신축판매업의 세무

 

 

2020.12.01.

세림세무법인

 

 

1. 신축판매업의 의의

 

 건축물을 신축하여 판매하는 사업을 일반적 개념으로는 신축판매업으로 볼 수 있겠지만, 세법상 업종분류는 건축물을 신축하여 판매하는 사업 중에서 주거용 건물을 건설하여 공급하는 경우만 건설 주택신축판매업(451105)으로 분류하므로, 세무상 신축판매업을 말할 때는 주거용 건물을 신축하여 판매하는 사업을 의미한다고 보면 될 것입니다.

주로 중소규모 건설사업자들이 공급하는 다중주택, 다가구주택, 다세대주택 등을 신축하여 판매하는 사업자를 통상적으로 ‘신축판매사업자'라하고 한다. (vs 시행사업자)

 

한편 비주거용 건물을 건설하여 공급하는 경우에는 부동산매매 부동산개발공급업(703021)

으로 분류하는데, 주로 오피스텔, 상가 등을 신축하여 판매하는 경우 이에 속한다.

 

(*) 주택법 제4조 및 시행령 제14조에 따라 단독주택의 경우에는 20호, 공동주택의 경우에는 20세대(도시형생활주택의 경우 30세대) 이상의 

주택 건설사업을 시행하려는 자는 국토교통부 장관에게 별도의 등록을 하여야 하며 분양승인을 받아서 진행 하게 된다.

 

 

2. 주요 건축물 [건축법 시행령 [별표 1] <개정 2019. 10. 22.>]

 

(1) 단독주택

 

1) 단독주택

 

2) 다중주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택

① 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것

② 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것

(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것)

③ 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330제곱미터 이하이고

주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것

 

3) 다가주주택 : 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로 공동주택에 해당하지 않는 것

① 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하

(단, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을

주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외)

② 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적(부설 주차장 면적은 제외)의 합계가 660제곱미터 이하

③ 19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것

 

(2) 공동주택

1) 다세대주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로

연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660 제곱미터를 초과하고,

층수가 4개 층 이하인 주택으로 각 세대별로 개별 등기

2) 아파트 ( -> 시행사업자)

(3) 오피스텔

오피스텔은 사무용 오피스텔도 있으나 주거를 목적으로 신축하는 주거용 오피스텔도 있 다. 주거용 오피스텔은 실제 신축된 형태가 원룸과 동일하다 할지라도 공부 상 오피스텔(업 무용)이고 주택법상 주택이 아닌 준주택으로 분류된다.[주택법 제2조]

 

(4) 소규모 상가

 

 

3. 사업자등록

 

(1) 사업자등록(개인사업자의 경우)

신축판매사업자의 경우 사업상의 목적으로 토지를 계약 후 등기 전에 사업자 등록을 하는 경우가 일반적임.

(잔금 대출을 위해 잔금 전에 사업자등록증이 나오도록 하는 것이 일반적)

 

1) 사업자등록 신청 서류

사업자등록 신청서, 토지등기부등본 또는 토지 계약서,

계약금 및 중도금 송금증, 동업의 경우 동업 계약서 및 인감증명서,

건축허가서(혹은 허가 신청서), 건축개요서(층별개요)

위임의 경우 위임인의 신분증,

(2) 업태 종목

① 자가 공사

(직접 시공을 하거나 직접 건설 활동을 수행하지 않더라도 건설공사에 대한

총괄적 책임을 지면서 하도급을 주어 전체적으로 건설공사를 관리하는 경우 포함)

 - 451105 : 건설업 / 주거용 건물건설업 / 주택신축판매

 

 

② 도급 공사

(직접 건설 활동을 수행하지 않고 전체 건물건설 공사를 일괄 도급하여 주거용 건물을

건설하고 이를 판매(건축 시행사))

 - 451102 : 건설업 / 주거용 건물건설업 / 주택신축판매

   단, 토지 보유기간이 5년 미만

 - 451103 : 건설업 / 주거용 건물건설업 / 주택신축판매

   단, 토지 보유기간이 5년 이상

③ 부동산매매업, 부동산개발공급업(비주거용)

(직접 건설 활동을 수행하지 않고 건설공사 분야별로 도급을 주어

전체적으로 건설공사를 관리하는 경우 포함)

 - 703021 : 부동산매매업 / 부동산 개발 및 공급업 /

   비주거용 건물 개발 및 공급업 단, 토지 보유기간이 5년 미만

 - 703022 : 부동산매매업 / 부동산 개발 및 공급업 /

   비주거용 건물 개발 및 공급업 단, 토지 보유기간이 5년 이상

 

 

4. 부가가치세 관리

 

(1) 주택의 공급은 부가가치세법 시행규칙 제53조 3호에 따라 영수증 발급대상자에 해당

하므로 (세금)계산서의 발급 없이 분양계약서에 의하여 매출을 인식할 수 있다.

