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주택 임대소득의 과세
작성일 : 2019.10.29.
작성자 : 세림세무법인
1. 개요
2018년까지 해당 과세기간 주거용 건물 임대업에서 발생한 총수입금액 2천만 원 이하인 주택임대소득은 비과세대상이었으나, 2019년부터 이를 과세대상으로 하고 납세의무자가 분리과세 또는 종합과세 중 선택할 수 있도록 하여 과세재원의 범위를 확대하였다.
2. 개정사항
임대수입금액 |
2018.12.31이전 |
2019.01.01이후 |
2,000만원 이하 |
비과세 |
분리과세 or 종합과세 선택 |
2,000만원 초과 |
종합과세 |
종합과세 |
3. 주택 임대소득에 대한 과세
1) 부가가치세
주택과 그 부수토지의 임대소득은 면세이다.
2) 종합소득세
월세 임대수입이 있는 2주택 이상자와 보증금 합계가 3억원을 초과하는 3주택 이상자는 종합소득세 과세 대상이다.
주택 수 |
임대료(월세) |
간주임대료 (전세금,보증금) |
1주택자 |
과세X (단, 고가주택은 과세) |
과세X |
2주택자 |
과세O | |
3주택 이상자 |
과세O |
보증금 합계가 3억원 초과인경우만 과세 |
*주택수 판정 방법은 “배우자합산” (세대별 X)
*고가주택이란 기준시가 9억원 초과 주택을 말한다.
4. 분리과세 시 세액 ( 2천만 원 이하 )
(1) 분리과세 산식
(2) 필요경비율 및 공제금액
구분 |
임대주택 등록자 |
미등록자 |
필요경비율 |
60% |
50% |
공제금액*1 |
400만 원 |
200만 원 |
면세점*2 (주택임대 외 종합소득금액 2천만원 이하) |
1,000만 원 |
400만 원 |
구분 |
단기임대주택 |
장기임대주택 |
감면율 |
30% |
75% |
*1 공제금액은 주택임대 외 종합소득금액이 2천만 원 이하인 경우 적용
*2 면세점 이하의 경우 사업자 등록 및 수입발생에도 불구 건강보험 피부양자 유지 가능 (분리과세 시 과세되는 소득 없음)
5. 종합과세 선택 시 ( 2천만 원 이하 )
(1) 종합과세 시 세액
(2) 주택임대사업소득의 계산 예시(2천만 원 이하 주택임대만 있을 경우 세부담 비교)
<1> 등록 시 분리과세 | ||
구분 |
금액 |
비고 |
수입금액 |
15,000,000 |
가정 |
필요경비 |
9,000,000 |
60% |
공제금액 |
4,000,000 |
타종합소득금액 2천만원 이하 |
소득금액 |
2,000,000 |
|
세율 |
14% |
분리과세 세율 |
세액 |
280,000 |
|
<2> 등록 시 종합과세 | ||
구분 |
금액 |
비고 |
수입금액 |
15,000,000 |
가정 |
필요경비 |
6,390,000 |
42.6% |
소득금액 |
8,610,000 |
|
종합소득공제 |
1,500,000 |
본인공제 |
과세표준 |
7,110,000 |
|
세율 |
6% |
누진세율 |
산출세액 |
426,600 |
|
세액공제 |
70,000 |
표준세액공제 |
결정세액 |
356,600 |
|
⟶ 가정을 최대한 단순히(종합 과세 시본인에 대한 기본공제 및 표준세액공제만 적용) 했을 경우 등록 시 수입금액 18,552,875까지 분리과세가 유리합니다.
