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제목
[웹진] 자녀에게 증여하는 몇 가지 방안에 관한 검토
작성자
관리자
조회수
234
날짜
2018-09-10
첨부파일

세림칼럼                                                                                                                                                                                                                                                    김창진세무사

 

 

자녀에게 증여하는 몇 가지 방안에 관한 검토

 

요즈음 주택가액이 많이 오르는 등 부동산 자산 가치가 많이 상승하고 있는 상황에서 한편으로는 어떻게 하면 자녀들에게 적은 세 부담으로 자산을 안전하게 이전해 줄까하는 고민을 안고 있는 고객과 많이 상담하게 됩니다. 상대적으로 경제적 능력이 부족한 자녀세대에 대하여 갑자기 올라버린 자산가치 때문에 많은 세금 부담을 하고는 원래 목적하는 바를 이룰 수 없다 생각하기에 가능한 한 적은 세 부담으로 이전해주려 하는 것으로 이해하고 있습니다.

 

 

일반적인 증여

부모가 자녀에게 자산을 이전하는 방법으로 가장 일반적인 방법으로 단순 증여가 있습니다. 잘 아시겠지만, 이 경우는 이전하는 자산의 시가가 증여가액이 되는데, 증여자산의 시가는 매매사례가액, 감정가액, 기준시가 등의 순서로 적용하는 것입니다.

아파트나 오피스텔 같은 것은 자산의 위치나 규모에 의하여 비교 가능하고 비교 가능한 거래 정보를 축적할 수 있기 때문에 매매사례가액으로 하게 되고, 그 외에는 주로 기준시가를 시가로 보게 됩니다. 다만 감정가액이 있는 경우는 감정가액이 기준시가 보다는 우선하여 시가로 인정됩니다. 이 경우는 해당 자산에 대한 증여 약정서를 작성하고 증여 약정서에 의하여 등기하고 증여세 신고 시 증여 약정서를 첨부하여 신고합니다.

 

부담부 증여

증여하고자 하는 자산이 전세보증금이나 부채를 안고 있는 경우 주로 활용하는 방법입니다. 이 경우 부담부 증여의 부담 부분은 증여자의 양도소득이 되므로 증여자가 양도소득세를 부담하여야 하고. 증여자산 중 부담부분을 차감한 나머지에 대하여 수증자가 증여세를 부담하게 됩니다. 통상적으로 1건의 증여자산 가액 중 부담부 증여 부분에 대하여 양도소득세와 나머지 부분에 대한 증여세로 갈라지므로 전체적인 세 부담이 적어 질 것이라는 생각으로 부담부 증여를 많이 선택하려합니다.

실제로 많이 효과 보는 부분도 있습니다. 예를 들어 증여자가 보유하던 1주택을 자녀에게 증여하는 경우로서 1세대 1주택 비과세 요건을 형성한 경우는 가능한 한 많은 부분이 부담부 증여가 된다면 양도세도 부담 없이 증여세 부담을 줄여서 실질적인 세부담을 많이 절감하며 자산을 자녀에게 이전할 수 있는 케이스입니다.

하지만 때에 따라서는 부담부 증여가 세부담이 더 가중되는 경우도 있다는 점 염두에 두어야 합니다. 2주택 이상인 상태에서 증여하는 경우 부담부분에 대하여 양도세가 중과되는 금액이 부담부분으로 증여세가 절감되는 금액보다 큰 경우는 단순 증여 보다 세부담액이 더 클 가능성이 있습니다. 2주택 이상으로 부담부분 양도세 과세대상인 경우 장기보유공제도 적용 받을 수 없고, 세율도 10% 또는 20% 중과(조정대상지역의 경우)되기 때문에 그러 합니다.

부담부 증여하고자 하는 경우는 부담부 증여약정서를 작성하여 증여 등기하고 부담부증여 약정서를 첨부하여 증여세와 양도세를 신고합니다.

 

부동산 중 일정비율만 증여하는 경우

부동산 가액이 과다한 관계로 증여세 부담을 조금이라도 절감하고자 하는 목적으로 부동산 가액 중 일부를 자녀에게 증여하는 경우도 종종 있습니다.

이런한 일부 증여는 주로 상가 건물의 경우 주로 이용하는 방법 중 하나입니다.

상가 등은 금액 적으로 큰 경우가 많고, 일부 증여하더라도 그 부분에 대한 임대료 수입을 자녀와 나누어 줄 수 있으므로, 임대료에 대하여 자녀의 소득원천을 구성하여

미래의 자금원을 미리 형성하게 해 줄 수 있는 이 점이 있습니다.

