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제목
[웹진] 다주택자의 선택, 주택임대사업자
작성자
관리자
조회수
461
날짜
2018-01-08
첨부파일

세림 칼럼                                                                                                                                                                                                             김창진세무사

 

다주택자의 선택, 주택임대사업자

 

 

 

다주택자에 대한 양도소득세 및 보유세 중과 예정

 

8.2 부동산대책으로 다주택자에 대한 양도소득세가 중과될 것으로 예정되어 있고, 보유세(재산세와 종합부동산세)도 금년 하반기부터는 다주택자에 대하여 보유세 과세 강화(3주택이상자에 대하여 인상 예상)한다는 뉴스가 나오고 있습니다.

 

먼저 양도세 중과의 방법은 2주택자에 대하여는 기본세율에 10%를 가산하고, 3주택이상자에 대하여는 기본세율에 20%를 가산하는 방법으로 중과세하도록 정해졌고, 금년 41일 이후 시행 예정입니다.

 

재산세 중과는 금년 하반기 시행할 예정으로 검토하는 단계라고 합니다. 그러므로 아직 명확히 정해진 것은 없지만 현재 나오는 예상으로는, 3주택이상자를 주 대상으로 하고 중과의 방법은 세율의 인상에 의한 방법 보다는 보유세 과세표준 계산 요소를 조정하는 방법으로 중과하려고 한다고 합니다. 구체적인 인상 방법은 보유세 공제금액과 공정시장가액비율 조정이 유력합니다. 재산세와 종합부동산세는 공시가격을 기반으로 매기는데, 여기서 일정 금액을 공제하고 공정시장가액비율이란 것을 곱해 세 부담을 덜어주고 있습니다. 공제 금액(종부세)1주택은 9억원, 2주택 이상은 6억원, 공정시장가액비율은 재산세의 경우 60%, 종부세는 80%입니다. 공정시장가액비율을 높이면 세율의 변동 없이 세금 부담이 늘어나게 됩니다.

 

부동산은 정부정책과 동행하라는 말이 있는데, 다주택자들이 정부정책에 동행하면서 주택수를 줄이지 않는 방법은 임대주택제도를 활용하는 것이 유일한 방법이라 생각됩니다.

현재 정부의 정책은 2주택, 3주택 이상자에 대하여는 양도세와 보유세를 중과하지만, 아래에 보는 바와 같이 요건을 갖추어 임대주택으로 등록한 경우는 중과에서 제외할 뿐만 아니라 다양한 감면 혜택까지 제공하고 있습니다.

 

아래에 임대주택 제도에 대하여 살펴보고자 합니다.

주택임대사업자로 등록하는 경우의 보유세(재산세, 종합부동산세)와 양도소득세 등의 혜택에 대하여 살펴봅니다.

 

 

임대주택이란 ?

 

민간임대주택

임대목적으로 제공하는 주택(오피스텔등 준주택 포함)으로서 임대사업자가 시,,구청장에게 임대사업을 등록한 주택을 말한다.

 

(1) 단기임대주택

일반형임대사업자가 4년이상 임대할 목적으로 취득하여 1호 이상의 주택을 임대하는 민간임대주택.

 

(2) 준공공임대주택

일반형임대사업자가 8년이상 임대할 목적으로 취득하여 1호 이상의 주택을 임대하는 민간임대주택.

 

 

주택임대사업자 등록 방법

 

(1) 구청에 임대사업자등록 신청

주소지 관할 ,,구청(주택과)에 방문하여 임대사업자 등록 신청해야 함.

(취득세 감면을 위해서는 잔금일 전에 사업자등록을 신청)

 

(2) 세무서에 사업자등록증 신청

..구청에서 임대사업 등록을 완료 한 후, 사업장 관할 세무서에 사업자등록증을 신청하여 면세사업자등록증 교부 받아 임대 사업을 할 수 있음.

 

 

 

제한사항

(1) ..구청에 임대사업을 등록하여 임대사업을 하는 경우에는 임대의무기간 내에

-> 양도 불가

양도 하는 경우 1천만원 이하의 과태료 부과됨(민간임대주택에 관한 특별법 67)

다만, 임대사업자로서의 포괄적으로 승계하는 경우에는 양도 가능.

 

(2) 임대의무기간이란,

- 단기임대주택 : 4년이상 임대(2015.12.29. 5-> 4년으로 개정 됨)

- 준공공임대주택 : 8년이상 임대(2015.12.29. 10-> 8년으로 개정 됨)

 

 

 

 

임대주택의 세제상 혜택 요약

(*)

전용면적

비 고

40이하

40초과

~60이하

60초과

~85이하

85초과

~149이하

취득세

감면

구청미등록

임대

해당사항 없음

공동주택 건축 또는 공동주택,오피스텔을

최초로 분양받은 경우에 한정

단기임대주택

100%

100%

50%(*)

-

준공공임대

100%

100%

50%(*)

-

(*) 50% 감면은 60~85이하로 20호 이상 취득하는 경우만 해당됨

(*) 취득세 200만원 초과 시 초과분의 15%는 납부

재산세

감면

구청미등록

임대

해당사항 없음

2호 이상

임대

단기임대주택

50%

50%

25%

-

준공공임대

100%

75%

50%

-

양도 시

장기보유

특별공제

(임대주택)

