본문내용 바로가기
Kor Eng
여러분의 세무도우미, 세림세무법인의 MANPOWER

부동산임대업

home 업종별 세무부동산임대업부동산임대업 주요내용

부동산임대업 주요내용

 인쇄
  • Ⅰ. 주택 임대
    주택 임대는
    (1) 주택 임대에 대한 소득세 과세 기준이 되는 일정 수 이상의 주택을 임대함으로써 과세대상이 되는 경우,
       2019년 부터는 주택 임대사업자등록을 의무화하였는데 이 경우의 주택임대사업자를 일반임대사업자로 분류하고,
       (아래 (3)항에 의한 주택 수에 의한 주택임대에 대한 소득세 과세 기준 판단)

    (2) 민간임대주택에 관한 특별법에 의하여
       시군구청에 주택임대사업자 등록을 하고,
       (세무서에) 주택임대 사업자등록을 한 경우인
       등록임대사업자로 구분할 수 있다.
       (민특법에 의하여 시군구청에 등록하여 임대사업을 수행)
    1. 일반임대사업자의 경우
    2018년 까지는 년간 임대료수입이 2천만원 이하인 경우는
    소득세 신고 대상에서 제외되어 왔는데,

    2019년부터 년간 임대료수입이 2천만원 이하인 경우는
    분리과세로 과세하도록 하고,
    2천만원 초과인 경우는 종합소득으로 합산하여 과세 하도록 함.
    • (1) 주택임대에 대한 주택 수에 따른 소득세 과세 판단(부부는 합산하여 판단)
      1) 1주택자
         고가주택이 아닌 경우 과세 제외(고가주택기준은 9억원)
         고가주택자는 1주택자라도 임대료에 대하여 소득세 과세
         (고가주택자라도 보증금만 받는 경우는 1주택자는 과세 제외)

      2) 2주택자
         임대료에 대하여 소득세 과세
         (보증금만 발생하는 경우는 과세 제외)3) 3주택자 이상
         임대료와 보증금에 대하여 소득세 과세
         임대보증금만 발생하는 경우 3주택자 부터 과세
         (*) 3주택 이상자의 보증금에 대한 간주임대료 계산시 보증금 3억 까지는 간주임대료 계산 않음
         (*) 40m²이하, 2억 이하인 소형주택 임대는 주택 수에서 제외
    • (2) 임대사업자 등록 의무화 
      주택임대에 대한 소득세 과세 기준이되는 일반 임대사업자의 경우
      임대사업자 등록을 의무화하였다.(2019년부터)
      (미등록 시 가산세 : 수입금액의 0.2%)
    • (3) 년간 임대료가 2천만원 이하인 경우 과세 방법
      2018.12.31. 까지는 과세 제외하였는데,
      -> 2019.1.1.이후 발생하는 소득분 부터는
         년간 14% 단일 세율로 분리과세.

      [년간 임대료 – 필요경비(50%, 60%) - 소득공제]
      * 14%(분리과세자 세율)
      = 분리과세 부담액
         (등록임대사업자의 경우로 세액공제 대상자는 세액공제 적용)
    (*) 주택임대소득에 대한 과세 구분(분리과세와 종합과세)
    구 분 분리과세 종합과세
    수입금액 2,000만원 이하 2,000만원 초과
    (2,000만원 이하도 선택가능)
    필요경비 임대주택 등록시 : 60%
    임대주택 미등록시 : 50%
    실제 필요경비
    추계 필요경비
    소득공제 임대주택 등록시 : 400만원
    임대주택 미등록시 : 200만원
    부양가족에 따라 차등적용
    세율 14% 일반세율 (6% ~ 42%)
    세액감면 주택임대사업자에 대한 감면 (30%, 75%) 소득세법 및 조특법 상의 각종 공제감면
    2. 민특법에 의하여 시군구청에 등록하는 등록임대사업자의 경우
    민간임대주택에 관한 특별법에 의한 등록임대사업자가 되고자 하는 경우는
    등록임대주택사업자 대상이 되는 주택 여부를 확인하고,
    먼저 시군구청에 주택임대사업자등록하고 세무서에 사업자등록을 하여야
    등록임대사업자로서 효력이 발생한다.
    • (1) 임대주택사업자로 등록 가능한 주택
      단독, 다중, 다가구 주택, 연립주택, 다세대주택, 오피스텔
      * 아파트는 2020.8.18. 민특법 개정으로 대상에서 제외됨. 
    • (2) 등록임대사업자의 혜택
      1) 양도소득세(거주주택 비과세)(소득세법 시행령 제155조 ⑳항)
         등록임대사업자가 등록된 임대주택 외에 거주주택을 보유하고 있는 경우
         등록 임대주택을 주택 수에서 제외함으로써 거주주택 비과세 특례 규정을 두고 있다.
      ① 거주주택
         이 경우 거주주택 비과세 특례를 적용받으려면 보유기간 중 2년 거주 요건을 충족하여야 한다.
      ② 등록임대주택
         임대보증금 또는 임대료 증액 5% 이내 요건을 충족하여야 한다.
         거주주택 비과세 특례를 적용받기 위하여는 의무임대기간을 지켜야하는데,
         민특법이 여러번 개정된 과정에서 의무임대기간도 시기에 따라 아래와 같이 달라졌다.
         (2020.07.10. 이전 등록) 5년 이상 임대
         (2020.07.10.~2020.08.17. 등록) 8년 이상 임대
         (2020.08.18. 이후 등록) 10년 이상 임대