 

이때 주의하여야 할 점은 주택의 경우는 부모와 자녀가 일정한 비율로 나누어 가지게 되는 경우, 동일세대원이면 어차피 같은 세대원이므로 관계가 없겠지만, 자녀와 다른 세대원인 경우 자녀에게 주택을 일부 증여하는 경우 자녀도 1주택을 보유하는 것이 되어 나중에 부모와 자녀가 서로 불편해 지는 경우를 종종 봅니다.

이 경우는 총자산 가액 중 일정 비율(*/n) 만큼 증여하는 지분 증여약정서를 작성하여 증여 등기합니다.

 

토지는 부모가 소유하고 건물만 증여하는 경우

이 경우 또한 부동산 가액이 과다한 관계로 토지와 건물을 모두 증여하는 경우 증여세가 과다할 것으로 예상 되는 경우 사용하는 방법으로, 가액이 많이 나가는 토지는 부모가 그대로 가지고 임대용에 공할 수 있는 건물은 자녀의 명의로 증여 등기하는 경우입니다. 이 경우도 주로 상업용 부동산에 대하여 주로 활용하는 방법입니다.

그런데 이 경우 임대용 부동산에 대한 임대사업을 하는 방법에 따라 증여세 발생을 달리합니다.

 

1) 자산 가치 비율로 공동임대사업자 영위하는 경우

부모의 토지 평가액과 자녀의 건물 평가액 비율을 계산하여 그 비율대로 동업계약서를 작성하고 그 비율에 의한 소득분배비율을 정하고 임대사업을 영위하는 경우가 있습니다. 다만 동업 비율이 자산 가액 비율과 상이한 경우, 임대가치 차이에 대하여는 소득세법상 부당행위계산 부인 규정을 적용하여 부가세와 소득세를 추가 부담시킵니다. 즉 부모의 임대비율을 적게 하고 자녀의 임대비율을 많게 하는 경우, 추후 그 부분에 대하여 부모의 임대소득에 추가하여 소득세로 과세하고, 자녀에게는 증여세를 과세합니다.

 

2) 부모가 자녀에게 토지를 임대하는 것으로 계약하는 경우

토지를 소유하는 부모가 건물을 소유하는 자녀에게 토지 사용에 대한 임대 계약을 하는 형태로 계약하는 경우로서 부모와 자녀가 각각 임대사업자 등록을 하게 됩니다.

이 경우는 토지 사용에 대한 적정 임대료의 계산은,

= 부동산의 시가 * 50% * 간주임대료율(1.8%)

세법에 정하여진 것 보다 적게 받는 경우, 부모는 그 부분에 대한 부가세와 소득세를 추가로 부담하게 되고 자녀는 추가로 증여세를 부담하게 됩니다.

 

3) 자녀가 부모의 토지를 무상사용하는 경우

건물을 증여받은 자녀가 부모의 토지를 무상으로 사용하여 부동산 임대업을 영위하는 경우, 무상 사용한 부분에 대하여 세법에서 정하는 바에 따라 증여가액을 계산하여 증여세를 부담하여야 합니다. 이 경우 무상사용 가액의 계산은 5년간의 무상사용 이익을 10%의 현가율로 계산한 가액의 합으로 하는데, 그 금액이 1억 이상인 경우만 증여세 과세합니다.

토지 무상사용에 대한 증여가액 계산(무상사용이익의 계산)

= 부동산의 시가 * 2% * (5년간 10%의 현가율로 계산한 가액의 합)(3.79079)

(무상사용이익이 1억원 이상인 경우만 증여세 과세)

(토지가액이 132천만원 이상인 경우만 증여세 과세 대상이 됨)

(5년 미만 무상 사용분에 대하여는 증여세 과세대상에서 제외함)

 

 

<참고>

부모로부터 증여받은 주택을 5년 내에 양도하는 경우

부모로부터 증여받은 주택을 5년 내에 양도하는 경우는 이월과세(부당행위계산부인 규정)이 적용되어, 자녀가 양도한 양도세를 인정하지 않고,

(A) 당초 부모가 양도한 경우의 양도세와

(B) 자녀가 양도한 경우의 양도세와 증여세 부담액을 합한 금액을

비교하여 더 많은 금액(AB 중 큰 금액)을 부담하여야 합니다.

다만, 주택을 증여받은 자녀가 별도세대를 구성하여 증여받은 후 2년이 지나서 1세대1주택의 비과세요건을 충족한 상태에서 양도한 경우는 자녀에게 양도소득세 1세대 1주택 비과세를 인정합니다.

 

 

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