지주공동사업 시행 형태별 검토 (1)

(시행 형태별 개념 파악 및 세무상 업무 흐름 검토)

 

작성 일자 : 2021.01.01.

  작 성 자 : 세림세무법인 

 

Ⅰ. 개요

 

1. 의의 

   지주공동 사업이란 지주사(토지소유자)와 시공사(건설회사)가 공동으로 주택이나 상가를 건설하여 분양하는 시행사업으로써, 지주사와 시공사가 공동으로 사업을 수행함에 있어서 발생하는 사업이익을 기여도에 따라 분여하는 형태를 말한다. 

 

  지주인 토지소유자와 시공자인 건설회사가 시행사업을 공동으로 수행하는 형태인 지주 공동사업은 아래에 설명하는 바와 같이 몇 가지의 사업 유형이 있지만 중요한 점은 어떠한 형태로 사업을 수행하던, 사업에 참여하는 양측이 시행사업의 출자기여도에 따라 손익을 분여한다는 점은 같다.

 

  일반적인 개념으로 지주공동사업의 수익을 분여하는 방법은 토지소유자는 토지출자가액을 기준으로, 건설회사는 건설투입원가를 기준으로 분양가액에 연동하여 수익을 배분구조로 사업이 이루어진다. 물론 약정 당시의 단순 투입원가 외에 사업인허가 과정, 분양과정 등과 관련한 공헌도에 따른 수익의 배분약정을 달리 정함이 있다면 그에 따라 수익의 배분을 다르게 할 수도 있을 것이다. 

 

(아래의 형태별 분류는 일반적인 경우의 분류에 치중한 것이며, 대규모 분양사업에 있어서 인허가상의 제한 때문에 형태의 제한이 있을 수 있어 실제 Case별 적용에 있어서는 차이가 있을 수 있음)  

 

 

Ⅱ. 시행주체(인허가 등 제반업무의 진행 주체)에 따른 분류

 

1. 시공사(건설회사) 시행 형태(사실상의 양도)

⓵  지주(A)가 소유하고 있는 토지를 시공자인 건설회사(B)에 명의 이전하고 건설회사가 시행사로 공동사업을 진행하는 것을 말한다. 

 

⓶  따라서 시공사 시행 형태의 시행사업은 시공자인 건설회사(B)명의로 사업이 이루  어 지며, 신축 준공도 시공자 명의로 이루어진다. 다만 사업 이익은 쌍방이 투입 비율로 나누어 가지는 계약 형태이다. 따라서 사업에서 손실이 발생한 경우도 특약이 없는 한 같은 비율로 나누어 가지는 것이 논리적이지만, 현실적으로는 시공사가 부담하는 것이 일반적이다. 

 

⓷  이 경우 지주(A)는 토지 매각 시점에 확정된 토지 매각대금(a1)외에 시행 사업   으로 인한 이익(a2)을 시공자(B)와 사업 투입 비율로 추가로 나누어 가질 수 있다.

 

⓸  지주(A)의 토지 매각에 따른 대금의 회수는 지주도 분양에 책임을 함께하는 의미  로 분양대금의 회수 진도에 따르는 경우가 일반적인데,

  토지에 대한 소유권 이전 등기는 분양대금이 회수되기 시작하여 토지대금의 상당부분(대부분)이 지급되는 시점에 이루어진다. 

  이 경우 지주가 부담하는 세금은 확정분 토지 매각대금(a1)과 분양사업의 성과에 따라 추가로 받은 부분(a2)에 대한 수입을 합하여 토지분 양도소득세로 부담한다.

 

⓹  다만, 토지매각 대금이 확정되고(a1) 시행사업 출자시점에 토지 등기 이전이 이루어진 경우, 그리고 시행사업의 분양 성과로 인한 지주 몫의 사업수입(a2)을 추후 별도로 구분하여 분배받는 경우, 전자(a1)는 토지 양도에 따른 양도소득으로 과세하고, 후자(a2)는 사업소득으로 보고 과세하는 것이 원칙이다.

