건물 신축판매 기장의 중요성

작성일자 : 2023.08.28. 작성자 : 황정민

Ⅰ. 개요

소득세법 제 97조에서 양도가액에서 공제할 필요경비로 취득가액을 규정하며 취득가액이란 자산의 취득에 든 실지거래가액이라고 가목에 규정하며 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액을 취득가액으로 한다고 명시하고 있다.

다만, 소득세법 제114의2에서는 자산을 신축, 증축할 때 실지거래가액이 아닌 감정가액 또는 환산취득가액을 적용하는 경우에 해당 취득가액의 5%에 해당하는 가산세를 부과한다고 규정하고 있다.

해당 규정에 대해서 알아보며 다양한 사례에서의 적용 여부와 환산취득가액을 부인하여 조사하는 것에 대한 적법 여부를 알아보고자 한다.

Ⅱ. 법령

감정가액 또는 환산취득가액 적용에 따른 가산세 [소득법 §114의2]

① 거주자가 건물을 신축 또는 증축(증축의 경우 바닥면적 합계가 85제곱미터를 초과하는 경우에 한정한다)하고 그 건물의 취득일 또는 증축일부터 5년 이내에 해당 건물을 양도하는 경우로서 제97조 제1항 제1호 나목에 따른 감정가액 또는 환산취득가액을 그 취득가액으로 하는 경우에는 해당 건물의 감정가액(증축의 경우 증축한 부분에 한정한다) 또는 환산취득가액(증축의 경우 증축한 부분에 한정한다)의 100분의 5에 해당하는 금액을 제93조 제2호에 따른 양도소득 결정세액에 더한다.

② 제1항은 제93조 제1호에 따른 양도소득 산출세액이 없는 경우에도 적용한다.

Ⅲ. 사례

(1) 1세대 1주택 비과세(실지거래가액 12억 이하 분)를 적용받는 경우에 주택 전체의 환산취득가액에 대하여 가산세 5%가 부과되는지, 과세 대상 양도차익에 해당하는 비율만큼 가산세가 부과되는지 여부

- 결론 : 과세 대상 양도 차익에 해당하는 비율이 아닌 전체 주택의 환산취득가액에 5%가 가산세로 부과된다.

□ 「소득세법」 제89조 제1항 제3호에 따라 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지 포함)에 대한 같은 법 제114조의2 규정에 의한 환산가액 적용에 따른 가산세는 해당 건물분에 대한 같은 법 제97조 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액 전체의 100분의 5에 해당하는 금액으로 하는 것입니다. (기획재정부재산-939 2018.11.01.)

□ 위 가산세 규정의 신설이유가 환산취득가액을 적용한 양도소득세의 탈루를 차단하고, 실지거래가액을 적용한 성실신고를 유도하기 위한 것인 점 등을 감안할 때 환산취득가액 전체에 대하여 쟁점가산세를 부과하는 것이 특별히 불합리하다고 보이지 아니한 점, 소득세법 제114조의2의 문언상 가산세 적용대상을 ‘해당 건물’의 환산가액으로 규정하고 있을 뿐 건물의 과세부분이나 비과세부분으로 구분하고 있지 아니한 점 등에 비추어 처분청이 쟁점가산세를 적용함에 있어 쟁점건물의 전체 양도가액에 대한 환산취득가액의 100분의 5를 적용하여 청구인들에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없음 (조심2019인2281 2019.09.09.)

(2) 2018.01.01. 법 제정 이전에 건물을 신축한 후 법 제정 이후 건물을 양도하는 경우에도 가산세를 부과할 수 있는지 여부

- 결론 : 법 제정 이전에 건물을 신축하더라도 양도소득세 납세의무 성립시기가 법 제정 이후라면 가산세 부과는 소급과세원칙에 위배되지 아니한 정당한 처분이며 가산세 감면 사유도 되지 않는다.

□ 양도소득세 납세의무는 그 양도일이 속하는 달의 말일에 성립한다 할 것인 바, 청구인이 위와 같이 자산을 양도한 후 환산가액에 의하여 취득가액을 계산하여 양도차액을 산정한 것은 청구인에 대한 납세의무 성립 당시 시행되고 있던 쟁점규정의 적용대상이라 할 것이다.

