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양도 소득세 신고

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기본개념

  • 1. 양도소득세란 ?
    - 양도소득세란 개인(<->법인)이 법에 정한 양도소득세 과세대상자산을 양도한 경우
    - 양도소득(양도차익)에 대하여 양도자에게 부과하는 국세
    (*) 법인
    법인은 원칙적으로 양도세 과세 않음.
    다만, 토지 등 양도소득에 대한 과세특례 규정을 두어서 일부 토지 등에 대하여 과세
       (법인의 양도세 과세대상)
       부동산 투기지역에 있는 주택, 별장, 비사업용 토지
  • 2. 납세의무자
    (양도소득세를 부담하는 자) : 자산 양도자
  • 3. 양도소득세 과세대상자산
    • (1) 토지, 건물
      (주택, 상가건물, 오피스텔, 임야, 농지... )
      (오피스텔 :사실상의 용도에 따라 주택 또는 상가로 보고 양도세 판단)
    • (2) 부동산에 관한 권리
      (아파트 분양권, 입주권, 토지상환채권, 지상권, 전세권 등)
      (사례)(A(최초조합원) -> B -> C -> D -> E(입주자)
    • (3) 특정주식
      부동산이 50%이상 법인의 주식, 부동산이 80%이상인 법인의 주식
      (비상장 주식, 상장 주식 중 대주주 소유분과 장외 거래분)
    • (4) 기타자산
      (골프회원권, 콘도미니엄 이용권 특정영업권 등)
  • 4. 양도소득세 계산구조
    양도소득세 계산구조 비 고
    양도가액
    - 취득가액
    - 필요경비
    취득가액
    - 부동산 등의 취득당시의 실지거래가액
       단, 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 매매사례
       가액, 감정가액, 환산취득가액 적용 가능함
    필요경비
    - 취ㆍ등록세,법무사 비용,대수선비등
       자본적 지출액, 중개수수료 등 거래비용
       (* 벽지교체비용, 싱크대교체비용, 문짝, 조명교체비용, 옥상방수공사비, 보일러수리비용등은 대상이 아님)
    = 양도차익
    - 장기보유특별공제
    보유기간 1주택 1주택 외
    3년이상 4년미만 24% 6%
    4년이상 5년미만 32% 8%
    5년이상 6년미만 40% 10%
    6년이상 7년미만 48% 12%
    7년이상 8년미만 56% 14%
    8년이상 9년미만 64% 16%
    9년이상 10년미만 72% 18%
    10년이상 11년미만 80%
    20%
    11년이상 12년미만 22%
    12년이상 13년미만 24%
    13년이상 14년미만 26%
    14년이상 15년미만 28%
    15년이상 30%

    * 조정대상지역내에 2주택 및 3주택 보유자의 경우 장기보유 특별공제 배제
        * 즉, 미등기자산을 제외한 자산의 경우 장기보유특별공제 적용

    = 양도소득금액
    - 양도소득기본공제
    부동산 등과 주식 등으로 구분하여 각각 연250만원
    = 과세표준
    * 세율
    (1) 기본세율(누진세율)
    양도소득과세표준 세율 누진공제
    1,200만원이하 6% -
    1,200만원초과 ~ 4,600만원이하 15% 108만원
    4,600만원초과 ~ 8,800만원이하 24% 522만원
    8,800만원초과 ~ 1억5,000만원이하 35% 1,490만원
    1억5,000만원초과 ~ 3억원이하 38% 1,940만원
    3억원초과 ~ 5억원이하 40% 2,540만원
    5억원초과 42% 3,540만원
    (2) 다주택자 중과 및 비사업용 토지 세율 중과세율
    구 분 세 율
    2주택 조정대상지역 1년 미만 40%
    기본세율 +10%
    일반지역 1년 미만 40%
    2년 미만 기본세율