(국민주택 규모 이하의 경우 건별 면세, 초과의 경우 건별로 부가세 신고 가능)

 

(2) 오피스텔의 경우 국민주택규모 이하로 하여 주거용으로 신축하여 공급할지라도 부가가치세가 면제되지 않으므로, 

건물분에 대한 부가가치세를 신고 납부해야 하며 공급시기에 맞는 (세금)계산서 발행이 중요하다.

 

(3) 과면세의 판단

① 국민주택규모(85m²) 이하의 주택을 공급하는 경우에는 부가세가 면제되고, 국민주택규모를 초과하는 주택 공급은 부가세가 과세된다.

 

② 단독주택, 다중주택의 경우 건물 1동 전체의 면적이 국민주택규모(85m²)를 초과하는 경우에는 과세사업, 이하인 경우에는 면세사업에 해당한다.

 

③ 다가구주택은 1가구당 전용면적을 기준으로 국민주택 초과 여부 판단하여 과면세 여부를 적용한다.

 

④ 다세대주택은 구분 등기된 1세대 당 전용면적을 기준으로 국민주택 초과 여부를 판단하여 과면세 여부를 적용한다.

 

⑤ 오피스텔의 경우 국민주택규모 이하로 하여 주거용으로 신축하여 공급할지라도 부가가치세가 면제되지 않는다.

(조특법 제106조 4항 및 시행령 제51조의2에 따라 부가가치세가 면제되는 주택은 주택법상의 주택)

 

(4) 매출세금계산서의 발행(부가가치세법상 공급시기)

분양 시에는 반드시 분양 계약서에 의하여 분양 계약일과 잔금 일자를 확인해야 한다.

 

신축판매업은 대체로 계약일부터 잔금일까지가 1년 미만인 경우가 많아

잔금일을 공급시기로 보고 (세금)계산서를 발행한다.

 

<참고>

* 계약금 이후 중도금 납부기간이 6개월을 초과하고 중도금 납부 회차가 2회를 초과하는 경우는 :

각 회차별로 공급시기로 보고 부가가치세 신고(주로 시행사의 경우 해당함)

 

* 분양계약이 해지되는 경우에는 : 

(-)세금계산서 발행하고, 재계약 시 재계약자에게 세금계산서를 발행해야 함.

 

 

(5) 매입원가에 대한 적격증빙 수취

주요 공사 항목에 대해서는 준공일자(사용승인일) 이전에 세금계산서 모두 수령해야 한다.

(공사시기에 매입세금계산서 제때 받기)

도급공사의 공사기간이 6개월 이상이면서 공사비를 2회 이상 분할하여 지급하는 경우,

기성고에 따라 각 회차별로 세금계산서를 수령해야 한다.

 

 

(6) 매입세액 공제 (과면세 안분 유의)

① 국민주택규모 이하의 주택을 건설하는 경우에는 공사 원가 및 분양 관리비가 모두 면세

사업에 해당하여 불공제 대상이지만, 다중주택이나 주택과 오피스텔 및 상가를 함께

신축하여 분양하는 경우에는 공사원가에 대해서는 건축개요 상의 공사 예정 면적으로

과면세 안분하고 공사 완료 시 최종 확정된 과면세 면적으로 정산한다.

 

② 분양관리비 등은 분양가액을 기준으로 안분하나 분양이 이루어지기 전에 분양 관리비가

발생한 경우에는 분양 예정가액으로 안분하고 최종 분양이 완료된 이후 분양가액으로

정산한다.

 

 

5. 세무관리상 주안점

 

(1) 원가관리의 중요성

1) 신축 판매의 경우 대체로 건당 10억이 초과하므로 개인사업자의 경우 대부분이 성실과세 대상 사업자에 해당하기 때문에 공사비에 대한 

적격증빙 수취율을 높이는 것이 중요하다.

하지만 업종 특성상 적격증빙 수취가 힘든 경우가 많은데,

이 경우에도 최소한 공사비로 지출한 내역을 확인할 수 있는 자료를 준비하여야 한다.

 

* 계약서, 견적서 등을 잘 보관하고,

* 대금 지급은 송금으로 하여 금융자료로 증빙을 남기는 것이 중요하다.

* 또한 공사 인부에 대한 인건비는 지출 내용에 맞게 사전에 꼭 신고하여야 한다.