또한, 납세자인 청구인에게는「국세기본법」제85조의3에 따라 쟁점건물 신축과 관련하여 장부와 증거서류를 성실하게 작성하여 갖춰 두어야 할 의무와 이를 법정신고기한이 지난날부터 5년간 보존하여야 할 의무가 인정된다 할 것이므로 청구인이 장부와 증거서류를 구비하지 아니하고 환산가액에 의해 양도차액을 계산함으로써 이를 위반한 잘못이 있다 할 것이고, 쟁점건물 취득 당시 쟁점규정이 시행되지 아니하였다는 사유만으로는 위「국세기본법」상의 의무를 이행하지 아니한 데 정당한 사유가 있다고 보기 어려우므로, 처분청에서 가산세 감면의 정당한 사유가 없다고 보아 청구인의 양도소득세 경정청구를 거부한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다. (조심2021구695 2021.03.23.)

(3) 과세관청에서 납세자가 신고한 환산가액을 부인하고 조사가액을 실지 취득가액으로 확정할 수 있는지, 증빙이 미비된 추가 지출금액을 인정할 수 있는지 여부

- 결론 : 환산가액을 부인하고 조사가액을 실지 취득가액으로 확정하는 조사는 적법하며 증빙이 미비된 추가 지출금액은 납세자가 해당 지출 내역을 입증하여야 하며 과세관청이 그러하지 아니한 경비를 부인하는 것은 적법하다.

□ 「소득세법」상 과세표준을 정하기 위한 실지조사는 특별한 방법상의 제한이 없으므로 근거 과세의 원칙에 위반되지 않게 일정한 과세자료에 기초하였다면 해당 경우는 적법한 실지조사 방법에 해당된다.

따라서 양도소득세 납세자가 자신이 주장하는 취득가액을 입증하지 못하는 경우라고 하더라도 과세관청으로서는 근거과세의 원칙에 부합하는 일정한 과세 자료에 기초하여 실지 취득가액을 조사한 후 이에 따라 과세를 함이 마땅하고, 다만 예외적으로 위와 같은 과세자료가 없어 과세관청이 실지가액을 밝힐 방법 이 도저히 없는 경우에 한하여 추계과세가 허용될 뿐이다. (감심2020-1473 2022.11.30)

과세표준에 대한 입증책임은 과세관청에 있는 것이고, 과세표준은 수입으로 부터 필요경비를 공제한 것이므로 수입 및 필요경비의 입증책임도 원칙적으로 과세관청에 있다 할 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다. (2006두16137 2007.10.26.)

따라서 처분청이 청구인으로 하여금 공사비 관리계좌 외의 추가 지출금액에 대해 먼저 소명토록 하고 증빙 등에 대한 확인과정을 거쳐 취득가액 인정여부를 검토한 것이 위법·부당하다고 보기 어렵고, 청구인은 누락된 공사비 등이 더 존재한다고 주장할 뿐 구체적인 증빙을 제출하지 못하고 있으므로 이를 인정하지 아니한 처분청에 잘못이 있다고 판단할 수 없다. (감심2020-1473 2022.11.30)

Ⅳ. 결론

위에서 살펴본 바와 같이 건물을 신축 또는 증축하는 경우에 장부가 정확히 비치되지 아니한 채 건물을 양도하며 환산가액 또는 감정가액으로 취득가액을 산정하여 신고한다면 가산세의 제재를 받을 수 있고 나아가 이후 과세관청에서 도급계약서 등을 확보하면 세무조사에 의하여 해당 확보된 도급계약서 가액만 건물의 취득가액으로 인정되어 추가 납부세액과 가산세 납부의 문제가 발생할 수 있기에 건물을 일시적으로 신축하여 판매하는 개인의 경우에는 적격 증빙을 미리 비치하고 기장하여 실지 취득가액으로 취득가액을 신고, 양도소득세를 납부하는 것이 보다 안전한 방법이라고 사료된다.