    3주택 조정대상지역 1년 미만 40%
    기본세율 20%
    일반지역 1년미만 40%
    2년 미만 기본 세율
    비 사업용토지 1년 미만 50%
    비사토 세율 + 10%
    2년 미만 40%
    비사토 세율 + 10%
    미등기자산 70%

    (*) 조정대상지역내 주택 양도 시
       2주택자가 2년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우
         : 기본세율 + 10%
       3주택자가 2년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우
         : 기본세율 + 20%

    = 산출세액
    - 세액공제 ‧ 감면
    수용 등 감면, 자경 감면 등
    = 양도세 부담세액 지방소득세 10% (별도)
    (감면받은 세액이 있을 경우 농어촌특별세 대상인지 확인 필수)
  • 5. 세율 구조
    • (1) 기본세율
      6%~42% 초과누진세율 (지방소득세 10%별도)
    • (2) 중과 세율
      (표.양도소득세 계산구조 참고)
  • 6. 신고납부기간
    양도자 주소지 관할 세무서 신고납부
    • (1) 예정신고기간 - 다음 다음달 말일 까지
      (*) 예정신고 미신고시 가산세
         - 신고불성실가산세(10%),
         - 납부불성실가산세(일수x3/10,000)
    • (2) 확정신고기간 - 이듬해 5월 31일 까지
      (과세대상 자산을 2회 이상 양도한 경우)
  • 7. 취득, 양도가액 계산 방법
    (1) (2006년 까지)
    원칙적으로 “기준시가”에 의하여 취득 양도가액 계산함.
    다만, 투기지역이거나, 2주택자 ,3주택자의 경우는 실거래가액으로 양도소득금액 계산함.
    (주택, 토지)투기지역, 1세대2주택(06년부터),
    1세대3주택(04년 10월부터), 비사업용토지(06년부터)
    (2) (2007년 부터)
    - 모든 부동산 양도에 대하여 “실지거래가액”에 의하여 취득. 양도가액 계산하도록 개정됨
    => 따라서 부동산을 거래 시 작성하는 ‘부동산매매계약서’의 보관 관리가 매우 중요함.
    부동산 매매계약서 중 “양도계약서” 뿐만 아니라, 취득 당시의 “취득 계약서”도 동 부동산 양도 당시 까지 잘 보관해야 함.
    양도세 계산 시 필요서류
    취득.양도계약서, 대금지급 영수증(송금영수증), 취득세.등록세 영수증, 중개수수료,
    대수선공사비 영수증, 부동산 취득 양도 관련 법률비용 영수증 등
       (정규증빙일 필수, 추가로 금융기관을 통한 거래증빙이 신뢰성 있음)
    (*) 2016년 부터는 수선비 영수증 등을 정규영수증으로 준비하여야 필요경비로 인정받을 수 있음
    -> 세금계산서, 계산서, 현금영수증에 의한 영수증 등
    (*) 2018년 4월 1일 양도분부터 (개정) 실지출 입증 때는 정규영수증이 아니어도 필요경비 인정.
         (다만, 이 경우도 송금증 등 객관적 자료는 필요함)
    (사례)
    ① 실취득계약서와 검인계약서가 같이 있는데 금액이 다른 경우 ?
       - 검인계약서 금액이 적은 경우

    ② 검인 계약서만 있는 경우 ?
  • 8. 비과세, 감면
    (1) 비과세
    • 1) 1세대1주택 비과세
      -> 거주자와 배우자 및 생계를 같이하는 동거가족으로 구성된 1세대가 국내에 1주택을 보유하고 2년 이상 보유하던 주택과 그 부수 토지를 양도함으로 발생하는 소득을 비과세
      • ① 1세대 :
        거주자와 배우자 및 생계를 같이하는 동거가족(직계존비속과 형재자매)
      • ② 고가주택은 9억원 까지만 비과세
      • ③ 조합원 입주권 중 2006.1.1 이후 관리처분인가를 받은 것과
           2006.1.1 이후 매매 ‧ 상속 등으로 취득한 것은 주택 수에 포함.