구청미등록

임대

소득세법 951항에 따른 장기보유특별공제 적용(최대 30%)

 

단기임대주택

(수도권 6억 이하, 비수도권 3억 이하)

6년 이상 임대 시 장기보유특별공제 2%~10% 추가공제(최대 40%)(소득세법 951항에 따른 장기보유특별공제에 추가공제율을 더한 공제율 적용)

조특법

97조의 4

준공공임대

(전용면적 85이하, 년간 임대료 증가율 5% 이하)

8년이상 경우에는 50%적용

10년이상 경우에는 70%적용 (,2015.12.31.이전 10년이상 60%)

8년미만은 조특법 97조의4 적용

조특법

97조의 3

양도소득세(거주주택)

임대주택 등록 된 주택은 주택 수에 포함하지 않음(5년 이상 임대)

(수도권 : 임대개시일 당시 공시지가 6억원 이하)

(비수도권 : 임대개시일 당시 공시지가 3억원 이하)

준공공임대주택 2017.12.31.까지 신규취득 후 준공공임대주택으로 등록된 경우, 10년 이상 임대 시 양도소득세 100% 감면적용

(85이하, 년간 임대료 증가율 5%이하)

5년 이상

임대

종합

부동산세

단기임대주택,

준공공임대

주택

합산배제(5년 이상 임대)

(합산배제신고 당시 기준시가 수도권 6억 이하, 비수도권 3억 이하)

(매년 9월에 합산배제 신고)

5년 이상

임대

종합소득세

2017년도까지 연 임대소득 2천만원이하의 경우 과세대상 아님

2018년도이후 연 임대소득 2천만원이하의 경우 14%분리과세 적용(지방세 별도)

 

전용면적 85이하이고, 임대개시 당시 공시가격 6억 이하 요건 충족 시 소득세 감면

1) 3호 이상 단기임대 : 30% 감면

2) 3호 이상 준공공임대 : 75% 감면

3호 이상

임대

 

 

개별 세목별 설명

(1) 취득세

공동주택이나 오피스텔을 신규로 분양받은 경우,

- 60 이하는 취득세 전액 감면

- 60~8520호 이상 취득하는 경우 50% 감면받을 수 있다.

취득세 200만원 초과 시 초과분의 15%는 납부하여야함.

감면 이후 임대의무기간을 채우지 못하는 경우 감면받은 취득세 추징된다.

 

(2) 재산세

2호 이상 임대하는 경우 재산세가 감면된다.

- 단기임대주택 : 40이하 50%, 40~60이하 50%, 60~85이하 : 25% 감면

- 장기임대주택 : 40이하 100%, 40~60이하 75%, 60~85이하 : 50% 감면

 

(3) 양도소득세(거주주택 비과세 판정 시)

임대주택으로 등록된 주택은 1세대1주택 비과세 판정 시 주택 수 계산에서 제외된다.

- 이 경우 임대주택의 요건은

임대개시일 당시 수도권은 6억 이하, 비수도권은 3억 이하주택인 경우로서

임대주택의 임대기간도 5년 이상 임대하여야 한다.

- 비과세 적용받을 주택은 2년 이상 보유 요건뿐만 아니라 2년 이상 거주요건도 충족하여 야 한다.

 

(4) 양도소득세(임대주택 장기보유특별공제 적용)

- 구청 미등록 임대주택

장기보유 특별공제 30% 적용(일반적인 경우와 동일)

(소득세법 제 951항에 따른 공제 적용)

- 단기 임대주택

임대개시일 당시 공시지가 수도권 6억 이하, 비수도권 3억 이하

6년 이상 임대 시 장기보유특별공제 2%~10% 추가공제(최대 40%)

(소득세법 951항에 따른 장기보유특별공제에 추가공제율을 더한 공제율 적용)

- 장기 임대주택

(전용면적 85이하, 년간 임대료 증가율 5% 이하 유지 조건)

임대기간 8년 이상 경우에는 50% 적용

임대기간 10년 이상 경우에는 70% 적용(,2015.12.31.이전 10년 이상 60%)

(5) 종합부동산세

임대주택으로 등록된 주택은 종합부동산세 계산 시 합산배제 신청으로 과세 제외 가능.

합산배제 신고할 당시 공시가격이 수도권은 6억 이하, 비수도권은 3억 이하이어야 하고,

5년 이상 임대해야 합산배제 가능하고, 그 이전에도 합산배제가 가능하지만 사후관리 요건이 있음.

(6) 종합소득세

- 일반적인 경우,

년간 주택임대소득이 2천만원 이하인 경우는 과세대상에서 제외.(2017년 까지)

2018년부터 년간 2천만원 까지 주택임대소득에 대하여 14% 분리과세 할 예정.

- 임대주택을 3채 이상 임대하는 경우로서,

임대개시일 당시 수도권 6억 이하, 비수도권 3억 이하인 경우,

단기임대주택은 소득세 30% 감면, 장기임대주택은 75% 감면

 

 

 

 

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