세림칼럼                                                                                                                                                                                                              김창진

 

 

 

다주택자에 대한 양도소득세 중과 대책

 

 

 

 

지난, 2017년 8.2 부동산 대책으로 인해 다주택자에 대한 과세를 강화하는 방향으로 개편되었습니다. 그 내용을 개괄해 보면, 2017.8.3.부터 주택투기지정지역의 3주택자에 대한 양도소득세 세율이 기본세율에 10% 가산되었고, 2018.04.01.부터는 조정대상지역내 다주택자에 대한 양도소득세 세율이 10%(2주택자) ~ 20%(3주택 이상자) 가산됨에 따라 다주택자의 경우 양도소득세에 대한 부담이 상당히 많이 늘어나게 되었습니다. 

 

이하 개정된 내용을 소개하고자 합니다.

설명의 순서는 먼저 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역에 대한 내용을 확인하고,

2주택자의 중과 내용, 3주택자의 중과 내용에 대하여 개정된 내용 위주로 살펴보고,

다주택자의 중과세에 대한 나름의 대책을 검토해 보는 순서로 논의를 진행하고자 합니다.

 

 

 

투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역의 정의

개편된 다주택자 양도세 중과세 제도를 잘 이해하기 위하여는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역의 개념에 대하여 명확히 확인할 필요가 있습니다.

 

 

<투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 구분>

 

 

 

 

<지역 구분별 제한 내용 확인>

	조정대상지역	투기과열지구	투기지역
기존	◈청약1순위 자격제한   -5년내 당첨사실이 있는 자의 세대에 속한 자   -세대주가 아닌 자, 2주택 이상 소유 세대에 속한 자 ◈민영주택 재당첨 제한 ◈재건축 조합원당 재건축 주택공급수 제한(1주택)		◈양도세 가산세율 적용 -1세대가 주택과 조합원 분양권을 3개 이상 또는 비사업용 토지를 보유한 경우 양도세율 +10%p ◈주담대 만기연장 제한 ◈기업자금대출 제한 ◈농어촌주택취득특례배제  -농어촌주택도 양도세 주택수 산정 시 포함
	◈전매제한  -소유권이전등기시(서울,과천·광명) /1년6개월(성남) ◈단기 투자수요 관리  -중도금대출보증발급요건 강화, 2순위 신청시 청약통장 필요, 1순위 청약일정 분리 ◈LTV, DTI 10%p 하향 (투기과열지구·투기지역外)	◈전매제한  -소유권이전등기시 ◈재건축 조합원 지위양도 금지(조합설립인가 후) ◈민간택지 분양가상한제 적용 주택의 분양가 공시
신규 추가 또는 효과강화 (8.2대책)	◈청약1순위 자격요건 강화  -청약통장 가입후 2년 경과 + 납입횟수 24회 ◈가점제 적용 확대(조정대상지역75%, 투기과열지구100%) ◈오피스텔 전매제한 강화(소유권이전등기시까지) 및 거주자 우선분양 적용(20%)		◈주담대 건수 제한 -차주당1건 → 세대당1건
	◈양도세 가산세율 적용  -2주택자 +10%p  -3주택자 이상 +20%p ◈다주택자 장기보유특별공제 적용 배제 ◈1세대 1주택 양도세 비과세 요건 강화  -2년 이상 거주요건 추가 ◈분양권 전매시 양도세율 50%로 일괄 적용	◈재개발·재건축규제정비  -재개발 등 조합원 분양권 전매제한(소유권이전등기시)  -정비사업 분양(조합원/일반) 재당첨 제한(5년)  -재건축 조합원 지위 양도제한 예외사유 강화 ◈거래 시 자금조달계획, 입주계획 신고 의무화  -거래가액 3억원 이상 주택
		◈LTV·DTI 40% 적용(주담대1건 이상 보유세대 30%, 실수요자 50%)
적용지역	40개 지역 서울(전역, 25개구), 경기(과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2), 부산(해운대·연제·동래·부산진·남·수영구·기장군), 세종	27개 지역 서울(전역, 25개구), 경기(과천), 세종	12개 지역 서울(강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서), 세종

 

 

 

2. 2017.8.3.~2018.3.31. 기간 중 양도하는 주택(조합원입주권 포함)에 대한 양도소득세 중과 내용

2017.8.3.~2018.03.31. 기간 중 양도일 현재 1세대가 소재지역 또는 가액기준을 충족하는 주택(조합원입주권 포함)을 3채 이상 보유하고 있는 경우로서 주택투기지정지역에 있는 주택을 2018.03.31.까지 양도하는 경우에는 일반누진세율(6~42%)에 10%를 가산한 세율을 적용받게 됩니다.

