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제목
Ⅴ. 세무상 Point
작성자
최유정
조회수
32
날짜
2020-02-14
첨부파일

 

Ⅴ. 세무상 Point

 

(1) 원가관리의 중요성

신축 판매의 경우 대체로 건당 10억이 초과하므로 대부분이 성실과세대상 사업자

해당하기 때문에 공사비에 대한 적격증빙 수취율을 높이는 것이 중요하다.

하지만 업종 특성상 적격증빙 수취가 힘든 경우가 많아 최소한 공사한 내역을 확인할 수

있는 자료를 준비하고 (계약서, 견적서 등) 대금 지급은 송금으로 하여 금융자료를

확실하게 하는 것이 좋다. (공사 인부에 대한 인건비 신고)

 

원가관리는 원가분석표에 의하여

* 사업 시작(인허가 및 착공)단계,

* 공사 완료 단계,

* 분양 개시 단계

최소 3번 이상 원가분석표에 의한 원가관리를 진행한다.

(참고) 원가분석표 예시

 

수령해야 하는 자료

도급계약서(도급의 경우에만 해당) (세금)계산서, 송금증

공사관련 기타카드사용 내역등 / 일용직 인건비 지급내역(매월 원천세 신고)

토지, 건물 취득세 및 관련 부대비용 / 대출원리금 상환내역서 등

(2) 분양 수수료 등

신축사업자의 경우 현장별로 사업자등록을 하기 때문에 대부분 신축 후 분양이 완료되면

사업장을 폐업한다.

따라서 폐업신고를 하기 전에 분양 수수료 및 관리 수수료에 대한

세금계산서 등 수취 여부를 확인하고 폐업을 해야 한다.

 

분양수수료는 사업자가 없는 경우에는 사업소득으로 하여 원천징수하고, 사업자가

있는 경우(공인중개사 등)에는 세금계산서 혹은 현금영수증을 수령한다.

(사업소득 신고 한 경우 폐업 후 지급명세서 제출)

 

(3) 매매업 예정신고

상가 오피스텔 등 비주거용 건물을 신축판매하는 경우로서 부동산 매매업자에 해당하는 경우에는 

소득세법 제64조에 따라 매매업 예정신고를 해야 한다.

다만, 소득세법시행령 제1221항에 따라 주거용 건물을 신축하여 판매하는 경우에는

매매업 예정신고 제외 대상이다.

 

따라서, 주택을 신축하여 판매하는 경우를 제외하고는 분양 일이 속하는 달의 다다음달

말일까지 매매업 예정신고를 해야 한다.(오피스텔, 생활형숙박시설, 상가 등)

(4) 중소기업특별세액감면

신축하는 경우는 직접 공사하는 경우와 종합건설회사에 일괄도급하여 신축을 하는 경우로 구분할 수 있다

중소기업특별세액감면은 직접 공사하는 경우(직접 공사하거나 직접 수행하지 않더라도 전체 공사의 책임 및 관리를 하는 경우)에만 가능하므로 

일괄 도급하여 신축하는 경우에는 중소기업특별세액 감면 대상에 해당하지 않음에 주의해야 한다.

 

(5) 사업용계좌의 등록

신축사업장별로 사업용 계좌를 별도로 관리하는 것을 원칙으로 한다.

(하나의 사업용 계좌로 여러 사업장에서 신고하는 것도 가능하지만 사업장별로 신고하는 것 을 원칙으로 함)

 

 

<업무 흐름별 Point>

 

[1] 업무 흐름

토지 취득      ->      건축허가     ->    도급계약 등   ->  착공  ->  공사 중  ->  준공  ->  분양

 

[2] 서류 발생

토지취득계약서 -> 건축허가서   ->   도급계약서     -> 착공계 -> 사용검사필증 -> 분양계약서

                          설계개요          각종 관련계약서                     취득등기

 

[3] 세무상 업무

                        (*) 사업자 등록 ->  사업분석, 원가분석  ->    분기별 부가세 신고

                                                 공사관련 증비 확보          인건비 원천세 신고

    

  -> 분양분에 대하여 매매업예정신고(해당되는 경우)

  -> 분양분에 대하여 이듬해 종합소득세 신고


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