        (별도의 1주택으로 보고 보유 주택 수로 계산)
      • ④ 12.6.29.부터 3년 보유에서 2년 보유로 개정
        일시적으로 1세대 2주택이 된 경우 1세대1주택 비과세 특례적용 받을 수 있는 종전 주택의 처분기간을 2년에서 3년으로 연장
      • ⑤ 17.08.03.이후 취득분 부터,
        - 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 보유기간 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것.
        - 18.09.14이후 취득분 부터, 조정대상지역내일 경우에는 종전 주택 처분기간이 2년으로 개정.
    • 2) 대토
      자경 농민이 3년 이상 경작하던 농지 경작상 필요에 의하여 양도하고 다른 농지 취득(1년 내 취득)하는 경우, 종전농지 양도소득 비과세
    (2) 감면
    • 1) 8년 자경농지 감면
      자경 농민이 8년 이상 재촌 자경하던 농지이며, 양도일 현재 농지여야 한다.
      도시계획구역 내에 편입 후 3년이 지나지 않아야 한다.
      (감면한도 : 과세기간별 1억원, 5개 과세기간 2억)
      다만, 8년 자경농지가 2015.12.31. 이전에 사업인정 고시되고 요건을 충족하는 토지를 2017.12.31. 까지
      공익사업 시행자에게 양도하는 경 우에는 연 2억한도 적용
    (3) 시기별 중과세 적용 검토
    • 1) 양도세 중과세 제도의 부활
          2017.08.03. ~ 2018.03.31.
      수도권과 5대광역시 소재 주택으로서 3억 초과 주택을 3주택 이상 보유하는 경우(세대)가 투기과열지구에 있는 주택을 18.03.31 까지 양도하는 경우
      -> 일반세율에 10%를 가산하여 과세하는 중과세를 적용하는 것을 부활.
      장기보유공제는 적용함.
      2017.12.31. 까지 양도한 경우는 일반세율을 적용하여 중과를 배제.
      (이 경우 18.03.31 양도하는 경우는 비록 3주택자라 하더라도 10% 중과는 하 지만 장기보유공제를 허용하므로 아직까지 세부담이 그리 크지 않았던 상태로 갑자기 다주택 중과제도가 시행되는데 대한 처분에 대한 시간적 말미를 주었던 시기였습니다)
    • 2) 양도세 중과세 본격 시행
          2018.04.01.이후 부터는 양도세 중과제도가 본격적으로 시행됨.
      • ① 3주택 이상 소유자
        3주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우
        -> 기본세율에 20% 가산하고 장기보유공제는 배제.
        (*) 가액기준 지역 : 수도권 및 광역시 특별자치시 외의 지역으로서 기준시가 3억 초과 주택
      • ② 2주택 소유자
        2주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우
        -> 기본세율에 10% 가산하고 장기보유공제는 배제.
        (*) 가액기준 지역 : 수도권 및 광역시 특별자치시 외의 지역으로서 기준시가 3억 초과 주택.

        2주택자의 경우도 장기보유공제가 배제되므로 3주택자와 거의 같은 정도의 세부담의 무게를 느끼게 됩니다.
    • 3) 거주 2년 요건 도입
          2017.08.03. 이후 취득분 부터
      현재까지는 1주택자로서 2년 보유요건만 충족하면 양도소득세 비과세 요건을 충족하였으나,
      -> 조정대상지역의 주택소유자의 경우 2017.08.03. 이후 취득자 부터는 2년거주요건을 충족하여야
         1세대1주택자로서 양도세 비과세 대상이 되도록 개정.
      *) 2017.08.03. 이후 조정대상지역 내의 1세대 1주택 비과세 요건(개정 내용)
         -> 2년 이상 보유, 양도가액 9억원 이하 + 2년 이상 거주
    • 4) 일시적 2주택 보유기간 축소(실수요자 중심 추가적인 안정화대책)
          2018.09.13. 까지는
      일시적 2주택자가 신규주택 취득 후 3년 이내 종전 주택 양도하면 1세대 1주택자로서의 요건을 충족하였는데,

      2018.09.14. 이후 부터는
      조정대상지역의 일시적 2주택자의 경우는 신규주택 취득 후 2년 이내에 종전 주택을 양도하여야 종전주택이 비과세 요건을 충족하도록 개정.
