장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례(조특법 제 97조 3~5)

 

 

 

Ⅰ. 장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례(조세특례제한법 제97조의4)

 

작성일자 : 2023.11.07.

작성자 : 문정호 세무사

 

1. 개요

 

 주택임대사업자가 다음 요건을 모두 충족한 임대주택을 6년 이상 임대하고 양도하는 경우에는 보유기간별 장기보유특별공제율(보유기간 × 2%)에 법 소정 추가공제율(2~10%)을 가산하여 장기보유특별공제율을 적용한다.

 

 

2. 내용

 

 (1) 특례적용 요건

  1) 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원)이하일 것

  2) 단기임대주택 및 장기임대주택으로 등록하여 6년 이상 임대할 것

  3) 2018.03.31.까지 지방자치단체 및 세무서에 주택임대사업자로 등록할 것

​

 (2) 임대기간의 계산

  1) 주택임대기간의 기산일을 주택의 임대를 개시한 날로 본다.

  2) 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 산입한다.

  3) 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3개월 이내의 기간은 주택임대기간에 산입한다.

​

 (3) 과세특례 내용

요건을 갖춘 주택을 양도한 경우 장기보유특별공제율(보유기간×2%)에 다음의 공제율(최대10%)을 추가하여 적용한다.

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 (4) 임대기간에 따른 장기보유특별공제율 비교

 

 (5) 중복적용 배제

조세특례제한법 ‘제97조의 4’와 ‘제 97조 3’이 동시에 적용되는 경우에는 둘 중 하나의 세제 혜택만을 선택하여 적용받을 수 있다.

 

 

  

 

Ⅱ.  장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세의 과세특례(조세특례제한법 제 97조의3)

 

작성일자 : 2023.11.07.

작성자 : 문정호 세무사

 

1. 개요

 

주택임대사업자가 다음의 요건을 모두 충족한 장기임대주택(구.준공공임대주택)을 8년 이상 임대하고 양도하는 경우에는 임대기간 중 발생한 양도차익에 대해 50%(8년 이상 임대한 경우) 또는 70%(10년 이상 임대한 경우)의 특례 장기보유특별공제율을 적용받을 수 있다.

 

 

2. 내용

 

 (1) 특례적용 요건

  1) 국민주택규모 이하일 것(다가구주택의 경우 가구당 전용면적으로 판정)

  2) 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하일 것

  3) 장기임대주택으로 등록하여 8년(10년)이상 계속하여 임대할 것

  4) 임대료(보증금) 증액제한을 준수할 것

  5) 법 소정 기한까지 지방자치단체 및 세무서에 주택임대사업자로 등록할 것

(매입임대주택 : 2020.12.31.까지, 건설임대주택 : 2022.12.31. 까지)

 

 (2) 임대기간의 계산

  1) 주택임대기간의 기산일을 주택의 임대를 개시한 날로 본다.  

  2) 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 산입한다.

  3) 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3개월 이내의 기간은 주택임대기간에 산입한다.

  4) 임대가 일시 중단되더라도 임대한 기간만큼을 더 채워 의무임대기간 이상을 충족하면 장기보유특별공제율 특례적용을 받을 수 있다.

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 (3) 과세특례 내용

 요건을 모두 충족한 주택을 양도하는 경우에는 임대기간 중 발생한 양도차익에 대해 50%(8년 이상 임대) 또는 70%(10년 이상 임대)의 특례 장기보유특별공제율을 적용받을 수 있다.

 

 

 

 

Ⅲ. 장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 감면(조세특례제한법 제 97조의5)

 

작성일자 : 2023.11.07.

작성자 : 문정호 세무사

 

1. 개요

 

주택임대사업자가 다음의 요건을 모두 충족한 장기임대주택(구.준공공임대주택)을 10년 이상 계속하여 임대하고 양도하는 경우에는 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세를 100% 감면받을 수 있다. 다만, 감면세액의 20%는 농어촌특별세로 납부해야 한다.

 

 

2. 내용

 

 (1) 특례적용 요건

  1) 국민주택규모 이하일 것(다가구주택의 경우 가구당 전용면적으로 판정)

  2) 임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하일 것

  3) 장기임대주택(구.준공공임대주택)으로 등록하여 10년이상 계속하여 임대할 것

  4) 임대료(보증금) 증액제한을 준수할 것

  5) 2015.01.01.~2018.12.31.까지 주택을 취득하여 취득일로부터 3개월 이내 지방자치단체 및 세무서에 등록할 것

 

 (2) 단기임대주택을 장기임대주택으로 전환한 경우 적용불가

 단기임대주택을 장기임대주택으로 전환하여 법 소정 의무임대기간을 충족하면 장기보유특별공제율 특례적용은 적용받을 수 있으나, 양도소득세 100% 감면은 적용받을 수 없다.

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 (3) 의무임대기간

 의무임대기간이 중간에 끊기면 안된다. 따라서 다음의 사유에 해당하는 경우에는 계속 임대한 것으로 본다는 규정이 별도 존재한다.

  1) 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 주민등록을 이전하는 날까지의 기간으로서 6개월 이내의 기간

  2) 협의매수 또는 수용되어 임대할 수 없는 경우의 해당 기간

 

 (4) 취득일로부터 3개월 이내 임대주택으로 등록

  취득일로부터 3개월이 지난 주택은 장기임대주택으로 등록하여 법 소정 요건을 충족한다 할지라도 양도소득세 100% 감면을 적용받을 수 없다. 이 때 취득은 유 상⦁무상 모두 인정된다.

 

 (5) 중복적용 배제

  장기보유특별공제율 추가적용과 장기보유특별공제율 특례적용과는 중복하여 적용되지 않는다. 따라서 세 가지 혜택이 동시에 적용되는 경우에는 하나의 혜택만 을 선택하여 적용받아야 한다.

 

 

 

 

Ⅵ. 주택임대사업자의 세제혜택 비교

 

작성일자 : 2023.11.07.

작성자 : 문정호 세무사

 

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