 

 

2) (원가분석표에 의한) 원가관리

① 원가분석표의 구조 및 의미

* 총분양예정가액

* 건설용지비(토지비용)

* 건축공사비

* 분양관리비(분양수수료, 홍보비 등 간접비)

* 주요 간접비(이자비용 등)

 

-> 분양 예정가액을 예측하고,

공사 관련 주요 비목의 구조를 확인하여

사업의 규모를 확인할 수 있고,

각 분석시기별로 공사규모 대비 투입량의 적정성을 분석할 수 있는 분석도구

(신축분양사업의 관리를 위하여 매우 중요한 분석 Tool임)

② 신축판매사업자의 업무 단계별 원가분석표의 검토 시기

* 사업 시작(인허가 및 착공)단계

* 공사 완료 단계

* 분양 개시 단계

각 공사 및 분양의 단계별로 원가분석표에 의한 원가관리를 진행한다.

(참고) 원가분석표 예시

 

3) 수령해야 하는 자료

* 토지 취득계약서 및 취득세 등 부대비용 자료

* 건축인허가서, 건축개요

* 공사 도급계약서(도급의 경우에만 해당), 견적서 등

* 설계 감리비 및 건축공사 관련 세금계산서, 계산서

* 공사비 지급 증빙, 송금영수증, 카드사용 내역 등

* 일용직 인건비 지급내역(매월 원천세 신고)

* 대출금 내역 및 원리금 상환내역서 등

* 분양관련 분양 대행비 및 중개수수료 영수증

 

 

(2) 분양 수수료 등

① 신축사업자(개인사업자)의 경우 현장별로 사업자등록하기 때문에, 대부분 신축 후 분양이 완료되면 사업장을 폐업한다.

따라서 폐업신고 전에 분양 수수료 및 관리 수수료에 대한 세금계산서 등 수취 여부를 확인하고 폐업하는 것을 유의한다.

 

② 분양수수료는 사업자가 없는 경우에는 사업소득으로 하여 원천징수하고, 

사업자가 있는 경우(공인중개사 등)에는 세금계산서 혹은 현금영수증을 수령한다.

(사업소득 신고 한 경우 폐업 후 지급명세서 제출)

 

 

(3) 매매업 예정신고

① 상가 오피스텔 등 비주거용 건물을 신축판매하는 경우로서 부동산매매업자에 해당하는 경우에는 

소득세법 제64조에 따라 매매업 예정신고를 해야 한다.

다만, 소득세법시행령 제122조 1항에 따라 주거용 건물을 신축하여 판매하는 경우에는 매매업 예정신고 제외 대상이다.

 

② 따라서, 주택을 신축하여 판매하는 경우를 제외하고는

분양 일이 속하는 달의 다음 다음 달 말일까지 매매업 예정신고를 해야 한다.

(오피스텔, 생활형숙박시설, 상가 등)

 

 

(4) 중소기업특별세액감면

신축하는 경우는 직접 공사하는 경우와 종합건설회사에 일괄도급하여 신축을 하는 경우로 구분할 수 있다. 

중소기업특별세액감면은 직접 공사하는 경우(직접 공사하거나 직접 수행하 지 않더라도 전체 공사의 책임 및 관리를 하는 경우)에만 가능하므로 

일괄 도급하여 신축 (부동산개발업에 해당함)하는 경우에는 중소기업특별세액 감면 대상에 해당하지 않음에 주 의해야 한다.

 

 

(5) 사업용계좌의 등록

신축사업장별로 사업용 계좌를 별도로 관리하는 것을 원칙으로 한다.

(*) 하나의 사업용 계좌로 여러 사업장에서 신고하는 것도 가능하지만

사업장별로 신고하는 것을 원칙으로 함.

 

 

 

[업무 흐름별 Point]

[1] 업무 흐름

토지 취득    ->    건축허가  ->   도급계약 등  ->   착공    ->   공사 중 -> 준공 ->   분양

 

[2] 서류 발생

토지취득계약서 -> 건축허가서 -> 도급계약서  ->  착공계 ->  사용검사필증  -> 분양계약서

                         설계개요       각종 관련계약서                  취득등기

 

[3] 세무상 업무

              사업자 등록 -> 사업분석, 원가분석 -> 분기별 부가세 신고     -> 분양분에 대하여

                                 공사관련 증빙확보        인건비 원천세 신고         매매업예정신고

                                                                                                  (해당되는 경우)

                                                                                             -> 분양분에 대하여

                                                                                                 이듬해 종합소득세 신고