      ① 조정대상지역의 일시적 2주택자
      ② 대책발표일(2018.09.13.) 이후 신규 취득자부터 적용
         (조정대상지역에 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역에 신규주택을 취득한 자)
         (대책 발표 전 계약 체결하고, 계약금을 지불한 경우 종전 규정 적용함)
    • 5) 조정대상지역 신규취득 임대주택 양도세 중과
          2018.09.14. 이후 신규 취득분부터 적용
      • ① 현재까지 조정대상지역의 다주택자가 장기임대주택 등록한 경우
           (수도권 6억, 비수도권 3억 이하)로서 요건 충족한 임대주택을 양도한 경우 양도세 중과 제외하였는데,
      • ② 2018.09.14. 이후 조정대상지역에 신규 취득한 임대주택은 양도세 중과하도록 개정.
        ㄱ. 2주택자 : 10%P, 3주택자 : 20%P
        ㄴ. 대책발표일(2018.09.13.) 이후 취득 분부터 적용
        (계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우 종전규정을 적용함)
    • 6) 고가 1주택자 장기보유 특별공제요건 강화
          2020.01.01. 이후 양도하는 분부터 적용
      • ① 현재까지는 고가(실거래가 9억원 초과) 1주택자는 거주기간 요건 없이 보유기간에 따라 최대 80% 장기보유특별공제(10년, 최대 80%) 적용하였는데,
      • 2020.01.01. 양도하는 분부터는 2년 이상 거주하는 경우에 한하여 종전처럼 최대 80% 공제율 적용하고,
      • ③ 2년 미만 거주 시에는 일반 장기보유특별공제율(15년, 최대 30%) 적용하도록 개정.
      보유기간 3~4년 4~5년 5~6년 6~7년 7~8년 8~9년 9~10년 10년이상
      공제율 24% 32% 40% 48% 56% 64% 72% 80%
    • 7) 1세대 1주택 양도세 비과세 보유기간 요건 강화
          2021.01.01. 이후 양도하는 분부터 적용
      • ① 현재는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 보유기간 이 취득일로부터 2년 이상일 경우는 양도세 비과세하도록 하고 되어 있는데,
      • 2021.01.01. 이후 양도분 부터는 다주택을 보유한 기간은 제외하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로 부터 보유기간 2년을 기산하도록 개정.
  • 사례
    주택(or 상가) 양도
    - 1995년 7월 취득 2억원
    - 2015년 2월 양도 5억원
    - 필요경비로 취득세등 12백만원, 중개수수료 1백만원(취득), 2백만원(양도)
    (질문 1) 일반적인 경우(주택, 상가) 양도의 경우 양도세 계산 ?
    ① 양도가액 = 500,000,000
    ② 취득가액 = (-) 200,000,000
    ③ 필요경비 = (-) 15,000,000
    ④ 양도차익 = 285,000,000
    ⑤ 장기보유공제 : (5억-2억-15백)*30% = (-) 85,500,000
    ⑥ 양도소득기본공제 : (년간 공제액) = (-) 2,500,000
    ⑦ 과세표준 = 197,000,000
    ⑧ 산출세액(일반세율 적용)(38% - 19,400,000) = 55,460,000
    ⑨ 지방소득세(10%) = 5,546,000
    ⑩ 총부담세액 = 61,006,000
    (질문 2) 1세대1주택자인 경우 양도세 계산 ?
    (양도가액이 5억원인 경우)
    전액 비과세
    (질문 3) 1세대1주택 고가주택보유자의 경우 양도세 계산 ?