 

 

2. 지주(토지소유자) 시행 형태(분양가 연동형 공사도급계약서)

⓵ 지주(A)가 사업의 시행사가 되며 분양가(분양성과) 연동형 공사도급계약에 따라 시공자인 건설회사(B)로 부터 건설용역을 공급받아 공동으로 사업을 진행하는 형태이다. 

 

⓶ 지주(A)가 사업의 주체이지만 일반적인 계약 형태를 보면, 지주의 기본이익(토지분)이 보장되는 구조로 시공사의 도급공사비가 정해지고 분양가 상승 및 하락에 따른 추가적인 이익과 손실에 대해서는 분양가연동형 공사도급계약서에 따라 지주(A)와 건설회사(B, 시공자)가 분담한다. 하지만 분양가의 변동에 따른 손익을 대부분 시공사가 취하는 형태(이익을 취하거나 손실을 부담부담하는 형태)가 일반적인 구조이다.

 

③ 이 경우 지주(A)의 세금 부담은 토지 이전 형태가 아니므로 양도세가 발생하지 않으며, 그 대신 시행(분양)사업으로 인한 사업이익만을 발생하므로 시행사업의 손익에 대한 소득세나 법인세만 부담하게 된다.

 

④ 시공자인 건설회사(B)의 세금부담은 지주와 체결한 분양가연동형 공사도급계약서에 의하여 시행사업의 분양성과에 따라 증감된 도급금액을 가감한 금액(b)으로 시공사의 도급매출로 하여 소득세나 법인세를 부담한다.

 

(예시) 분양가연동형 공사도급계약서 상 공사도급계약서 형태 

       1) 100억 -> 600만원 / 평 (기준 도급계약금액)

       2) 120억 -> 610만원 / 평 

       3) 150억 -> 650만원 / 평 

       4)  95억 -> 590만원 / 평 

       5)  90억 -> 580만원 / 평

 

 

3. 지주와 시공자가 공동사업자로 시행 형태(공동 명의로 준공 시행 형태)

(동업계약에 의한 공동사업자 등록 - 개인사업자) 

① 지주(A)는 공동사업 출자일 현재의 토지가액을 출자가액(A1)으로 시공자(B)는 공동사업의 시공비를 출자가액(B1)으로 공동사업  계약을 체결하고 공동사업자로 사업을 시행하는 형태.

공동사업자로서 사업자등록상으로 공동으로 사업을 수행하는 경우를 말한다.

이 경우는 추후 신축건물의 보존 등기도 A, B 공동명의로 등기된다.

준공 보존등기 지분비율은 쌍방이 합의한 ‘동업계약서상 (투자)지분 비율'로 한다. 

 

⓶ 지주(A)와 시공사인 건설회사(B)가 ‘동업자계약'에 의하여 공동으로 사업을 수행하는 경우로서, 부가가치세법상 ‘개인사업자'의 지위에 해당한다.

개인과 개인의 공동사업자 뿐만 아니라, 개인과 법인, 법인과 법인의 공동사업자도  부가가치세법상 개인사업자로 등록된다.

이 경우 공동사업자의 사업용 통장개설은 공동사업자 중 대표자(개인 또는 법인) 명의로 개설 한다.

 

③ 이 경우 지주는 공동사업 출자일 현재 시공사의 출자지분에 해당하는 부분 만큼의 토지 지분을 시공사에 양도하는 형태가 되는 것임.

지주(A)의 경우 공동사업에 출자한 날에 토지를 유상 양도한 것에 해당되며, 이 경우 공동사업 출자일의 시가를 양도가액으로 하여 양도세를 부담하여야 한다. 양도세 부담한 경우 양도가액이 지주(A)의 출자가액이 된다.

