종합부동산세의 이해

 

 

작성일자 : 2018.12.12.

작성자 : 세림세무법인

 

 

1. 종합부동산세란

매년 6월1일(과세기준일) 현재 주택 및 토지분 재산세의 납세의무자로서 국내에 소재한

재산세 과세대상인 주택 및 토지의 공시가격을 합산하여 그 공시가격의 합계액이 일정

금액을 초과하는 경우에 그 초과분에 대하여 부과되는 세금으로서,

1차로 부동산소재지 관할 시군구에서 과세유형별로 구분하여 재산세를 과세하고,

2차로 일정 공제금액 초과분에 대하여 주소지(법인은 본점소재지) 관할 세무서에서 종합부동산세를 과세함

 

 

2, 과세대상

 

주택(부속토지 포함), 종합합산토지(나대지, 잡종지 등), 별도합산토지(일반건축물의

부속토지 등)로 구분하여 각각의 공시가격을 합산하여 일정 공제금액 초과 시 과세

 

 

3. 종합부동산세 과세표준 [종합부동산세법 제8조 및 제13조]

 

(1) 과세표준 = [공시가격 – 공제금액] × 공정시장가액비율

 

(2) 공제금액

과세대상 유형		공제금액
인별 전국 합산	주택	6억 (1세대1주택자는 9억)
	종합합산토지(나대지, 잡종지 등)	5억
	별도합산토지(일반건축물의 부속 토지등)	80억

 

(3) 공정시장가액비율 : 80% (현행)

 

4. 주택수의 판정

 

(1) 주택의 과세표준

 

① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 공시가격을 합산한

금액이 6억원(1세대1주택자는 9억원)을 공제한 금액에 공정시장가액비율을

곱한 금액

② 1세대 1주택자란, 세대원 중 1명만이 주택 분 재산세 과세대상인 1주택을 단독

소유한 경우 그 주택을 소유한 거주자

ex) 공시가격 20억 주택을 부부 공동으로 소유 하는 경우 과세 대상 여부 판단

20억 ÷ 2인 = 10억(1인 기준)

=> 1인 기준 6억원을 초과 하므로 부부 각각 납세의무 있음

(즉, 1세대 1주택 9억원 기준으로 보지 않음)

(*) 단, 혼인 및 노부모(60세 이상) 봉양을 위해 세대를 합가한 경우, 합가일로부터

5년 동안은 각각 1세대로 보아 주택 수 계산

 

 

(2) 합산배제 주택 [종합부동산세법시행령 제3조 및 제4조]

 

① 임대주택 : 임대개시일 공시가격이 수도권 6억(그밖의 지역 3억원) 이하 주택

- 2018.03.31. 이전 임대주택 등록 한 경우

: 단기(4년)임대주택, 장기(8년)임대주택 모두 가능 & 5년이상 임대

- 2018.04.01. 이후 임대주택 등록 한 경우

; 장기(8년)임대주택만 가능 & 8년이상 임대

(*) 2018.09.13. 이후 취득하여 임대주택등록 한 경우 합산배제 대상에서 제외

(단, 2018.09.13. 이전 계약하고, 계약금을 지불 한 경우 합산배제 가능)

 

② 기숙사 및 사원용 주택

 

③ 종업원에게 무상이나 저가로 제공하는 사용자 소유의 주택으로 국민주택규모

이하 이거나 공시가격이 3억원 이하인 주택

(단, 친족이나 과점주주인 종업원에게 제공하는 경우 제외)

 

④ 주택건설사업자(주택법에 의해 사업계획승인을 받은 자 및 건축법에 의해 허가를

받은 자)가 건축하여 소유한 미분양주택으로 재산세 납세의무가 최초로 성립하는

날부터 5년이 경과 하지 아니 한 주택

(*) 단, 건축법의 허가를 받아 건축한 미분양주택으로서 자기 또는 타인이

거주한 기간이 1년 이상인 주택은 합산배제 대상에서 제외

(*) 참고

- 주택법상의 사업승인 : 단독주택 30호, 공동주택 30세대, 도시형생활주택 50세대 이상

 

⑤ 시공자가 주택건설업자로부터 공사대금으로 대물변제 받은 미분양 주택으로

재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과 하지 아니 한 주택

 

⑥ 5년 이상 계속하여 운영하는 가정어린이집용 주택

 

 

5. 토지의 구분 [종합부동산세법 제11조 및 지방세법 제106조]

 

(1) 종합합산 토지 : 종합부동산세 과세 대상 O

 

① 나대지, 잡종지, 일부 농지·임야·목장용지 등

② 재산세 분리과세 또는 별도합산과세대상 토지 중 기준 초과 토지

③ 재산세 분리과세 또는 별도합산과세대상이 아닌 모든 토지

 

 

(2) 별도합산 토지 : 종합부동산세 과세 대상 O

 

① 일반건축물의 부속 토지(기준 면적 범위 내),

② 과세기준일 현재 건축물 또는 주택이 사실상 철거·멸실된 날(사실상 철거·멸실된

날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날을 말한다)부터 6개월이 지나지

아니 한 건축물 또는 주택의 부속 토지

③ 법령상 인, 허가를 받은 토지

 

(3) 분리과세 토지 : 종합부동산세 과세 대상 X

① 일부 농지, 임야, 목장용지

② 공장용지 일부, 공급용 토지

③ 골프장, 고급오락장용 토지

 

(4) 토지의 합산배제

주택법에 의한 주택건설사업자의 주택신축용 토지 중 취득일로부터 5년 이내에

사업계획 승인을 받은 종합합산토지

 

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