ○	○ ○
	분리 과세	․ ���일부 농지, 임야, 목장용지 등 (재산세만 0.07% 과세) ․ 공장용지 일부, 공급목적의 보유토지 (재산세만 0.2% 과세) ․ ���골프장, 고급오락장용 토지 (재산세만 4% 과세)	○ ○ ○	× × ×

6. 주택/토지 공시가격의 평가

 

구분	단독주택	공동주택	토지
		아파트 연립주택 다세대
공시일자	4월 30일	4월 30일	5월 31일
공시기관	시, 군, 구	건설 교통부	시, 군, 구
가격열람	시, 군, 구 종합민원실	시, 군, 구 종합 민원실	시, 군, 구 종합민원실

※ 공시기관의 홈페이지에서 확인 가능

 

① 시장 군수 구청장이 가격 공시 전에 실시하는 가격열람 및 의견제출기간 (20일간)에 의견을 제출할 수 있습니다.

 

② 공시가격이 잘못 산정되어 명백한 오류가 있는 경우 개별공시지가(토지)나 개별주택가격(주택)의 공시기관에 공시일(주택은4.30, 토지는 5.31)부터 30일 이내에 서면으로 이의신청이 가능

 

 

7. 종부세 신고기간에 공시가격 오류 발견 시 해결책

 

오류가 있더라도 정정되기 전까지는 공시된 가액으로 종부세를 신고한 후 별도로 해당 공시기관에 민원서류를 제출

 

8. 종부세의 과세 표준

 

(1) 주택/종합합산 토지(나대지 등 비사업용 토지)

① 개인의 경우

주 택 : [주택 공시가격을 인별로 전국합산한 가액(1-감면율) – 6억원]

*85%(공정시장가액비율)

종합합산토지 : [토지 공시가격을 인별로 전국합산한 가액(1-감면율) - 5억원]

*85%(공정시장가액비율)

 

② 법인(단체, 종중 등)의 경우

주 택 : (주택 공시가격을 법인별로 전국합산한 가액 – 6억원) * 85%

종합합산토지 : (토지 공시가격을 법인별로 전국합산한 가액 – 5억원) * 85%

 

(2) 별도합산 토지(사업용 토지)

 

별도합산토지 : [토지 공시가격을 인별로 전국합산한 가액(1-감면율) - 80억원]

* 85%(공정시장가액비율)

 

구분	2018년	2019년	2020년	2021년	2022년
공정시장 가액비율	80%	85%	90%	95%	100%

※ 공정가액 비율은 매년 5% 상향하여 2022년엔 100%까지 인상

 

10. 과세표준 합산 배제 대상

 

(1) 장기임대주택

주택의 종류	주거전용면적	주택공시가격	주택수	임대기간	지역
건설임대주택	149㎡(45평)이하	6억원이하	2호이상	5년이상	동일한 시/도소재
1)매입임대주택		6억원이하	1호이상	5년이상
2)매입임대주택中장기일반민간임대주택		6억원이하	1호이상	8년이상
3)기존임대주택	국민주택규모이하	3억원이하	2호이상	5년이상	전국

1) 18.3.31.까지 임대사업자 등록과 사업자등록을 한 주택으로 한정

2) 18.4.1.부터 시행

3) 종부세법 시행(2005.01.05.)이전부터 임대사업자등록을 하고 임대하고 있는 경우

 

(2) 기숙사

 

종업원에게 주거용으로 제공하기 위한 기숙사(종업원 공동취사용 주택)

 

(3) 사원용 주택

 

종업원에게 무상제공하는 국민주택규모 이하의 주택

 

(4) 미분양 주택

 

주택신축판매업자 소유의 미분양 주택은 3년간 합산배제

 

(5) 가정보육시설용 주택(주거겸용 어린이 놀이방)

 

시장/군수/구청장의 인가(6.1까지)를 받고 관할세무서에 사업자등록(12.15까지) 후

5년이상 계속하여 가정보육시설로 운영하는 주택

 

11. 종합부동산세 세율 적용

 

(1) 주택

 

과세표준	일반		3주택등		과세표준 적용비율
	세율	누진공제액	세율	누진공제
3억원 이하	0.5%	-	0.6%		85%
6억이하	0.7%	60만원	0.9%	90만원
12억이하	1.0%	240만원	1.3%	330만원
50억이하	1.4%	72만원	1.8%	930만원
94억이하	2.0%	3,720만원	2.5%	4,430만원
94억원 초과	2.7%	10,300만원	3.2%	11,010만원

 

(2) 종합합산 토지(나대지 등 비사업용 토지)

 

과세표준	세율	누진공제액	과세표준 적용비율
15억 이하	1%	0	85%
45억 이하	2%	1,500만원
45억원 초과	3%	6,000만원

 

(3) 별도 합산 토지(사업용 토지)

과세표준	세율	누진공제액	과세표준 적용비율
200억원 이하	0.5%	0	85%
200억원 초과 400억원 이하	0.6%	2,000만원
400억원 초과	0.7%	6,000만원

 

 

 