 

(재산1021, 2009.12.16.) 공동사업출자의 경우 공동사업 출자일에 양도로 봄

거주자가 공동사업(주택신축판매업 등)을 경영할 것을 약정하는 계약에 의해 토지 등을 공동사업에 현물출자하는 경우 「소득세법」 제88조 제1항에 따라 등기에 관계없이 현물출자한 날 또는 등기접수일 중 빠른 날에 당해 주택과 부수토지가 유상으로 양도된 것으로 보아 양도소득세가 과세되는 것이며, 이 경우 동업계약서가 작성되지 아니하였거나 그 작성일이 객관적으로 확인되지 않음으로써 현물출자일이 불분명한 경우에는 당사자 간에 묵시적 합의가 성립한 날 또는 사실상 공동사업이 개시된 날 등을 확인하여 사실판단할 사항임.

 

④ 이러한 사업 형태의 경우, 사업수행은 지주(A)와 시공사(B)가 공동사업의 형태를 유지하지만, 실질적인 사업의 주도는 시공사(B)가 담당하게 되는 경우가 많은데, 지주의 최종적 사업이익은 당초 토지를 처분한 경우를 감안하여 그 금액에 수렴하도록 사업이익의 배분을 하는 경우가 대부분의 형태이다.  

 

⑤ 시행사업의 손익은 지주(A)와 시공자인 건설회사(B)가 공동사업(시행사업)에 투자하는 투입비율로 나누어 가진다. 지주의 출자일 현재의 토지 평가액(a)과 시공사의 건축공사비(b)를 공동사업에 투입한 투자금(동업자계약서상의 동업 투자금)으로 보고, 시행사업으로부터 얻은 손익을 동업계약서상 투자금액 비율로 분수한다.

 

⑥ 이 경우 건축물 준공 후 보존 등기는 지주(A)와 시공자(B)의 동업비율(공동 출자비율)로 공유 지분으로 보존 등기되는 경우가 일반적이다. (다만 건물은 공동소유이고 토지는 지주(A)소유이므로 대지권 등기 등 분양으로 인한 이전등기가 조금 복잡해질 뿐이다.)

 

⑦ 공동 개인사업자로 사업 시행하는 경우 법인설립의 번거로운 절차가 줄어드는 장점이 있고, 지주 명의의 토지를 법인으로 이전하지 않아도 되므로 등기비를 절감할 수 있다. 

 

⑧ 지주와 시공자 공동명의 (준공) 시행 형태는 지주(A)가 개인인 경우 선택되는 사업형태이다.

시공자(B) 주도로 사업을 수행하고자 하나 시공자가 토지 취득자금이 부족하여 분양이 진행되는 정도에 따라 토지 대금을 지급하는 경우나, 여러 가지 사유로 토지 이전 등기에 곤란이 있는 경우 선택 가능한 사업 형태이다.

지주(A)의 경우, 분양시행사업으로 인한 이익을 나누어 가질 뿐만 아니라 리스크(Risk)도 부담하게 되므로 시행사업에 대한 이해도가 높아야 한다. 

 

⑨ 이 경우 지주(A)와 시공사(B)가 공동으로 수행한 시행사업의 분배수익은 각각의 시행사업으로 인한 사업소득으로 본다. 

공동사업으로 인한 세금부담은 분양대금에서 지주의 토지비용(지주의 투자비용)과 시공자의 건축공사비(시공자의 투자비용)를 공제한 금액을 동업계약서상 지분비율로 나눈 금액을 각자의 소득으로 보고 소득세 또는 법인세를 부담한다. 

 

(조심2008서2612, 2008.11.20.) 지주공동사업의 수익 분배금

건축주와 시공자가 공동사업자인 경우, 시공자가 건축비를 건축주로부터 지급받지 않고 공사비 전체를 부담하기로 하며 분양대금에서 각각 토지비용과 건축비(각 사업자의 투자비용)를 공제한 금액을 분배받은 경우 도급계약을 체결하고 건설용역을 제공한 것이 아니라 공동사업을 영위하여 수익을 얻은 것이므로 부가가치세 과세대상 거래가 아님

 

4. 제3법인(C) 설립 후 시행 형태

⓵ 지주(A)와 시공자인 건설회사(B)가 공동으로 시행사업을 수행한다는 점에서는 상기 의 경우(상기 3항)와 같지만 별도의 법인을 설립하여 수행하는 형태를 말한다.

