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제목
[웹진] 부동산 임대사업자의 법인 전환 검토
작성자
관리자
조회수
432
날짜
2018-07-09
첨부파일

세림칼럼                                                                                                                                                                                                                                                   김창진세무사

                

 

부동산 임대사업자의 법인 전환 검토

 

 

지금 까지는 중소규모로 부동산 임대업을 영위하는 경우는 대부분 개인 사업자 형태로 운영하는 것이 일반적인 형태였고, 그것을 당연시 생각해 왔습니다. 그런데 최근에 이 부분에 대하여 고민을 하시는 분이 점점 많아지는 것을 보게 됩니다. , 개인사업자 형태로 그대로 할까 ? 아니면 법인으로 바꿀까 ? 하는 고민을 한다는 것입니다.

중견 규모의 부동산 임대사업자나 부동산 보유자께서 고민하시고 법인 전환을 검토하시는 주요 이유는, 높은 구간의 소득세율이 인상됨으로써 중견 부동산 임대업사업자의 세금 부담이 급격히 커졌고, 최근 부동산가격이 많이 올라가면서 추후 자산을 증여나 상속으로 자녀에게 이전하려고 할 때 커지는 것이 부담될 것으로 염려하여 그러한 것으로 파악됩니다.

그래서 과연 법인으로 전환 했을 때 얻을 수 있는 전환의 효과는 무엇이고, 실질적으로 원하는 전환의 효과를 얻으려면 어떠한 형태가 되는 것이 좋을 것인지 검토해고자 합니다.

먼저 법인 전환 절차와 전환 시의 세금 부담에 대하여 먼저 설명을 하고, 전환의 효과를 논해 봅니다.

 

1. 부동산 임대법인으로 전환

부동산 임대사업을 개인사업자 형태로 운영하다가 소득세 부담 등의 이유로 법인으로 전환하고자 하는 경우 법인으로 전환하는 방법은 임대용 부동산을 그대로 법인으로 현물 출자하는 방법과 먼저 법인을 설립하고 임대사업용 부동산을 법인에 사업양수도하는 방법으로 넘기는 방법이 있습니다.

 

현물출자의 방법은 임대사업에 공하던 사업용자산을 법인 전환 당시의 가액으로 (법원이 인정하는 감정평가액으로) 평가하여 법인의 자본으로 현물출자하는 방법을 말합니다. 이 경우 등기되는 자본의 가액은 평가된 자산의 가액에서 법인으로 전환되는 부채의 가액을 뺀 순자산가액이 자본가액이 되는 것입니다.

사업양수도의 방법은 먼저 임대사업에 공할 법인을 설립하고 임대사업용 부동산 등 자산 가액과 관련 부채를 법인에 포괄적으로 양도하는 방법으로 넘기는 방법으로 임대사업 법인을 설립하는 경우를 말합니다. 이 경우 신설 법인 설립 후 3개월 내에 포괄 양수도하여야 세제혜택을 받을 수 있다는 점에 유의하여야 합니다.

 

 

어떠한 방법이든 그 동안 임대사업에 공하던 부동산을 신설법인에 넘겼음으로 현물출자이던 사업양수도이던 간에 부동산의 양도에 해당하는 것이므로 양도세 과세대상이 됩니다. 하지만 이 경우 요건을 갖춘 법인전환에 해당이 되면 이 때 발생하는 양도소득세에 대하여 법인이 해당 부동산을 양도할 때 과세하도록 하는 제도를 시행하고 있습니다. 이를 이월과세라고 합니다. 이러한 세제 혜택은 유흥주점 등 일부 소비성 업종을 제외하고 모든 업종에 대하여 적용합니다.

한편 개인 임대사업자의 법인 전환은 승계 취득에 해당하므로 전환 시 부담하게 될 취득세(등록세 포함)의 부담도 면제해줍니다. 수도권 과밀억제권역에 소재하는 법인인 경우 신설 후 5년 내에 부동산을 취득하는 경우 취득세 중 등록세 부분(2.4%)3배 중과하는데, 법인 전환으로 신설된 법인의 경우 이러한 중과 부담도 없습니다.

(다만 지방세 감면이 있는 경우 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 과세 하도록 하고 있는데, 이 경우 전환 법인이 수도권 과밀억제권역에 소재하는 경우 감면세액을 원래 취득세 부분 2%와 등록세 중과 부분6%(2%*3)를 합한 8%가 감면된 것으로 보고 8%20%1.6%를 과세합니다)

 

2. 법인 전환 시 개인사업자의 경우와 세금 부담 비교

개인 임대사업자의 경우 6.6%~46.2%(지방소득세 포함)의 다단계누진세율을 적용하게 되는데, 연간 소득세 과세표준이 1~2억만 되어도 적용세율이 40% 가깝기 때문에 개인 임대사업자가 느끼는 세금 부담은 상당한 것이 사실입니다.

그 뿐만 아니라 재산세 등 보유세 부담 및 준조세적인 부담금을 합하면 추가적인 부담이 더 늘어나서, 개인사업자가 느끼는 세금에 대한 부담감은 점점 더 커지는 것 같습니다.

 

이에 반하여 법인으로 운용하는 경우, 동일한 소득 구간으로 가정하여 과세표준이 1~2억이 라고 한다면, 법인세율이 11%(지방소득세 포함) 이기 때문에 임대사업자가 느끼는 세금 부담은 크게 달라집니다. 더구나 개인사업자의 경우 사업주의 인건비는 사업소득에 포함되지만, 법인 전환 후에는 대표자의 급여도 별도로 법인의 비용으로 인정이 되기 때문에, 사업주 개인의 임대사업에 공헌한 정도를 감안하여 적정한 급여를 책정한다면 법인의 과세 소득은 더 절감될 수 있습니다. 이 경우도 물론 대표자 개인 급여에 대한 근로소득세 추가 부담을 고려하여 전체적인 세 부담 절감액을 검토한 후에 급여 등의 수준을 정한다면 더 합리적일 것으로 생각됩니다.