이 경우 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.

또한 2017년까지 양도하는 경우는 일반누진세율(6~40%)을 적용합니다.

   

(1) 주택소재기준(주택 가액기준 무관)

수도권(서울특별시, 인천광역시, 경기도)과 기타 5대광역시(대전, 광주, 대구,

부산, 울산)소재주택을 말합니다.

(다만, *인천광역시의 군지역, 경기도의 군지역 및 경기도 내 도농복합형태의 시의 읍·면지역, 기타 5대광역시의 군지역은 제외합니다.)

* 인천광역시의 강화군·옹진군, 대구광역시의 달성군, 부산광역시의 기장군,

울산광역시의 울주군

 

(2) 주택 가액기준 (양도당시 기준시가)

인천광역시의 군지역, 경기도의 군지역 및 경기도 내 도농복합형태의 시의

읍·면지역, 기타 5대광역시의 군지역, 경기도 외 기타 도지역,

기타 전국의 군·읍·면 지역 소재주택으로 양도당시 양도주택 또는

다른 일반주택의 기준시가가 3억원 초과인 주택을 말합니다.

   

(3) 1세대 3주택이상 주택 수 계산 시 일반세율 적용대상 주택  (소득세법 시행령 167조의 3 ①항)

다음에 해당하는 주택은 위의 주택소재기준과 주택가액기준에 해당하더라도

양도할 때는 10%를 가산하지 않은 일반초과누진세율을 적용합니다.

(단, 주택 수에는 포함되는 것을 유의해야 합니다.)



① 2003.10.30. 이후 신규 민간매입임대주택사업자의 임대주택

② 2003.10.29. 이전 기존 매입임대주택사업자의 임대주택

③ 건설임대주택 임대사업자의 임대주택

④ 수도권 밖 미분양매입임대주택 임대사업자의 임대주택

⑤ 조세특례제한법상 감면대상 장기임대주택

⑥ 장기사원용 무상임대주택

⑦ 조세특례제한법상 감면대상 신축주택

⑧ 문화재보호법상 문화재주택

⑨ 선순위 상속 1주택

⑩ 저당권실행 또는 대물변제 취득주택

⑪ 장기가정어린이집

⑫ 소형주택

⑬ 위의 해당하는 주택을 제외하고 1개 주택만을 소유하고 있는 경우 유일한 1주택

 

 

3. 2018.4.1.이후 양도하는 주택에 대한 양도소득세 중과 내용

 (1) 조정대상지역에 소재한 주택(조합원 입주권 포함)을 양도하는 자가 1세대 3주택 이상을 보유하는 경우

  1세대가 소재지역 또는 가액기준을 충족하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우에는

  일반초과누진세율에 20%를 가산하고 장기보유특별 공제를 배제합니다.(1세대 2주택자 주택 수 계산과 동일)

   

 1) 주택 소재기준(주택 가액기준 무관)

    수도권(서울특별시, 인천광역시, 경기도)과 기타 5대광역시(대전, 광주, 대구,

    부산, 울산), 세종특별자치시 소재주택을 말합니다.

 

  2) 주택 가액기준(양도당시 기준시가)

    인천광역시의 군지역, 경기도의 군지역 및 경기도 내 도농복합형태의 시의

    읍·면지역, 기타 5대광역시의 군지역, 경기도 외 기타 도지역, 세종특별자치시 의 읍·면지역 소재주택으로

    양도당시 양도주택 또는 다른 일반주택의 기준시가가 3억원 초과인 주택을 말합니다. 

 

 3) 1세대 3주택이상 주택 수 계산 시 일반세율 적용대상 주택

   상기 ①항과 ②항의 주택수계산 기준과 별개로 다음 각항 중 하나에 해당하는 경우 주택 수 계산에는 포함하지만

   당해 주택 양도 시는 일반초과누진세율(6~42%)을 적용하며, 장기보유특별공제를 적용합니다.