<3> 미등록 시 분리과세 | ||
구분 |
금액 |
비고 |
수입금액 |
15,000,000 |
가정 |
필요경비 |
7,500,000 |
50% |
공제금액 |
2,000,000 |
타종합소득금액 2천만원 이하 |
소득금액 |
5,500,000 |
|
세율 |
14% |
분리과세 세율 |
세액 |
770,000 |
|
<4> 미등록 시 종합과세 | ||
구분 |
금액 |
비고 |
수입금액 |
15,000,000 |
가정 |
필요경비 |
6,390,000 |
42.6% |
소득금액 |
8,610,000 |
|
종합소득공제 |
1,500,000 |
본인공제 |
과세표준 |
7,110,000 |
|
세율 |
6% |
누진세율 |
산출세액 |
426,600 |
|
세액공제 |
70,000 |
표준세액공제 |
결정세액 |
356,600 |
|
⟶ 미등록 시 합산 과세되는 타 소득이 없다면 면세점 이상일 경우 항상 종합과세 가 유리
구분 |
분리과세 |
종합과세 |
수입금액 |
2,000만원 이하 |
2,000만원 초과 (2,000만원 이하도 선택가능) |
필요경비 |
임대주택 등록시 : 60% 임대주택 미등록시 : 50% |
실제 필요경비 추계 필요경비 |
소득공제 |
임대주택 등록시 :400만원 임대주택 미등록시 :200만원 |
부양가족에 따라 차등적용 |
세율 |
14% |
일반세율 (6%~42%) |
세액감면 |
주택임대사업자에 대한 감면(30%,75%) |
소득세법 및 조특법 상의 각종 공제감면 |
* 홈택스에서 주택 임대 소득세 신고프로그램을 개발중임
종합과세와 분리과세의 예상세액 비교, 간주임대료 간편 계산, 임대료 자동 불러오기
6. 건강보험료 추가
주택수 |
임대유형 |
종합소득세 |
건강보험료 |
1주택 |
월세 |
과세X (고가주택제외) |
X (고가주택은 부과) |
전세 |
과세X |
X | |
2주택 |
월세 |
과세O |
부과 |
전세 |
과세X |
X | |
3주택이상 |
월세 |
과세O |
부과 |
전세 |
과세O |
* 단, 임대수입금액이 임대사업자 등록시 연 1,000만원 / 미등록시 400만원까지는
부과되지 않음
7. 주택사업자 미 등록 가산세
원칙 : 사업개시일로부터 20일 이내에 사업자등록을 신청하여야 한다.
19년 12월 이전 주택 임대사업 개시자는 2020.01.21.까지 신청해야한다.
* 국세청은 19.10.28일부터 사업자등록 안내문을 발송할 예정이다.
8. 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면(조특법 및 조특령§96)
(1) 거주자 요건
① 「소득세법」에 따른 사업자등록
② 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하였거나 「공동주택특별법」 제4조에 따른 공공주택사업자로 지정되었을 것
‘①'과 ‘②'의 요건을 모두 충족하는 거주자가 감면대상 임대주택을 1호 이상 임대하는 경우 2019.12.31.까지 해당 임대사업에서 발생한 소득에 대한 소득세를 30%(공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택의 경우 75%)에 상당하는 세액을 감면한다.
(2) 감면대상 임대주택 요건
① 국민주택규모 (다가구주택일 경우 가구당 전용면적)이며, 부수토지가 5배 (도시지역) 또는 10배(도시 외) 이내
② 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가 합계액이 임대개시일 당시 6억(2015년 이전 3억 원)을 초과하지 아니할 것.*
*주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가 합계액이 3억원을 초과하지 않는 것은 개별 호수를 기준으로 하는 것임 (서면-2015-소득-0237)
(3) 임대기간 판정
① 해당 과세연도의 매월 말 임대 개월 수가 이상인 경우 임대하고 있는 것으로 본다.
② 4년(준공공 8년)이 되는 날이 속하는 월의 말일까지 매월 말 실제 임대하는 개월 수가 43개월(준공공 87개월) 이상인 경우 4년(준공공 8년) 이상 임대하고 있는 것으로 본다.
③ 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3개월 이내의 기간은 임대한 기간으로 본다.
④ 상속, 현물출자로 인해 피상속인, 출자법인이 취득하여 임대하는 경우 임대기간을 통산한다.
⑤ 법률에 따른 수용으로 처분하거나 임대할 수 없는 경우 계속 임대하는 것으로 본다.
⑥ 재건축 또는 재개발의 사유로 처분하거나 임대를 할 수 없는 경우 관리처분계획 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 임대한 기간으로 본다.
(4) 유의사항
① 추계신고 시에도 감면 가능
② 무신고로 결정 또는 기한후신고 시 적용 배제
③ 사업용계좌 등 신고의무 불이행 시 감면 배제
④ 최저한세 규정 적용
③ 농특세 과세
(5) 감면신청
세액감면신청서에 과세표준신고와 함께 다음의 서류를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.
① 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조 제4항에 따른 임대사업자등록증 또는 제4조에 따른 공공주택사업자로의 지정을 증명하는 자료
② 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제36조 제4항에 따른 임대조건 신고증명서
③ 임대차계약서 사본
⟶ 사업자등록, 임대조건 신고 등은 세무서, 지자체 직접 방문하는 방법 외에도 렌트홈(https://www.renthome.go.kr/) 또는 민원24 (http://minwon.go.kr)에서
인터넷으로 신고 가능
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