      2) 종합부동산세 합산배제
      ① (18.03.31 이전 등록한 경우)
           5년 이상 임대 요건
           (단기임대주택등록(4년)한 경우도 가능)
      ② (18.09.13. 이전 취득분)
           장기 8년 임대사업자 등록 요건
         임대개시일 당시 기준시가 6억원(수도권 밖 3억원) 이하
         임대료 증액 5% 이내 요건
      ③ (18.09.14 이후 취득분)
           18.09.14 이후 조정대상지역에 취득한 임대주택은
          종합부동산세 합산배제 혜택이 없어짐.

      3) 등록임대주택 양도 시 양도세 과세
      ① (2018.09.13. 까지 취득분)
         중과 배제(의무임대기간 충족 시)
          -> 일반세율로 과세
      ② (2018.09.14. 이후 취득분)
          중과 배제 혜택이 없어짐
         -> 중과
    [*] 단기민간임대주택 및 아파트 장기일반민간임대주택 유형 폐지(개정)
    (2020.8.18.개정)
    < 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 유형별 임대주택 >
        
    주택구분 유형별 폐지·유지 여부
    매입임대 건설임대
    단기임대 단기민간임대주택(4년) 폐 지 폐 지
    장기임대 장기일반민간임대주택(8년) 유 지 (아파트는 폐지) 유 지
    공공지원민간임대주택(8년) 유 지 유 지
    1)임대주택 폐지 유형의 자진등록말소 허용, 최소임대기간 경과 시 자동 등록 말소
    2)다만, 보완조치는 임대주택 등록기간 동안 임대료 상한 등 요건을 준수한 경우에 적용
    [*] 임대주택 유형 폐지에 따른 양도소득세 관련 보완조치
    자진등록말소의 경우 의무임대기간의 1/2 이상 임대한 경우만 다음의 보완조치 적용
    * 폐지되는 유형에 대해서만 경과규정이 적용 되는 점에 주의
       (폐지되는 유형 - 단기임대, 장기임대 中 아파트)
    • (1)거주주택에 대한 1세대1주택 비과세 특례 적용
      - 자진‧자동등록말소로 인해 의무임대기간을 충족하지 않더라도 임대주택 등록말소 후 5년 내 거주주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 적용
      * (현행제도) 임대사업자의 임대주택 외 1거주주택 양도 시 1세대1주택 양도소득세 비과세 적용
          (보완조치) 의무임대기간(단기 5년, 장기 8년 이상) 1/2 이상의 판단은 민특법을 기준으로 판단하여 임대유지기간이 단기 2년, 장기 4년 이상인 경우 적용
      - 이미 1세대1주택 비과세를 적용받고 거주주택을 양도한 후 임대주택이 자진‧자동등록 말소되는 경우에도 추징하지 않음
    • (2)양도소득세 중과 배제
      -자진‧자동등록말소로 인해 임대기간요건을 충족하지 않고 임대주택을 양도하는 경우에도 다주택자 양도소득세 중과 배제 및 법인세 추가 과세 배제
      * (현행제도) 임대주택에 대해 조정대상지역 내 다주택자 중과세율(2주택자 +10%p, 3주택 이상자 +20%p) 및 법인세 추가세율(+10%p) 적용 제외(의무임대기간 : 단기 5년, 장기 8년 이상)
         (보완조치) 자진말소의 경우 임대주택 등록말소 후 1년 내 양도하는 경우에 한하여 중과 배제
  • Ⅱ. 오피스텔 임대사업
    (1) 오피스텔은 주택인가 상가인가 ? 판단은