    (양도가액이 10억원인 경우) (*양도가액 9억 까지 비과세)
    ① 양도가액 10억 * (10 - 9)/10 = 100,000,000
    ② 취득가액 2억 * (10 - 9)/10 = (-) 20,000,000
    ③ 필요경비 15백만 * (10 - 9)/10 = (-) 1,500,000
    ④ 양도차익   = 78,500,000
    ⑤ 장기보유공제 78,500,000 * 80% = (-) 62,800,000
    ⑥ 양도소득기본공제(년간 공제액)   = (-) 2,500,000
    ⑦ 과세표준   = 13,200,000
    ⑧ 산출세액(일반세율 적용) 15% - 1,080,000 = 900,000
    ⑨ 지방소득세(10%)   = 90,000
    ⑩ 총부담세액   = 990,000
    (※) 9억 초과 고가주택의 경우 양도세 계산
    1. 양도가액 * (양도가액 - 9억) / (양도가액) = 9억 초과분
    2. 취득가액 * (양도가액 - 9억) / (양도가액)
    3. 필요경비 * (양도가액 - 9억) / (양도가액)
    4. 양도차익 = 1 – 2 – 3
    (질문 4) 1세대2주택 및 3주택자 이상 자인 경우 양도세 계산 ?
    일반적인 경우 (질문 1)과 동일하나 조정대상지역내 다주택자 일 경우
    중과세 적용
  • 참고 자료 1. 배우자 이월 과세 및 양도세 부당행위계산 부인 규정
    (1) 배우자 이월과세
    거주자가 배우자로부터 부동산 ‧ 특정시설물이용권을 증여받은 후 5년 내 양도 시,
    취득가액은 배우자의 취득당시 금액으로 하며 증여세는 필요경비로 공제한다.
    (2) 양도세 부당행위계산부인
    개인이 특수관계자에게 자산을 증여한 후 증여받은 자가 증여일로 부터 5년 내 양도 시, (증여로 인하여 양도세가 감소된 경우)
    증여자가 직접 양도한 것으로 보며 이 경우 증여세를 부과 하지 않는다.
    참고 자료 2. 양도소득세 비과세 규정(1세대 1주택 비과세)
    일반적으로 부동산을 양도할 때 양도소득이 발생하면 그 양도소득에 대해 양도소득세가 과세되는 것이 원칙이나, 주택은 주거생활을 위한 공간이라는 특수성으로 조세정책적인 측면에서 다른 부동산과는 달리 일정한 요건을 갖추어 양도한 경우는 비과세하고 있다.
    (1) 비과세되는 1세대 1주택의 요건
    1세대가 양도일 현재 하나의 주택만을 2년 이상 보유하고 있는 경우 당해 1주택에 대하여는 양도세를 비과세.
    - 1세대 : 거주자와 배우자 및 생계를 같이하는 동거가족(직계존비속과 형재자매)
    - 고가주택은 9억원 까지만 비과세
    - (조합원 입주권 중 2006.1.1 이후 관리처분인가를 받은 것과 2006.1.1 이후 매매 ‧ 상속 등으로 취득한 것은 주택 수에 포함한다.
       즉 별도의 1주택으로 보고 보유 주택 수로 계산)
    (2) 2년 이상 보유하지 않아도 1세대 1주택의 범위로 보는 경우
    • 1) 취학, 1년 이상 질병의 요양, 근무상의 형편으로 세대원 모두가 다른 시‧읍‧면으로 이사를 하고
         1년 이상 거주하던 주택을 팔 때
    • 2) 세대원 모두가 해외로 이민을 갈 때
         (출국일부터 2년 이내에 양도하는 경우)
    • (3) 사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 협의매수 또는 수용되는 경우
    • 4) 임대주택법에 의한 임대주택을 임차하여 살다가 분양받아 임차일 이후 5년 이상 거주하고 팔 때
    (3) 1세대 2주택이라도 양도소득세가 과세되지 않는 경우
    (*) 일시적 2주택자의 대체취득기간 3년(2012.6.29.시행)
    단, 종전 주택을 취득하고 1년 이상 경과한 후에 신규 주택을 취득한 경우만 비과세 적용
    2018년 9월 13일 이후 조정대상지역내의 경우 대체취득기간 2년
    (조정대상지역의 경우 대체취득기간 : 3년 -> 2년)
    • 1) 이사를 가기 위해 일시적으로 두 채의 집을 갖게 될 때
      국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우,
      다른 주택을 취득한 날로부터 3년 이내 1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 비과세한다.
