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제목
[웹진] 임대차3법과 관련하여
작성자
관리자
조회수
214
날짜
2020-08-11

세금이야기

김창진 세무사

 

임대차 3법의 시행과 관련하여

 

 

 

최근에 발표된 주택시장 안정화 대책(7.10 주택시장안정화 대책)에서 세제측면에서


 강력한 과세 강화조치가 이루어 졌고, 한편으로 주택 임대시장에 대한 안정화 조치로 주택


임차인을 보호하고자하는 의도로 계약갱신청구권전월세 상한제’, ‘전월세 신고제


전격적으로 실시하기에 이르렀습니다.


이를 임대차 3이라고 하는데, 구체적으로는 주택임대차보호법을 개정하여 임차인


보호 방안으로 임차인의 계약갱신청구권전월세 상한제를 실시하도록 하였고,


추후 부동산거래신고법을 개정하여 전월세 신고제를 전격적으로 시행할 예정


(20216월부터 시행)이라고 합니다.


최근 주택가격이 급등하고 그 에 따른 주택 임대시장의 전월세 가격이 덩달아 급등


하는 경향이 있어 임차인을 보호하고자 하는 목적에서 이른바 임대차 3을 시행하게


된 것입니다.


어떠한 제도도 당초 의도한 바가 있더라도 그로 인한 시장의 반응이 다를 수 있는데,


임대차 3도 언론에 많이 이슈가 된 것처럼 당초 의도와는 다르게 단기적으로는 주택


임대 시장을 요동치게 하고 주택임대시장에서 전세가 사라지고 월세를 부추길 수 있다


는 우려를 낳고 있습니다.



임차인이나 임대인 모두에게 관심이 많은 내용이기에 임대차 3에 대하여 간략히 소


개 하고자 합니다.


 


주택임대차보호법은 729일에 발의, 730일에 국회 상정 및 의결, 731일 법률 공포와 즉시 시행됨.


부동산거래신고법은 20216월에 시행될 예정.


 


 


전월세 신고제 (20216월부터 시행)


 


전월세신고제는 임대소득의 양성화를 기할 수 있고, 임차인들이 임대인의 전세보증금


내역을 파악 할 수 있어 정보의 형평성이 생기고, 좀 더 수평적인 입장에서 전월세 계약


을 할 수 있도록 하자는 목적에서 도입되었다.


현재 까지는 매매거래에 대해서만 실거래 신고를 하도록 하고 있으나, 이제 임대거래


에 관해서도 신고하도록 한 제도로서, 임대차 계약일로부터 30일 내 전월세 거래 내용


을 지자체에 신고하도록 부동산거래신고법을 개정하여 20216월부터 시행하도록 예정


되어 있다.


 


전월세 신고를 하면서 임대차계약서까지 제출하면 확정일자가 자동으로 부여되고,


세입자가 전입신고를 하면 자동으로 전월세 신고를 한 것으로 처리된다.


(부동산거래신고법 개정에 의하여 시행)


* 무신고 : 5만원, 허위신고 : 100만원 이하 과태료


 


 


전월세 상한제 (즉시시행)


 


전월세 상한제는 보유세 부담이 늘어나게 되면서, 임대인들이 임차인에게 세 부담을


전가시키는 것을 방지하고자 하는 의도로 도입되었다.


기존 임차인이 임대 계약 갱신 시 임대료 상한을 5% 범위 내로 제한하도록 한 제도로서 현재 임대 계약에서 임대보증금이나 임대료를 증액하거나 약갱신 청구권을 행사하는 경우 적용하도록 주택임대차보호법 개정에 의하여 시행하게 되었다.


 


* 다만, 임대료 상한 5% 내로 제한하는 범위는 지자체가 지역 임대차 시장 여건 등을 고려하여 조례로 달리 정할 수 있도록 함.


 


 


계약 갱신청구권 (즉시시행)


 


계약 갱신청구권은 보유세 강화를 빌미로 임대인이 임차인들을 일방적으로 내쫓는 것


을 방지하기 위하여 도입되었다.


임차인이 희망하는 경우 1회에 한하여 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리(2년 보장)


부여하는 주택임대차보호법상의 제도이다.


 


임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구하는 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못함.


* 20.12.10 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약 갱신 청구.


 


임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사 할 수 있으며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년임.


 


 


 


갱신거절의 정당한 사유


 

규정(개정 주임법 제6조의31)

 

CASE

1

임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

1) 임차인이 1, 2월분 월세를 연속하여 연체한 경우

 

2) 1월 연체 후 2, 3월에 지급 하였다가 4월에 다시 연체한 경우

2

임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

1) 임차인이 허위의 신분(이름, 주민번호 등)으로 계약한 경우

 

2) 주택 본래 용도가 아닌 불법영업장 등의 목적으로 임차한 경우

3

서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

임대인이 임차인에게 소정의 보상 (이사비 등)을 실제 제공한 경우

 

* , 실제 제공하지 않거나 합의되지 않은 일방적인 보상은 제외

4

임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

임대인의 동의 없이 전대하여 타인으로 하여금 목적 주택을 사용수익하게 한 경우

5

임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

1) 임차주택의 전부 또는 일부를 임대인 동의없이 무단 증·개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우

 

2) 임차인의 중과실(화기 방치 등)로 인한 화재로 주택이 파손된 경우

6

임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거기능 상실

7

임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

 

. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

 

. 주택이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

 

. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

-

8

임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

-

9

그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

임대인 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 한 경우

 

* 1호부터 8호까지 이외에 임차인의 임대차를 지속할 수 없는 경우


 


본인 거주 시 2년 의무 거주해야 하며 이 기간엔 세입자를 신규로 들일 수 없음.


본인거주 하겠다고 하고 새로운 세입자 들인다면 기존 세입자에게 아래와 같은 손해 배상액을 배상해야 한다.


 


허위의 갱신 거절 시 손해배상액 산정


 


임대인과 임차인 간 손해배상 예정액


 


이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액


 


1) 갱신 거절 당시 월 단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액


 


2)

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