 ① 2003.10.30. 이후 신규 민간매입임대주택사업자의 임대주택

 ② 2003.10.29. 이전 기존 매입임대주택사업자의 임대주택

 ③ 건설임대주택 임대사업자의 임대주택

 ④ 수도권 밖 미분양매입임대주택 임대사업자의 임대주택

 ⑤ 민간매입임대주택인 기업형임대주택 또는 준공공임대주택(신설)

 ⑥ 민간건설임대주택인 기업형임대주택 또는 준공공임대주택(신설)

 ⑦ 조세특례제한법상 감면대상 장기임대주택

 ⑧ 장기사원용 무상임대주택

 ⑨ 조세특례제한법상 감면대상 미분양주택 또는 신축주택

 ⑩ 문화재보호법상 문화재주택

 ⑪ 저당권실행 또는 대물변제 취득주택

 ⑫ 장기가정어린이집

 ⑬ 위의 해당하는 주택을 제외하고 1개 주택만을 소유하고 있는 경우 유일한 1주택

 

 (2) 조정대상지역에 소재한 주택(조합원 입주권 포함)을 양도하는 자가 1세대 2주택을 보유하는 경우

   1세대가 소재지역 또는 가액 기준을 충족하는 주택으로서 조정대상지역에 있는 주택 을 양도하는 경우에는

  일반초과누진세율에 10%를 가산하고 장기보유특별공제를 배제 합니다.

 

 1) 1세대 2주택이상 주택 수 계산 시 일반세율 적용대상 주택

   주택 소재기준과 가액기준에 상관없이 다음 각항 중 하나에 해당하는 경우, 주택 수 계산에는 포함하지만

   양도시 일반초과누진세율(6~42%)을 적용하며, 장기보유특별공제를 적용합니다.

 ① 2003.10.30. 이후 신규 민간매입임대주택사업자의 임대주택

 ② 2003.10.29. 이전 기존 매입임대주택사업자의 임대주택

 ③ 건설임대주택 임대사업자의 임대주택

 ④ 수도권 밖 미분양매입임대주택 임대사업자의 임대주택

 ⑤ 민간매입임대주택인 기업형임대주택 또는 준공공임대주택(신설)

 ⑥ 민간건설임대주택인 기업형임대주택 또는 준공공임대주택(신설)

 ⑦ 조세특례제한법상 감면대상 장기임대주택

 ⑧ 장기사원용 무상임대주택

 ⑨ 조세특례제한법상 감면대상 미분양주택 또는 신축주택

 ⑩ 문화재보호법상 문화재주택

 ⑪ 저당권실행 또는 대물변제 취득주택

 ⑫ 장기가정어린이집 

 ⑬ 취학 등 부득이한 사유로 취득한 주택

 ⑭  부득이한 사유로 취득한 수도권 밖 소재주택(고등학교이상 취학, 근무상의 형편, 질병 요양 등)

 ⑮ 과세대상인 동거봉양 사유 합가 2주택

 ⑯ 과세대상인 혼인사유 2주택

 ⑰ 법정소송결과로 취득한 주택

 ⑱ 과세대상인 일시적 1세대 2주택

 ⑲ 소액주택

 ⑳ 위의 해당하는 주택을 제외하고 1개 주택만을 소유하고 있는 경우 유일한 1주택

 

 

4. 다주택자 양도세 중과에 대한 대책

 8.2 대책으로 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 이제 현실화되었고, 그 정책의 흐름으로 보았을 때 상당기간 지속될 것임은 분명합니다. 그러한 상황에서 자산으로서 부동산을 보유함에 있어서 정부 정책에 조화롭게 부응하면서 자산구성에 변화를 주면서 본인의 자산 가치를 극대화하는 전략을 선택하는 것이 현명한 자산관리의 방법이 아닌가 생각됩니다. 아래에 선택 가능한 대안들을 나열해 봅니다.

 

 (1) 기일 내에 처분

  8.2 부동산 대책으로 다주택자에게 양도세가 중과되고 또한 향후 보유세(재산세나 종합부동산세)도 과세가 강화될

  가능성이 많은 상황이므로, 우선적으로 선택할 수 있는 대안중 하나가 다주택자 중과세 제도가 시행되기 전에

  처분하는 것일 것입니다.