    • 2) 상속을 받아 두 채의 집을 갖게 될 때
      상속받은 주택과 일반주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택)을 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 비과세한다.
    • 3) 직계존속을 동거 봉양하기 위하여 2채의 집을 갖게 될 때
      1주택을 소유한 자가 1주택을 소유한 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 직계존속 중 어느 한사람이 60세 미만인 경우 포함) 을 동거 봉양하기 위하여 세대를 합친 경우에는 합친 날로부터 5년 이내 에 먼저 양도하는 주택에 대하여는 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용한다.
    • 4) 결혼으로 2채의 집이 될 때
      1주택을 소유한 남녀가 결혼으로 1세대 2주택이 된 경우에는 혼인한 날로 부터 5년 내 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용한다.
    • 5) 한 울타리 안에서 두 채의 집이 있을 때
      한 울타리 안에 집이 두 채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두를 사용 하고 있을 때에는 비과세한다.
    • 6) 집을 산 사람이 등기 이전을 하지 않아 두 채가 될 때
      양도소득세가 해당되지 않는 1세대 1주택을 팔았으나, 집을 사간 사람 이 등기 이전을 해 가지 않아 1세대 2주택이 된 경우에도 매매계약서 등에 의해 종전의 주택을 판 사실이 확인되면 비과세한다.
    • 7) 농어촌 주택을 포함하여 2채의 주택을 갖게 될 때
      3년 이상 보유한 1주택을 소유한 자가 서울‧인천‧경기도를 제외한 읍지역으로서 도시계획구역 밖과 면지역에 소재한 농어촌 주택을 보유하여 1세대 2주택이 될 때에도 3년 이상 보유한 농어촌 주택 외에 주택을 팔면 비과세한다.(상속, 이농, 귀농 주택의 경우만 비과세됨)
    (4) 기타 양도소득세가 과세되지 않는 경우
    • 1) 점포가 딸린 건물에서 주택부분이 점포보다 클 때
      1세대 1주택으로서 점포가 딸린 주택을 팔았을 때, 주택면적이 점포면 적 보다 더 크면, 그 건물 전체를 주택으로 보아 비과세한다.
      그러나 주택 면적이 작거나 같으면 주택부분만 비과세되고 나머지는 과세된다.
    • 2) 도시재개발사업으로 새로이 분양받은 아파트를 팔았을 때
      1세대 1주택에 해당되는 주택이 도시재개발사업으로 헐린 후 재개발사 업시행자로부터 새로 지은 아파트를 분양받아 완공된 후 이를 팔게 되면 비과세된다. 그러나 아파트 완공되기 前 아파트 입주권을 팔았을 때에는 과세된다. (보유기간 통산, 거주기간 2년은 유지)
    (5) 기타 양도소득세를 내야 하는 경우
    • 1) 3년 이상 가지고 있던 1세대 1주택이라도 등기이전을 하지 않고 양도 하는 경우
      즉 “미등기전매”는 70%의 무거운 세금을 물게 된다.
      그러나 건축법에 의한 허가를 받지않아 등기를 할 수 없는 무허가 건물 등은 예외로 비과세한다.
    • 2) 1세대 1주택이라도 『고가주택』에 해당하면
      고가주택 범위 이상되는 양도소득에 대하여는 양도소득세 과세대상이 된다.
      (고가주택의 범위 : 양도가액이 9억 이상인 주택)
    • 3) 『콘도미니엄과 오피스텔』은 주택으로 보지 않으므로 언제 팔아도 양도소득세 과세대상이 된다.
      그러나 주택이라 함은 공부상 용도구분에 관계 없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이므로, 오피스텔도 이 기준에 따라 사실 판단해야 한다.
      (재재산 46014-40, 2003. 2. 18)