    => 사용 기준에 의하여 판단함.
    ① 오피스텔은 취득할 때,
    - 건물분매입가액에 대하여 부가가치세를 부담하고 취득함
    ② 비주거용으로 사용 및 임대할 경우는,
    - 취득 시 부담한 건물분 매입부가가치세를 환급받을 수 있음.
    ③ 주거용으로 사용하거나 임대하는 경우는,
    - 취득 시 부담한 건물분 매입부가가치세를 환급받을 수 없음.
    만약, 이 경우 환급받았다면 추후 추징당할 가능성이 있음.
    (2) 오피스텔을 주거용으로 임대사업하는 경우
    1) 상기 1 (1)항의 기준에 따라 임대주택으로 등록하는 것도 가능하고
    2) 임대소득에 대한 소득세 계산도 상기 1 (3)항의 기준에 의하여 계산함
       단, 주택으로 사용한다는 입증책임은 본인에게 있음.
  • Ⅲ. 상가의 임대사업
    (1) 상가의 취득
    ① 상가를 취득하는 경우,
    취득가액 중 건물분에 대하여 부가가치세를 부담하고 취득
    ② 임대사업자가 취득 시 부담한 건물분 매입부가가치세액은
    전액 환급받을 수 있음.(일반과세자)
    ③ 규모에 따른 사업자의 구분 : 간이과세자, 일반과세자
    간이과세자의 경우는 건물분 매입세액을 환급받을 수 없음.
    (2) 임대수입에 대한 과세
    1) 부가가치세
    ① 상가의 경우 주택과는 달리 상가임대료수입에 대하여,
       부가가치세가 과세됨(임대료 수입에 대한 매출부가가치세 과세)
    1) 부가가치세
    ① 상가의 경우 주택과는 달리 상가임대료수입에 대하여,
       부가가치세가 과세됨(임대료 수입에 대한 매출부가가치세 과세)
    ② 또한 상가 임대업을 수행하기 위하여 지출이 있는 경우,
       지출에 대한 매입 부가가치세액은 매출 부가가치세액에서 공제됨.
       (수선비, 관리비에 관련된 매입부가가치세)
    2) 소득세
    ① 상가임대업의 경우 수이금액(매출)은,
       부가세 신고 시 신고된 임대료수입금액(임대료 및 관리비)과 보증금에 대한 간주임대료(보증금 * 2.5% -> 1.8%(18') -> 2.1%(19'))를 과세 수입금액(매출)로 보며,
    ② 관련된 주요 필요경비는,
       임대용 건물에 대한 감가상각비, 건물 수선유지비, 관리비 건물 관리인 인건비 및 복리비 등을 수입(매출)에 차감되는 필요경비로 보고,
    ③ 수입금액(매출)에서 관련 필요경비를 차감하여 상가임대사업의 소득금액으로 계산합니다.
    <임대사업 수지표>
    필요경비 수입
    감가상각비 임대료 수입
    건물 수선유지비, 관리비 간주임대료 (보증금 * 2.1%)
    인건비 및 복리비 (관리비 수입)
    기타 경비  
    (=) 상가 임대사업 과세소득 (과세소득율)(A)  
    (참고) 과세소득율(A)
    (1) 주거용 부동산의 단순경비율(701102) : 42.6 -> 57.4%
    (기준시가 9억원을 초과하지 않는 아파트, 공동, 다가구, 단독주택)
    (2) 주거용 부동산의 단순경비율(701103) : 60.2 -> 39.8%
    (공동주택 및 5호이상 단독주택 임대)
    (3) 주거용 부동산의 단순경비율(701104) : 59.2 -> 40.8%
    (다가구주택 임대)
    (4) 비주거용(상가 건물) 건물의 임대 단순경비율(701201) : 41.5 -> 58.5%
상담센터 기장상담문의 업무보수표 세림 웹진 한페이지
세금세무질문
 고객센터
02-854-3311
△ TOP