 

  먼저 2017년 8. 3 ~ 2018년 3.31 까지는 3주택자에 한해서 양도소득세를 10% point 중과 하도록 하고 있으므로,

  현재 3주택자의 경우 3월 말까지 처분할지 여부를 고려하여야 할 것입니다. 다음 항에서 설명하겠지만 임대주택으로

  등록할 의사가 없거나, 멀지 않는 장래에 처분을 고려하고 있다면, 2018년 3월말까지 처분하는 것이 고려할 가치가

  큰 대안이 될 것입니다.

 

  다만 이 경우 다른 사람들도 비슷한 생각을 가지고 있다는 전제하에서 생각해 보면, 급히 처분하려다가 보면

 소중하게  축적한 자산을 제값을 못 받고 처분하는 일이 있을 수 있는 점 감안 하여야 할 것입니다.

 이런 경우는 급히 처분했을 때의 자산 가치 하락분과 보유함으로써 늘어날 세부담액을 비교하여 의사결정을 하는 것이

 현명한 판단일 될 것입니다.

 

 (2) 주택임대사업자 등록

  정부정책 방향에 순응하며 보유자산을 관리하는 방법이라 할 수 있는데, 다주택자들의 경우, 처분하지 않고

 양도세나 보유세를 절세할 수 있는 유일한 방법입니다.

 

  

전번 달 칼럼에서 임대주택 등록한 경우 각 세목별 혜택에 대하여 소개하였는데, 구체적인 것은 그 내용을 참조하기로 하고, 대략적인 내용을 설명을 드리면,

임대주택으로 등록한 주택의 경우 다른 주택 양도로 양도소득세 계산 시 임대주택은 주택수에 포함하지 않습니다. 즉 임대주택과 거주용 주택을 보유하다가 거주용 주택을 처분한 경우 1세대 1주택으로 비과세 대상이 될 수 있습니다. 또한 보유세인 종합부동산세 계산 시에도 임대주택은 과세제외(합산배제)됩니다.

 

따라서 다주택자의 경우 거주용 주택 또는 가장 세금 부담이 큰 주택 하나를 제외하고 나머지 주택에 대하여 임대주택으로 등록(구청 등록 및 세무서에 사업자등록) 하는 선택을 하여야 할 것입니다.

다만 이 경우 임대주택 등록으로 인해 주택수 계산에서 제외될려면 임대주택의 요건을 잘 지켜야 한다는 것입니다. 그 요건을 대략적으로 보면 국민주택규모(85㎡ 이하)이하, 임대개시일 당시 공시지가 6억 이하(비수도권은 3억 이하), 5년 이상 임대요건(18년 4월 부터는 8년 임대) 등 주택수 계산에서 제외될 수 있는 요건을 잘 지키는 것이 중요합니다. 한편 1세대 1주택 비과세 판단 시에 거주용 주택은 2년 거주요건을 충족하여야한다는 점 유의하여야 합니다,

 

(3) 보유자산 구성의 변화

전항에서 거주용 또는 보유용 1주택 보유하고 그 외의 주택은 임대주택으로 등록하여 보유하는 방안에 대하여 설명하였는데, 자산 구성에 있어서 부동산을 선호하는 경우, 또 다른 대안은 상가 등 주택이 아닌 상업용 부동산에 투자하는 방법으로 보유 자산 구성에 변화를 주는 것도 방법이 될 수 있을 것입니다.

 

상가는 보유수나 크기에 관계없이 양도소득세 계산에 있어서, 양도차익의 크기에 따른 누진세율 적용은 있겠지만, 중과 문제는 발생하지 않습니다.

한편 오피스텔의 경우 실제 사용 용도가 무엇인가에 따라서 주택이 되기도 하고 상가가 되기도 하므로 본인의 자산 구성 내용에 따라 잘 판단하고, 임대 시에 다주택 과세에 미치는 영향을 고려하여 상업용 용도로 임대할지, 주거용으로 임대할지, 주거용으로 임대한다면 임대등록할지 등을 잘 판단하여야 할 것입니다.