 

⓶ 지주(A)와 시공사(B)가 지분을 출자하여 별도의 법인을 설립하고, 지주는 토지를 그 법인에 양도하고, 시공사는 건설 시공을 담당하는 형태이다.

  이 경우 대체로 지주(A)와 시공사(B)는 토지 가액(A1)과 공사비(B1) 비율로 출자하지만, 그 비율을 달리하는 경우도 있다.

  지주와 시공자가 제3법인을 설립하여서 시행하므로써 재무적 위험을 본래의 회사와 구분하여 시행하고자 하는 경우, 지주(A)와 시공사(B) 외에 다른 재무적 투자자(D)가 추가로 포함되어 지분비율을 달리하고자 하는 경우에 시도하는 경우가 많다.

 

⓷ 지주와 시공사가 출자하여 설립한 시행법인(C)이므로 자금 부담을 줄이기 위하여 주주사인 지주(A)에 대한 토지대금도 분양대금 회수 기일에 맞추어 지급하는 계약을 한다. 또한 시공자(B)에 대한 신축공사비 지급 기일도 같은 이유로 그렇게 한다.  

 

⓸ 시행법인(C)에 토지가 양도되는 시점에 지주(A)는 양도소득세를 부담하고, 시행법인(C)는 시행사업으로 인한 손익에 대하여 법인세를 부담한다.

  주주인 지주(A)와 시공사(B)는 시행법인(C)으로부터 ㅕ 받아 소득세나 법인세를 부담한다.

 

⑤ 이 경우의 단점은 토지를 이전함으로써 추가로 이전등기비용이 든다는 단점이 있고, 별도법인으로 시행함으로써 비록 일정요건의 익금 불산입 규정이 있다 할 지라도 각각 모법인에 배당으로 처리하여야 하는 단점이 있다.

 

⑥ 일정요건의 Project 파이낸싱금융회사(PFV) 요건을 갖춘 회사를 설립하는 경우

   (법인세법 제51조의 2 유동화전문회사등에 대한 소득공제)

토지 이전에 따른 취득세 중과 문제가 없고, 배당소득의 90%가 익금 불산입되는 혜택이 있는 경우도 있다. (특정 요건을 갖춘 PFV만 해당됨)  

 

 

(참고사항)

  공동사업은 민법상 조합에 해당되어 동업계약서를 작성하여 공동사업에 출자하면 구성원 각자의 자산은 등기여부와 관계없이 조합의 합유자산에 귀속되며, 또한 구성원은 조합원으로서의 지위(출자 지분)를 얻게 되어 유상 양도에 해당된다. 

 

 

Ⅲ. 지주공동사업의 시행주체에 따른 주요내용 요약

 

시행주체	지주 시행	시공자 시행	공동사업자(개인)(개인vs법인) / (법인vs법인)
업종분류	건설업 (주택신축판매업, 부동산매매업)	건설업 (주택신축판매업, 부동산매매업)	건설업 (주택신축판매업, 부동산매매업)
사업형태	지주 명의 사업시행	시공사 직접 사업시행	공동사업자-개인
계약형태	공사도급계약서(이익참가형) 동업자계약	토지양도계약서(이익참가형) 동업자계약	동업자계약
사업자등록	개인사업자 / 법인사업자	개인사업자 / 법인사업자	동업 계약서
부담세목	법인세, 소득세(사업소득), 부가가치세	법인세, 소득세(사업소득), 부가가치세	법인세, 소득세(사업소득), 부가가치세
지주의 양도세		시공사·시행의 경우지주 출자시 양도소득세	지주의 공동사업 출자 시양도소득세

 

 

 

시행 주체	제3 법인설립 후 시행
업종분류	건설업(주택신축판매업, 부동산매매업)
사업형태	별도 법인설립 지주 토지 양도 건설회사 건설용역 제공
계약형태	토지양도계약서(이익참가형) 공사도급계약서(이익참가형)
사업자등록	법인사업자
부담세목	법인세, 소득세(배당소득) 부가가치세
지주의 양도세	개인지주 현물출자 시 양도소득세