토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산

작성일자 : 2019.11.27.

작성자 : 김경재 세무사

Ⅰ. 개 요

토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산 규정이 개정돼 사례별로 공급가액을 검토 하고자 합니다.

Ⅱ. 내 용

1. 부동산 일괄공급에 대한 공급가액

토지와 그 토지에 정착된 건물 등을 함께 공급하는 경우의 공급가액은 다음 순서에 따른다.

2. 과세표준

사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다.

(1) 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우

(2) 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우

3. 사례적용

토지와 건물을 일괄공급 할 때 실지거래가액은 없으며 감정평가액 한 금액은 있는 상태입니다.

∙일괄 공급가액 : 1,250,000,000원

∙토지 감정가액 : 798,100,000원

∙건물 감정가액 : 272,998,000원

Case 1)

(1) 예상공급가액

토지 : 968,000,000원 , 건물 : 282,000,000원

(2) 안분가액

토지 : 1,250,000,000원 X 798,100,000/1,071,098,000 = 931,404,035원

건물 : 1,250,000,000원 X 272,998,000/1,071,098,000 = 318,595,964원

(3) 검토

건물 예상공급가액 282,000,000원은 감정평가액으로 안분한 318,595,964원의 ±30% 범위이내의 금액이므로 적법한 예상공급가액입니다.

Case 2)

(1) 예상공급가액

토지 : 1,050,000,000원 , 건물 : 200,000,000원

(2) 안분가액

토지 : 1,250,000,000원 X 798,100,000/1,071,098,000 = 931,404,035원

건물 : 1,250,000,000원 X 272,998,000/1,071,098,000 = 318,595,964원

(3) 검토

건물 예상공급가액 200,000,000원은 안분가액 318,595,964원의 ±30% 범위이내의 금액이 아니므로 적법한 공급가액은 318,595,964원이 됩니다.

Ⅲ. 관 련 법 령

1. 부가가치세법 제29조 [ 과세표준 ]

(9) 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액을 공급가액으로 한다.(2018.12.31 단서개정)

① 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우(2018.12.31 신설)

② 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 또는 구축물 등의 가액이 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한 금액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우(2018.12.31 신설)

2. 부가가치세법시행령 제64조 [ 토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산 ]

법 제29조 제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에 따른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.(2019.02.12 개정)

① 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가" 라 한다)가 모두 있는 경우 : 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조 제4호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.(2019.02.12 개정)

② 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우 : 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.(2013.06.28 개정)

③ 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우 : 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액(2013.06.28 개정)

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