 

한편 이 경우 배당을 고려한다면 결국에는 개인사업자와 세부담 차이가 거의 같아지게 된다는 것을 지적하기도 하는데, 실제로 매년 당해 연도의 소득을 100% 배당하는 사업자는 극히 드물고, 그런 가정을 한다는 것도 비현실적이기 때문에 배당을 일부만 하거나 거의 하지 않는다고 가정한다면, 매년 임대료에 대한 소득세 부담면에서는 확실히 법인이 유리하다 할 것입니다.

 

3. 부동산과다 보유법인의 주식 평가

전술한 바와 같이 개인 임대사업자가 법인으로 전환하는 이유 중 매년 임대소득에 대한 소득세 부담 절감을 이유로 법인 전환하기도 하지만, 자산관리 차원에서 부모의 부를 자식들에게 물려 줄 때 증여세나 상속세의 절감 가능성을 염두에 두고 법인 전환을 고려하는 경우도 상당합니다.

그러한 가정이 성립하려면 법인으로 전환 후의 자산가치가 임대사업자 개인 명의로 부동산을 보유할 때의 자산가치 보다 높게 평가되지 않아야 한다는 전제가 따릅니다.

부동산 임대사업 법인은 특별한 사정이 없는 한 자산의 대부분이 부동산일 수 밖에 없는데, 그런 경우를 부동산 과다법인이라 하고, 상속증여세법시행령 제5443호에 의하면, 부동산이 자산 가액 중 80% 이상인 법인은 주식평가액을 순자산가액으로 평가하도록 하고 있어서 사실상 개인 사업자 일 때의 자산 가치평가액과 별반 차이가 없게 됩니다. , 개인 사업자의 경우 순자산 가액이 곧 증여세 상속세의 평가액이 되고, 전환 법인의 주식평가액을 순자산가액으로 평가하므로 자산 평가액이 거의 유사하게 나온다는 것입니다.

 

한편 일반법인의 경우 주식평가 방법은 3년 미만법인은 순자산가액만으로 주식 평가하지만, 3년 이상인 경우 순손익가치와 순자산가치 3 : 2의 비율로 가중 평균하여 평가합니다.(부동산 법인의 경우 2 : 3)

이렇게 순손익가치와 순자산가액의 가중평균가액으로 평가 할 경우는 주식평가액이 절감될 여지를 기대할 수 있겠지만, 순자산가액으로만 평가한다면 개인 형태로 소유할 때와 차이를 둘 여지가 없어진다는 것입니다.

 

4. 절세를 위한 방안 검토

부동산임대 법인의 경우 매년 발생하는 임대소득에 대하여는, 법인세율을 적용받는 것으로 개인 사업자였을 때와 비교하여 어느 정도 절세의 효과를 얻었다고 볼 수 있습니다.

 

하지만 증여나 상속을 고려한다면, 개인 사업자였을 때의 부동산의 평가액에 비하여 법인 전환 후 주식평가액이 절감되는 경우에 법인으로 전환한 효과가 있다할 것입니다. 더구나 임대법인의 경우 개인사업자의 급여도 법인의 비용이 되므로 그 것을 충분히 고려한다면 절감액은 더 커질 수 있습니다.

주식평가에 있어서는 부동산 임대법인이므로 총자산 중 부동산의 비율이 80%가 넘어 부동산 과다법인이 되는 것은 자연스러운 현상일 것입니다.

하지만 그 동안 얻은 임대소득을 사내에 일부 유보하던지, 일부 차입하던지 하거나 부동산이 아닌 다른 자산으로 채워서 부동산의 비중을 80% 이하로 조정을 할 수 있다면, 주식 평가에 있어서 순자산가액을 적용하는 것이 아니고, 순이익가액과 순자산가액의 2 : 3의 비율을 적용하게 됩니다.

 

이 경우 순자산가액을 적용하는 것이 유리할지 ? 순이익가액과 순자산가액 비율을 가중평균한 가액을 적용하는 것이 유리할지 ? 미리 검토 해 보고 자산 구조 조정 여부를 검토하는 것도 자산 관리의 중요한 과정이 될 수 있을 것입니다.

 

 

<참고 자료>

[1] 일반법인의 주식 평가

3년 미만법인은 순자산가액으로 주식 평가

3년 이상인 경우 순손익가치와 순자산가치 3 : 2의 비율로 가중 평균하여 평가

(부동산 법인의 경우 2 : 3)

(근거 : 상속증여세법시행령 제54) 평가규정

 

[2] 과점주주의 주식(특정법인의 주식)

부동산 50% 이상 보유법인의 주식, 특수관계자간 보유 지분 50% 이상,

3년 내 50% 이상 양도 시, 종합소득세율로 과세

순손익가치와 순자산가치 2 : 3의 비율로 가중평균하여 평가(부동산 법인)

(일반법인의 경우 3 : 2)

(근거 : 상속증여세법시행령 제54) 평가규정

(근거 : 소득세법 제944) 양도세 과세 규정

 

[2] 부동산 과다보유법인(특정법인의 주식)

부동산 80% 이상보유법인은 3년이 지난 법인도 순자산가액으로 평가

1주만 양도하여도 양도세 과세, 종합소득세율로 과세

(근거 : 상속증여세법시행령 제54) 평가규정

(근거 : 소득세법 제944) 1주만 양도하여도 양도세 과세 규정

 

 

 

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