※ 연도별 과세표준 적용비율

연도별 유형별	2019년	2020년	2021년	2022년
주 택	85%	90%	95%	100%
종합합산토지	85%	90%	95%	100%
별도합산토지	85%	90%	95%	100%

 

 

12. 종합부동산세 산출세액 계산

 

(1) 종합부동산세 산출세액 계산

 

1) 주택분의 경우로서 개인이 보유 시

주택분 종합부동산세 산출세액

= (주택분 과세표준 × 세율 - 누진공제) - 법정 공제세액((1)+(2))

 

※ 법정 공제세액

(1) 공제할 재산세액 + (2) 세부담상한초과세액

(1)공제할 재산세액

 

주택별로 부과된 재산세액 합계액 ☓	과세표준에 대하여 재산세 표준세율로 계산한 재산세상당액 (과세기준 6억 초과분 재산세액)
	주택 또는 토지(종합, 별도구분)를 각각 합산하여 표준세율로 계산한 재산세상당액 (주택합산금액에 대한 재산세액)

 

 

 

(2)세부담상한초과세액 = (재산세 + 세부담상한전 종부세) - (전년재산세․종부세 × 150%)

(*) 산출세액전종부세=(주택분 과표× 세율-누진공제) - (공제할 재산세액+세액공제액)

 

 

 

 

 

 

13. 종합부동산세 세부담상한 제도

 

직전연도 해당 주택에 대한 총세액 상당액 × 세부담상한비율

* 조정대상지역 2주택자 주택분 종부세 200%, 3주택자이상자 주택분 종부세 300%,

그 외 150%

 

(1) 세부담의 상한은 과세유형별(주택, 종합합산토지, 별도합산토지)로 구분하여 각각 적 용함.

(2) 당해연도 주택/토지를 기준으로 합산한 후 계산한 총예상 세액을 전년도의 경우와 비 교 계산하는 것이다.

(3) 세부담 상한액을 초과하는 경우 그 초과금액은 주택분 종합부동산세액, 토지분 종합 합산세액, 토지분 별도합산세액에서 각각 공제하여 세부담의 급격한 증가를 방지

 

 

14. 과세표준 합산배제 신청절차

 

(1) 합산배제신청을 9.16~9.30 중에 조기신청 하였거나, 종부세 신고기한인 12.15까지 신청하여야 과세제외.

(2) 종합부동산세 과세기준일(6.1)이전에 주택임대를 개시한 자가 합산배제 신고기간 종료일(9.30)까지 지방자치단체에 주택임대업 등록과 세무서 주택임대 사업자 등록을 하여야만 합산배제 임대주택의 규정을 받을 수 있음

 

15. 종합부동산세 신고/납부

 

(1) 기간 : 매년 12월 1일부터 12월 15일까지 고지된 세액을 납부

(2) 납세지 : 주소지(본점 소재지) 관할세무서

(3) 납부방법 : 신고서 및 부속서류를 관할세무서에 제출하고 세금은 금융기관에 납부

 

※ 250만원 초과 시 6개월 이내 분납가능 (납부기한이내에 분납신청)

※ 물납제도는 16.03.02 폐지

※ 고지내용이 사실과 다른 경우, 자진신고 및 납부 가능

 

16. 종합부동산세 세액계산 흐름도

주택분, 종합합산 토지분, 별도합산 토지분 각각의 유형별로 구분하여 산출세액을 계산하며, 각 과세 유형별 산출세액을 합친 후 세액 공제를 하면 최종 자진납부할 세액이 계산됨.

 

❏ 종합 부동산세 세액 계산 흐름도

1.종합부동산세 과세표준 계산
토지/주택 공시가격	×	(1-재산세 감면율)	=	감면후 토지/주택 공시가격
감면후 토지 주택 공시가격	-	공 제 금 액	=	공제 후 토지 주택 공시가격
		주 택 분 6억원 종합합산 5억원 별도합산 80억원
공제 후 토지 주택 공시가격	×	85%~100%(공정시장가액비율)	=	종합부동산세 과세표준

2. 종합부동산세액 계산
중합부동산세 과세표준			×	세 율			=	누진공제 적용전 종부세액
				주 택 분 0.5~2.7% (0.6%~3.2%) 종 합 합 산 1%~3% 별도합산 0.5~0.7%
누진공제 적용전 종부세액			×	누진공제액			=	종합 부동산 세액
				세율에 따라 누진공제액 적용
종합 부동산 세액	-	공제할 재산 세액							=	산출 세액
산 출 세 액	-	1주택자 세액공제			-	세부담상한 초과세액			=	납부할 세액

※종합부동산세로 납부할 세액의 20%를 농어촌 특별세로 추가 납부

 

 

* 1주택자 세액공제                                                              *고령자 세액공제

보유기간	공제율		연령	공제율
5년~10년미만	20%		60세~65세미만	10%
10년~15년미만	40%		65세~70세미만	20%
15년이상	50%		70세 이상	30%

※ 고령자, 장기보유 세액공제 합계 최대는 70% 한도로 한다.